Тема 7. Договор ренты и его виды.

1. Понятие и правовая природа договора ренты. Соотношение договора ренты и купли-продажи.

2. Предмет договора ренты.

3. Порядок определения и выплаты рентных платежей. Возмездная и безвозмездная рента.

4. Форма договора ренты.

5. Распределение риска случайной гибели предмета ренты.

6. Порядок обеспечения ренты. Последствия необеспечения ренты.

7. Соотношение договоров ренты.

Вопросы для самоконтроля:

1. Каково экономическое и юридическое значение договора ренты.

2. В чём особенности оформления договора ренты.

3. Каковы гарантии прав рентополучателя в договоре ренты?

4. Каковы основания и последствия выкупа ренты?

5. Как соотносятся виды договора ренты?

Самостоятельная работа студентов:

1. Составьте сравнительную таблицу договоров ренты: постоянная рента, пожизненная рента, пожизненное содержание с иждивением по следующим критериям – стороны договора, предмет договора, форма и размер рентных платежей, срок договора, возможность выкупа, основания и порядок прекращения договора, риск случайной гибели предмета ренты, возможность отчуждения предмета ренты.

Нормативные акты:

1. Решение Челябинской Городской Думы от 24.11.1998. № 30/5 «О пожизненной ренте и пожизненном содержании с иждивением» // Вечерний Челябинск. 1998. 3 декабря.

Литература:

1. Бахарев Ю.В. О правовой природе договора ренты // юридический мир. 2001. № 12.

2. Воронина М. Рентный договор и его разновидности // Южно-Уральский юридический вестник. 2002. № 6.

3. Крашенинников П.В. Договор ренты // Нотариус. 2002. № 3.

4. Мамаев А. Противоречивость конструкции договора ренты // Российская юстиция. 1999. № 9.

5. Матвеева Ю.Ю. Рента и налог на доходы физических лиц // «Актуальные проблемы права России и стран СНГ-2004». Материалы VI международной научно-практической конференции (1-2 апреля 2004 г.). Челябинск, 2004.

6. Павлодский Е.А. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением // Юридический мир. 2001. № 12.

7. Цыбуленко З.И. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская юстиция. 1998. № 6.

8. Эрделевский А.М. Пожизненное содержание с иждивением в прошлом и настоящем. М., 2001.

9. Яргина Е.А. Договор ренты. / в кн.: Актуальные проблемы гражданского права. Выпуск 5. М., 2002.

Тема 8. Договор аренды.

1. Понятие и место договора аренды в системе гражданско-правовых обязательств. Виды договора аренды.

2. Предмет договора аренды и объём передаваемых арендатору прав. Последствия передачи права владения и пользования и права пользования.

3. Элементы договора аренды: стороны, цена, существенные условия, форма договора. Срок договора и его значение. Особенности оформления аренды недвижимого имущества.

4. Порядок определения арендной платы. Форма арендных платежей. Порядок увеличения и уменьшения арендной платы.

5. Содержание договора.

1. Распределение риска случайной гибели вещи.

2. Распределение обязанности произвести капитальный и текущий ремонт. Порядок несения расходов на содержание арендованного имущества.

3. Последствия улучшений в арендованном имуществе.

4. Обязанность арендодателя передать имущество надлежащего качества.

5. Обязанность арендатора использовать имущество по назначению.

6. Иные обязанности арендодателя и арендатора.

5. Ответственность сторон по договору.

6. Порядок прекращения договора.

   1. Особенности прекращения срочного и бессрочного договора аренды.

   2. Досрочное прекращение договора аренды.

   3. Возможность возобновления договора аренды. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

7. Порядок сдачи имущества в субаренду.

8. Правопреемство в договоре аренды.

Вопросы для самоконтроля:

1. Могут ли имущественные права и обязанности быть предметом договора аренды?

2. Что является предметом договора аренды? Могут ли быть предметом аренды родовые вещи?

3. Сравните особенности ответственности арендодателя за передачу некачественного имущества и ответственность продавца за передачу товара ненадлежащего качества. В чём разница?

