Глава 2. История российского права купли-продажи: договор и отчуждение

Как показано выше, российскому законодателю в ходе правового развития не удалось создать стабильное гражданское законодательство, подходящее для экономики, основанной на частной собственности и свободной частной инициативе. Это верно, в частности, и для права купли-продажи. В данной главе будет показано, что в прошлом купля-продажа в России не была полностью обязательственной сделкой с последовательным разделением между договором и переходом права собственности.

Соединение вещного и обязательственного аспектов купли-продажи иллюстрируется прежде всего законодательным регулированием и практикой купли-продажи недвижимого имущества.

В досоветской России по правилам Положения о нотариальной части 1866 г. (Свод законов, т. XVI) купля-продажа недвижимости осуществлялась в нотариальном порядке. Процедура отчуждения была перегружена формальностями, требовала много сил и времени, а потому часто не соблюдалась <1>. В общих чертах она представляла собой следующее. Акт о продаже недвижимого имущества составлялся у нотариуса под угрозой его недействительности (ст. 66 Положения о нотариальной части). По достижении сторонами соглашения нотариус вписывал содержание акта в актовую книгу (ст. 104); затем стороны (и нотариус) подписывали акт непосредственно в актовой книге (ст. 112). Затем нотариус выдавал выписку из актовой книги той стороне купли-продажи, которая по условиям акта имела право на получение выписки (ст. 116). Выписка скреплялась печатью нотариуса (ст. 68 Положения) и имела ту же юридическую силу, что и подлинник (ст. 121). В течение одного года после совершения сделки у нотариуса выписка представлялась для утверждения старшему нотариусу по месту нахождения имущества; утвержденный старшим нотариусом акт именовался крепостным актом, а применительно к купле-продаже недвижимого имущества - купчей крепостью (ст. ст. 157, 158, 161). В обязанности старшего нотариуса входила проверка законности акта в целом и принадлежности имущества отчуждателю (ст. 167). Если с этой стороны препятствий для совершения акта не имелось, старший нотариус, после уплаты сторонами пошлин, совершал на выписке (из актовой книги) надпись об утверждении, вносил выписку в крепостную книгу, вносил имя приобретателя и сведения об акте в реестр крепостных дел и сообщал содержание акта для публикации в Сенатских объявлениях (ст. ст. 167, 169, 177, 179). Затем старший нотариус выдавал выписку из крепостной книги по тем же правилам, которые установлены для выдачи выписки из актовой книги (ст. 171). Завершал отчуждение "ввод во владение": на основании выданного судом исполнительного листа судебный пристав публично сообщал присутствующим владельцам соседних имений, арендаторам, лицам, живущим в имении, и другим лицам имя нового собственника и оформлял вводный лист. Дата ввода отмечалась в реестре крепостных дел, а соответствующее объявление подлежало публикации в Сенатских объявлениях <2>.

--------------------------------

<1> См.: Замечания о недостатках действующих гражданских законов. С. 505: "По замечанию председателя Александрийского мирового съезда, законы, которые постоянно обходятся на практике, вследствие несоответствия с потребностями экономической жизни, это те, которые регулируют порядок укрепления недвижимых имуществ. Отсутствие ясных, определенных, точных и удобоисполнимых правил укрепления недвижимых имуществ вызывает постоянные ухищрения, с целью обойти требования закона о крепостных актах и вводах во владение, при уступке права собственности на недвижимые имущества"; см. также: Победоносцев К.П. Курс гражданского права. СПб., 1896. Ч. 1. С. 288 - 289.

<2> См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 320, 186 - 187; Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской. Т. 1. С. 23, 153 (ст. ст. 19, 20: пояснение); Барковский Н. О юридическом значении нотариальных актов на продажу недвижимого имущества до утверждения их старшим нотариусом // Журнал гражданского и уголовного права. 1886. N 1. С. 123 - 125. Г.Ф. Шершеневич отмечает, что "обряд [ввода во владение] в представлении общества является ничего не значащей формальностью" (см.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 187).

В ряде решений Правительствующего сената составление купчей крепости младшим нотариусом и ее утверждение старшим нотариусом рассматривались как два этапа заключения одного договора купли-продажи. К.П. Змирлов, со ссылкой на решения Сената, указывает: "купчая крепость и вообще крепостной акт у младшего нотариуса не совершается, а составляется лишь его проект, который считается актом, совершенным с момента утверждения его старшим нотариусом"; "до утверждения крепостного акта старшим нотариусом каждая из договорившихся сторон имеет право отказаться от совершения акта" <1>. Если продавец скончался до утверждения купчей крепости старшим нотариусом, такое утверждение не может состояться без согласия наследников продавца <2>.

