Тема 12. Фінансова діяльність житлово-експлуатаційного комплексу Методичні поради до вивчення теми

 

Реформування житлово-комунального господарства в Україні має на меті забезпечення розвитку ринкових відносин у галузі, удос­ко­на­лення тарифної політики, системи управління житлово-експлуа­та­цій­ними структурами, підвищення рівня та якості надання послуг з ут­ри­мання житла (рис. 12.1).

 

Рис. 12.1. Завдання реформування сфери обслуговування житлово-експлуатаційного комплексу.

 

Пріоритетами у сфері обслуговування житлово-експлуатаційного комплексу є забезпечення прозорості у прийнятті рішень щодо роз­витку і поліпшення якості послуг з утримання житла, взаємо­від­но­синах між суб’єктами ринку житлово-комунальних послуг, контролю за збереженням та належним утриманням житлового фонду, сприяння громадській активності у вирішенні проблем життєзабезпечення. Реа­лізація цих завдань можлива через здійснення комплексу наступних заходів (рис. 12.2):

Рис. 12.2. Комплекс завдань у сфері обслуговування житлово-експлуатаційного комплексу

 

Реформування економічних засад житлово-комунального госпо­дар­ства має на меті створення прозорих фінансово-економічних меха­нізмів реалізації в повному обсязі конституційних прав кожного гро­мадянина на житло та отримання житлово-комунальних послуг.

Склад житлово-комунального господарства містить дві потужні підгалузі (рис. 12.3).

Джерелами фінансування житлово-комунального господарства міста мають бути кошти місцевого бюджету, благодійні внески та пожертвування юридичних і фізичних осіб, а також інші не заборонені законодавством джерела.

Стратегічно важливі проекти енергозбереження також повинні бути профінансовані з національних та місцевих фондів кредитування. Для заохочення до цих проектів вітчизняних інвесторів необхідно роз­робляти та впроваджувати конкретні дієздатні механізми залу­чен­ня та повернення інвестицій.

 

Рис. 12.3. Галузева структура житлово-комунального комплексу.

 

В умовах дефіциту коштів слід запровадити заходи по нарощу­ванню фінансового потенціалу житлово-комунальних структур, в тому числі за рахунок введення режиму економії коштів, їх раціонального використання, вдосконалення тарифної політики. В залежності від форми власності житлово-комунальні структури можуть залучати до­даткові джерела фінансування, застосовувати ринкові важелі щодо ста­білізації фінансового стану підприємства, фінансового оздоров­лен­ня, поширювати свою діяльність згідно з чинним законодавством.

На місцевому рівні врегулювання потребує ставка єдиного податку для суб’єктів-постачальників житлово-комунальних послуг. Зміна ор­ганізаційно-правової форми і перехід на спрощену систему оподат­ку­вання надає можливість підвищити продуктивність праці, заощадити кошти, розширити асортимент платних послуг, збільшити заробітну плату робітників, ліквідувати дебіторську та кредиторську заборго­ва­ність, вводити експериментальні схеми надання пільг щодо квар­тир­ної плати, розробити гнучку тарифну політику.

Організація забезпечення населення житлово-комунальними послу­гами передбачає створення конкурентного середовища серед під­при­ємств-виробників послуг (будь-яких форм власності); сприяння ство­ренню об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), реорганізації житлово-будівельних кооперативів в ОСББ.

У розвинутих країнах, де житлову сферу обслуговує переважно при­ватний сектор, застосовуються різні системи управління неру­хомістю, в тому числі – самоуправління власників у кондомініумі. Зараз цей термін широко використовується в спеціальній літературі, але пересічному громадянинові України він практично невідомий. Етимологія слова «кондомініум» латинська і означає «співволодіння». Майже дві тисячі років тому ще Сенат Стародавнього Риму прийняв закон, яким дозволив громадянам володіти окремими житловими приміщеннями у міських «багатосімейних» будинках. В Європі кондо­мініуми існували в епоху Середніх віків, в основному у германських містах-фортецях. При Радянському Союзі такі товариства були за­сно­вані за часів непу, потім їх було ліквідовано у зв’язку з переведенням всього житлового фонду у державну власність.