4. Какому толкованию подлежит норма ст. 619 и 620 ГК?

5. Каким образом реализуется норма ст. 612 ГК? При каких условиях арендатор может воспользоваться своим преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок? Каким образом это право соотносится с абсолютным характером права собственности или иного вещного права арендодателя?

6. На какой срок считается возобновлённым договор аренды, если по окончании его срока ни одна из сторон не потребовала его прекращения?

7. На каких условиях допускается выкуп арендованного имущества?

8. Требует ли регистрации договор субаренды, если договор аренды был зарегистрирован?

9. Каковы последствия смены арендодателя? Какова судьба договора субаренды в этом случае?

10. В чём особенности правопреемства в договоре аренды?

11. Что требует регистрации: право аренды или договор аренды?

Самостоятельная работа студентов:

1. Составить таблицу «Основания и порядок прекращения договора аренды».

2. Найти и выписать из специальных нормативных актов нормы, регулирующие сдачу в аренду отдельных видов имущества.

Нормативные акты и материалы судебной практики.

1. Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.03.97. // СЗ РФ. 1997. № 30.

2. Обзор практики по делам, связанным с арендой: Информационное Письмо ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 г. // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.

Литература:

5. Берг О.В. Организация арендных отношений. Вопросы теории и практики. М., 1991.

6. Войтович Е.Н. Договор аренды – досрочное расторжение // Консультант бухгалтера. 2000. № 3.

7. Дедиков С. Регистрация аренды: момент истины // Бизнес-адвокат. 2000. № 17.

8. Денисов С.А. Преимущественное право на заключение договора как институт, устанавливающий пределы свободы заключения договора // Законодательство. 1997. № 2.

9. Дмитриев А.В. Множественность на стороне арендатора // Юридический мир. 2002. № 10.

10. Ерш А.В. Вопросы аренды имущества, находящегося в хозяйственном ведении ГУПов // Юрист. 2002. № 4.

11. Калачёва С.А. Арендные сделки. М., 1997.

12. Киселёва М.А. Анализ арбитражной практики по спорам, вытекающим из договора аренды // Юридический мир. 2002. № 2.

13. Левшина Т.Л. Споры, связанные с частичным внесением арендной платы арендатором и его преимущественным правом по окончании срока аренды на заключение договора на новый срок / В кн.: Комментарий судебно-арбитражной практики / под ред. В.Ф. Яковлева. М., 1998.

14. Новосёлова Л.А. Судьба прав арендатора имущества, проданного в результате обращения на него взыскания в судебной практике // Хозяйство и право. 2005. № 11.

15. Почуйкин В. Перенаём и субаренда // Закон. 2000. № 11.

16. Тарасова Н., Плюшков Д. Из практики Федерального арбитражного суда Московского округа по разрешению дел, связанных с заключением, изменением, расторжением, исполнением договоров аренды // Вестник ВАС РФ. 1998. № 7.

Задача 1.

ООО «Меркулов и Ко» купило на ЗАО «Металлургический завод» станочное оборудование. В день подписания договора купли-продажи имущество было сдано в аренду продавцу сроком на 5 лет. По условиям договора субаренда не допускалась. Через шесть лет ООО «Меркулов и Ко» учредило юридическое лицо – фонд «Прогресс», единственным учредителем которого оно являлось. 100 %-ным вкладом в уставный капитал вновь созданного юридического лица явилось оборудование, переданное в аренду заводу.

Качалов В.В., руководитель фонда «Прогресс», зная о том, что в уставном капитале его организации находится станочное оборудование, решил проверить его наличие у арендатора, и обратился с соответствующей просьбой к администрации завода. Однако, администрация завода отказала Качалову в допуске на территорию завода, ссылаясь на то, что имущество находится в субаренде. По мнению арендатора, срок договора аренды истёк, а значит, условие договора о недопустимости субаренды не действует.

Фонд «Прогресс» подал в суд иск к арендатору об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Оцените доводы сторон. Решите дело.