--------------------------------

<1> Змирлов К.П. О значении нотариальных актов на продажу недвижимых имуществ до утверждения их старшим нотариусом // Юридический вестник. 1886. N 6, 7. С. 357. См. также: Барковский Н. Указ. соч. С. 149 - 153. В 1886 г. Сенат признал обязательственную силу за актом, совершенным у младшего нотариуса, выделив тем самым договорной аспект купли-продажи недвижимого имущества (подробнее см. ниже).

<2> Змирлов К.П. О значении нотариальных актов на продажу недвижимых имуществ до утверждения их старшим нотариусом. С. 382.

Законодательство не содержало ясного правила о моменте, в который право собственности переходит от продавца к покупателю <1>. Точка зрения Правительствующего сената состояла в том, что по правилам Положения о нотариальной части право собственности на недвижимое имущество переходит в момент утверждения купчей крепости старшим нотариусом <2>. Исполнение купчей крепости со стороны продавца происходило, таким образом, в тот же момент, в какой купчая крепость считалась совершенной. Кроме того, было высказано мнение, что исполнение со стороны покупателя (уплата цены) также не могло быть отложено. Так, из ст. 1424 (об аннулировании купчей крепости при неуплате цены) и ст. 1426 СЗГ (которая требовала указывать в купчей, что продавец "продал имение покупщику") Н. Петерсон делает следующий вывод: "Таким образом, уплата цены при купле-продаже недвижимого имения есть безусловное требование закона... а потому и не может быть сомнения, что старший нотариус не должен и не может утвердить такую купчую крепость, в которой прямо говорится, что цена за купленное имение не уплачена и будет уплачена лишь впоследствии" <3>.

--------------------------------

<1> См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 184 - 185. Статья 707 СЗГ содержала следующее правило: "Укрепление прав на имущества производится: 1) крепостными, нотариальными, явочными или домашними актами; 2) передачей самого имущества или вводом во владение оным", приравнивая, таким образом, применительно к вещному эффекту совершение акта о продаже недвижимого имущества и ввод во владение. Статья 1432 Устава гражданского судопроизводства (Свод законов, т. XVI), казалось, однозначно отнесла момент перехода собственности к вводу во владение, установив, что "отмеченный... в реестре крепостных дел день ввода во владение недвижимым имением считается началом действительной передачи и укрепления права на имущества", однако судебная практика проигнорировала это положение (см. Там же. С. 186).

<2> См.: Там же. С. 186, 321; Проект Вотчинного устава. Т. 1. С. 154 - 155 (ст. 19, 20: пояснение).

<3> Петерсон Н. Допустима ли в купчих крепостях замена заявления продавца: "а взял я за то имение 0 рублей" - обязательством покупщика уплатить цену имения впоследствии в определенные сроки // Журнал Министерства юстиции. 1908. N 2. С. 165. Эта оценка была высказана в то время, когда договор купли-продажи недвижимости в судебной практике стал рассматриваться как заключенный у младшего нотариуса, тогда как переход права собственности был связан с утверждением купчей старшим нотариусом, однако по существу аргументации оценка Н. Петерсона сохраняет значение и для рассматриваемой здесь ситуации заключения договора в момент утверждения купчей старшим нотариусом.

В общем контексте тогдашнего правового регулирования отмеченные выше моменты предполагают не только одновременность исполнения с обеих сторон сделки. Кроме этого, они говорят о соединении в одном акте утверждения купчей крепости обязательственного и вещного элементов купли-продажи, когда заключение договора происходит одновременно с его исполнением (переходом права собственности на имение, с одной стороны, и уплатой цены, с другой стороны).

Указанное характеризует куплю-продажу недвижимости как вещную куплю-продажу; сутью последней является обмен товара на наличные без возникновения обязательств <1>.