Співволодіння як форма управління житлово-експлуатаційним комплексом поширена у США, Мексиці, країнах Західної Європи. На початку дев’яностих років ХХ ст. кондомініуми формувалися у Поль­щі, Угорщині, Словенії, країнах СНД.

У розвинутих країнах громадяни розглядають придбання житла у власність як інвестицію, оскільки вартість квартири з часом не змен­шується, а, як правило, зростає. В умовах розвинутого ринку послуг, пов’язаних з володінням житлом, домовласник має неабияку перевагу. Для власників житла у кондомініумах природним є те, що вони не вимагають фінансової допомоги від муніципалітетів, оскільки завжди самі сплачують вартість послуг на утримання та ремонт свого влас­но­го житла. Можливість раціонального та економного витрачання своїх власних коштів, вкладених у комфортність проживання, вважається позитивом. Рекламуючи продаж квартир, торгові агенти як додаткову вигоду підкреслюють створену у будинку організацію самоуправління мешканців, тому що власник житла має право голосу з усіх внут­ріш­ніх питань, можливість безпосередньо брати участь у справах об’єд­нання, самостійно обирати керуючу організацію, впливати на якість та вартість наданих послуг.

Кондомініум в українських законодавчих актах визначається як об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ).

У складі житлового комплексу об’єднання припускається наявність приватизованих і неприватизованих квартир. Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Частина до­по­міжних приміщень житлового комплексу (складові приміщення, гаражі, майстерні) складає загальне майно, що перебуває у спільній частковій власності співвласників будинку і використовується за умо­вами, визначеними статутом об’єднання. Інша частина допоміжних приміщень (сходові клітки, вестибулі, підвали, конструктивні еле­менти будинку, технічне обладнання) складає неподільне майно, яке перебуває у спільній сумісній власності співвласників. Право на його частку в натурі не виділяється і відчуженню не підлягає.

Мешканці будинків лише обирають осіб, що будуть представляти їх інтереси при спілкуванні з органами влади, ремонтно-експлуа­та­цій­ними службами і бригадами з приводу управління обслуговуванням будинку.

Облік і контроль поточного виконання запланованих заходів здій­снює ревізійна комісія, обрана на установчих зборах мешканців бу­динку.

Фінансова діяльність об’єднання містить: розробку фінансового пла­ну, бухгалтерський облік, фінансовий контроль, фінансову звіт­ність. Цим займається правління, обране шляхом голосування. До функ­цій правління також входить забезпечення надходження коштів у повному обсязі з усіх джерел, укладання договорів з підрядниками на виконання робіт та контроль за їх якістю, проведення загальних зборів членів кондомініуму.

Кошти об’єднання співвласників багатоквартирних будинків скла­дають: залишки коштів на рахунках попереднього власника житлового комплексу, статутні внески та інші обов’язкові платежі членів об’єд­нання, субсидії, дотації та компенсації, якими користуються гро­мадяни згідно з існуючими нормами, а також добровільні внески. Обов’яз­ковим є створення ремонтного та резервного фондів.

Доходи кондомініуму звільняються від оподаткування, оскільки його діяльність не має на меті одержання прибутку для розподілу між членами організації. Якщо ж об’єднання виступає засновником (учас­ником) АТ або ТОВ, то в цьому випадку з майбутніх дивідендів по­даток на прибуток сплачується згідно з чинним законодавством на загальних підставах. Кошти, що залишаються після оподаткування, мо­жуть бути використані на зменшення квартирної плати для меш­кан­ців (свого роду субсидія, але не державна, а за ініціативою кондо­мі­ніуму).

Практична робота з втілення ринкових відносин у сферу обслуго­вування житлово-експлуатаційного комплексу пов’язана з процесом реструктуризації підприємств, які обслуговують житловий фонд і створенні нових господарських структур.