Задача 2.

Фермер Колюшкин заключил договор аренды сельскохозяйственного оборудования сроком на 1 год. По условиям договора, арендная плата должна была вноситься ежемесячно.

Арендатор добросовестно платил арендную плату в течение 3 месяцев, однако в связи с отсутствием сезонного спроса на производимую им продукцию в следующий месяц просрочил внесение арендной платы на двадцать дней. В связи с этим арендодатель подал иск в суд с требованием досрочного расторжения договора.

Колюшкни в отзыве на иск указывал, что основанием для прекращения арендных отношений является просрочка не менее, чем за два раза, а условие договора аренды, предусматривающее возможность его прекращения даже в случае единократной просрочки является недействительным в связи с противоречием его законодательству. Кроме того, он оплатил долг по арендной плате, хотя и с просрочкой. Истец, в свою очередь пояснил, что долг был оплачен Колюшкиным уже после того, как арендодатель обратился в суд с иском.

Какое решение должен вынести суд?

Задача 3.

Пенсионерка Калинина сдала в аренду доставшийся ей по наследству автомобиль Сергею Мазанову. Договор по настоянию Калининой был удостоверен нотариально. По условиям договора, если Мазанов, часто уезжавший в длительные командировки, будет отсутствовать, то право использования автомобиля переходит к его сыну Владимиру.

Однажды, отправившись в магазин за покупками Калинина обнаружила припаркованный около магазина сданный в аренду автомобиль, однако за его рулём находились не отец и сын Мазановы, а их сосед – Петров. Калинина обратилась за объяснениями к Мазановым. Отец был в командировке, а Владимир Мазанов пояснил, что в настоящее время он болен и не может пользоваться автомобилем, а чтобы компенсировать понесённые затраты на аренду автомобиля, он решил сдать его в субаренду Петрову, о чём между ними был заключен письменный договор. По мнению В.Мазанова, он имел на это право, поскольку Калинина в договоре, дав возможность пользоваться автомобилем и Мазанову-отцу и ему, Владимиру, тем самым выразила своё согласие на сдачу имущества в субаренду. Кроме того, Петров, как и обещал, произвёл замену бампера у автомобиля, поскольку старый был несколько помят, что портило товарный вид машины.

Кто прав в этом споре?

Задача 4.

ООО «Фазыловский совхоз» заключило договор аренды животноводческого комплекса с ИП Хаврошиным сроком на 5 лет. Арендная плата по договору была предусмотрена в размере 300 руб. за кв.м. Через год после заключения договора Хаврошин обратился к директору ООО с предложением о возможности повышения арендной платы. Директор с пониманием отнёсся к просьбе Хаврошина, и стороны договорились, что в дальнейшем расчёт арендной платы будет производиться из расчёта 400 руб. за кв.м. В течение трёх последующих месяцев Хаврошин выставлял счёт на арендную плату исходя из оговоренной в разговоре с директором суммы и совхоз счета своевременно оплачивал.

Через три месяца в совхозе произошла смена руководства и счета стали оплачиваться исходя из старой ставки, указанной в договоре. Когда Хаврошин обратился за разъяснениями к новому директору, тот пояснил, что документально новая ставка арендной платы не зафиксирована, и даже если письменная договорённость между сторонами и имелась бы, любые изменения к договору должны быть зарегистрированы, чего не было сделано, поэтому счета будут оплачиваться исходя из ставки 300 руб. за кв.м.

Хаврошин обратился в суд.

Решите дело.

Задача 5.

При заключении договора аренды между арендодателем и арендатором возник спор относительно одного из условий договора. Так, арендодатель, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, настаивал на введении условия о том, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы полномочным органом государственной власти России или субъекта Федерации, или главой государства без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. Арендатор в свою очередь требовал, чтобы расходы на содержание арендованного имущества, а также осуществление текущего ремонта было возложено на арендодателя. Кроме того, договор заключался на неопределённый срок и возник вопрос, требует ли такой договор государственной регистрации.

Дайте консультацию.