--------------------------------

<1> Представляется, что вещная конструкция купли-продажи недвижимости не всегда была присуща российскому гражданскому праву. К.П. Победоносцев указывает, что в старом русском праве основание приобретения и переход права разделялись. Основанием служила крепость, тогда как момент перехода был отнесен к записке имущества за приобретателем в книгах соответствующего государственного ведомства (приказе), так называемая дача (см.: Победоносцев К.П. Указ. соч. Ч. 1. С. 265 - 267). Однако со времен Петра I законодатель, желая, с одной стороны, унифицировать и упростить процедуру отчуждения недвижимости, с другой стороны, руководствуясь фискальными намерениями увеличить сбор пошлин (взимаемых с каждой продажи имений), игнорировал разделение продажи на два этапа: совершение обязательственного договора и переход права собственности, обратив исключительное внимание на регламентацию совершения крепостных актов (Там же. С. 269 - 270). Так, "понятие об укреплении (выделено Победоносцевым. - В.С.) имущества за приобретателем перенесено было на момент совершения самой сделки, тогда как в прежнем порядке то и другое различались" (Там же. С. 270). В 1720 г. взимание пошлины было приурочено ко времени совершения крепостного акта; затем, в 1729 г., было отменено правило указывать на купчих крепостях о необходимости представить крепость в приказ (для "дачи"), так как, по тогдашнему воззрению Сената, такое правило требовалось лишь для обеспечения уплаты пошлин (Там же. С. 271). В начале XIX в. купчая крепость стала окончательно пониматься и как основание, и как способ приобретения права собственности (Там же. С. 277). См. также: Змирлов К.П. О значении нотариальных актов на продажу недвижимых имуществ до утверждения их старшим нотариусом. С. 374 - 377.

Оставляя в стороне неоднозначный вопрос об отсрочке уплаты цены, следует отметить, что в досоветском гражданском праве вещная конструкция купли-продажи недвижимости поддерживается двумя моментами: во-первых, системой соглашения (перехода права собственности в момент достижения соглашения независимо от передачи вещи), действующей для недвижимости; во-вторых, правом продавца потребовать возврата неоплаченного недвижимого имущества (ст. 1424 СЗГ <1>).

--------------------------------

<1> "Если продавец не получит от покупщика цены недвижимого имущества, на продажу коего совершен крепостной акт, то он должен просить об уничтожении действительности оного то же должностное лицо, которое сей акт совершило, и притом в семидневный срок, считая оный от дня получения акта от Старшего нотариуса. Если же семидневный срок пропущен, то уничтожение крепостного акта не иначе может быть произведено, как по суду" (выделено в законе. - В.С).

Система соглашения в отношении недвижимости состояла в том, что собственность переходит в момент утверждения купчей крепости старшим нотариусом, т.е. согласно позиции, принятой Сенатом до середины 80-х гг., одновременно с заключением договора <1>. Иначе смотрел на этот вопрос Г.Ф. Шершеневич: по мнению ученого, собственность на недвижимость переходит в момент вступления покупателя во владение купленной недвижимостью <2>. Эта точка зрения соответствовала ст. 1432 Устава гражданского судопроизводства и согласовывалась с системой передачи, отстаиваемой Г.Ф. Шершеневичем для русского права <3>. Такой подход (принятие системы передачи) позволил бы сохранить обязательственную конструкцию купли-продажи недвижимости, поскольку ясно различает договорный аспект и (приуроченный к вводу во владение) вещный аспект купли-продажи. Но, как было отмечено выше, судебная практика не связывала переход права с вводом во владение <4>.

--------------------------------

<1> См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 186, 320 - 321.

<2> См.: Там же. С. 186; см. также: Победоносцев К.П. Указ. соч. Ч. 1. С. 279.

<3> См.: Там же. С. 184.

<4> Ср. положение ст. 1416 СЗГ (в случае двойной продажи одного и того же имения вещный эффект имеет та купчая крепость, которая совершена ранее). Правило действовало, даже если второй по времени покупатель, в отличие от первого, был введен во владение (см.: Змирлов К.П. О значении нотариальных актов на продажу недвижимых имуществ до утверждения их старшим нотариусом. С. 362).

Положение ст. 1424 СЗГ о возврате недвижимости при неуплате цены находится в рамках вещной конструкции сделки, так как выдвигает на первый план вещный момент обмена активами - имуществом и деньгами <1>, оставляя в стороне обязательственное отношение сторон. Нарушение покупателем обязательства уплатить цену должно влечь его ответственность за убытки (ст. 684 СЗГ). Прямая отмена права собственности покупателя при невыполнении последним обязанности по уплате цены плохо согласуется с последовательным разделением обязательственного права и вещного права <2>.

--------------------------------

<1> Ср. определение купчей крепости как traditio symbolical у М.М. Сперанского (Указ. соч. С. 21). В системе СЗГ купля-продажа отнесена не к договорам (книга четвертая), а к способам приобретения прав на имущества наряду с дарением, наследованием и меною (книга третья). Рассматривая порядок отчуждения недвижимости до вступления в действие Положения о нотариальной части, Н. Барковский указывает: "Вещный характер сделки совершенно заслонял в ней обязательственный элемент ее" (Указ. соч. С. 127); стирание договорного аспекта отношений сторон видно по тому обстоятельству, что по старому порядку купчая крепость подписывалась только продавцом (см. Там же. С. 122 - 123, 127). См. также: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 316 - 217.

<2> Н. Барковский видел в ст. 1424 СЗГ отменительное условие, специально установленное законом для договоров купли-продажи недвижимости (Указ. соч. С. 141). Г.Ф. Шершеневич трактовал право на возврат имущества от неисправного покупателя более развернуто и, как представляется, в смысле, лучше соответствующем обязательственной конструкции продажи. С его точки зрения, по договору купли-продажи (как движимого, так и недвижимого имущества) за наличный расчет, в отличие от продажи в кредит, право собственности сохраняется за продавцом до уплаты цены в силу предполагаемого отлагательного условия. Если это условие не осуществляется, то договор купли-продажи расторгается и продавец вправе потребовать возврата имущества (недвижимости - по ст. 1424 СЗГ) как его собственник: "При продаже в кредит вещное право переходит вместе с продажей (здесь передачей. - В.С.), но при продаже за наличные вещное право сохраняется за продавцом, потому что в этом случае продавец обнаружил намерение предоставить покупателю немедленное право собственности, если тот уплатит деньги, а между тем это условие не осуществляется" (Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 321), "при продаже же в кредит с передачей вещи переходит и право собственности на покупателя, а потому продавец не может уже требовать возвращения ему вещи в случае неплатежа" (Там же. С. 324). Против толкования, предложенного Г.Ф. Шершеневичем, говорят два соображения. Во-первых, судебная практика допускала возврат недвижимости при неуплате цены, даже если имущество было продано в кредит (решения Сената N 129, 1903 г.; N 66, 1908 г. (см.: Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. М., 2004. Ст. 1424. Кн. 3. С. 498 - 499)). Во-вторых, правило о возврате товара продавцу при неуплате цены не применялось к купле-продаже движимого имущества независимо от того, было имущество продано в кредит или за наличный расчет (решение Сената N 954, 1875 г.: "Когда ж имущество передано покупщику или вообще поступило в его распоряжение, то продажа считается состоявшейся независимо от того, уплачена ли вся покупная цена или только задаток или (и) ничего не уплачено"; решения Сената N 282, 1867 г., N 561, 1874 г.: "Неуплата покупщиком денег за купленное имущество не уничтожает самого договора продажи, а дает продавцу лишь право на взыскание условленной покупной цены" (см.: Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего сената. Кн. 3. С. 545. Ст. 1510. С. 560)). Эта позиция Сената подверглась критике: "Как известно, согласно ст. 1424 ч. 1 т. X продавец недвижимого имения при неуплате ему покупателем условленной цены может требовать уничтожения уже совершенной купчей крепости. Нет никаких логических оснований лишать такого же права и продавца движимого имущества" (см.: Змирлов К.П. О недостатках наших гражданских законов // Журнал гражданского и уголовного права. 1885. N 4. С. 73 - 74).

Обязательственный элемент присутствовал в купле-продаже недвижимости, так как (хотя в купчей обычно указывалось, что цена уже получена продавцом <1>) суды и доктрина признавали куплю-продажу в кредит и куплю-продажу с рассрочкой платежа <2>. Было выдвинуто интересное возражение, что фактическая уплата цены может быть заменена только абстрактным (не каузальным) договором займа: "по нашим законам купля-продажа движимости, как и купля-продажа недвижимости, есть обоюдный (выделено Петерсоном. - В.С.) способ приобретения прав на имущества, требующий, чтобы передача купленного и получение цены за него совершались одновременно. Это, однако, не значит, что недвижимое имение, как и движимость, не могут приобретаться в долг, но как в том, так и в другом случае возникающее из купли-продажи долговое обязательство является актом совершенно самостоятельным, а потому не должно быть вносимо ни в купчую крепость, ни в сделку купли-продажи движимости" <3>. Но следует отметить, что введение в конструкцию купли-продажи абстрактного договора займа не соответствовало судебной практике. Согласно позиции Сената купля-продажа в кредит была возможной и, если покупатель не уплатил цену в установленный срок, договор мог быть прекращен: "Принятие продавцом части покупной цены, - указывает Сенат, - не свидетельствует вовсе о согласии его на отсрочку уплаты остальной суммы или на выделение вопроса об уплате в особый договор, дающий лишь право требовать его исполнения" <4> (выделено мной. - В.С.). В случае расторжения купчей крепости и возврата имущества продавцу (ст. 1424 СЗГ) права третьих лиц, возникшие по соглашению с покупателем до момента расторжения купчей крепости, прекращались <5>. Допущение купли-продажи недвижимости в кредит связано со стремлением практики отойти от вещной конструкции сделки, как не соответствующей потребностям коммерческого оборота.

--------------------------------

<1> См.: Победоносцев К.П. Указ. соч. Ч. 1. С. 334, 338.

<2> См.: Там же. С. 337 (решение Сената N 173, 1878 г.), 338 - 339; Анненков К.Н. Система русского гражданского права. СПб., 1904. Т. 4. С. 84 - 85; Петерсон Н. Указ. соч. С. 161 - 163. Купчая служила источником и других обязательств, в частности обязательства очистки (ст. 1427 СЗГ), т.е. ответственности продавца за эвикцию (см. об этом: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 322).

<3> Петерсон Н. Указ. соч. С. 167.

<4> Решение N 129, 1903 г. (см.: Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего сената. Кн. 3. Ст. 1424. С. 498 - 499).

<5> См.: Бутовский А.Н. Об уничтожении крепостных актов // Журнал Министерства юстиции. 1906. N 8. С. 58 - 59.

Вещный характер купли-продажи недвижимости был окончательно преодолен в решениях Правительствующего сената, принятых в 1886 г. и последующие годы <1>. Так, в решении N 96, 1886 г., Сенат приравнял составление купчей крепости младшим нотариусом к заключению договора купли-продажи, что влечет возникновение обязательств. Переход права собственности к покупателю был, как и прежде, связан с утверждением купчей старшим нотариусом. Сенат отметил: "Каждое из этих двух действий, возлагаемое на особое должностное лицо, имеет и свое особое значение. Первое действие происходит при участии, от начала до конца его, обеих договорившихся сторон. Наоборот, следующий засим обряд утверждения акта, по самой сущности своей, исключает необходимость участия в нем воли обеих сторон. Старший нотариус утверждает не проект акта, а самый акт, совершенный сторонами нотариальным порядком. При исполнении им этого обряда, соглашение сторон, окончательно выраженное уже в этом акте и проверенное, не только не подлежит никакому изменению, но и не подвергается новой проверке по существу. Вследствие сего, ни продавец, ни его правопреемники, в промежуток времени между совершением акта у младшего нотариуса и его утверждением старшим нотариусом, не имеют права самопроизвольно отказываться от законных последствий продажи, относительно перенесения на покупщика права собственности на отчуждаемое имущество и передачи покупщику владения оным. Покупщик, со своей стороны, имеет личное к продавцу требование..." <2>. Согласия наследников продавца на утверждение старшим нотариусом купчей крепости, если продавец скончался до момента такого утверждения, больше не требовалось <3>.

--------------------------------

<1> Решения N 96, 1886 г.; N 43, 1889 г.; N 28, 1902 г. (см.: Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего сената. Кн. 2. Ст. 570. С. 329 - 330). Н. Барковский, вероятно, был первым юристом, который выступил с подробной критикой позиции Сената (отрицавшего юридическое значение за нотариальным актом о продаже недвижимости, совершенным у младшего нотариуса), предложив придать нотариальному акту значение обязательственного договора, оставив за крепостным актом, утверждаемым старшим нотариусом, вещный эффект перехода собственности (см.: Указ. соч. С. 119 - 168). Действующая же процедура отчуждения недвижимости, в которой не было места обязательственному договору купли-продажи, описана Н. Барковским в следующих словах: "Напрасное стеснение договаривающихся сторон, полная неопределенность и необеспеченность их положения в течение продолжительного промежутка времени, отделяющего совершение акта [у младшего нотариуса] до его утверждения [старшим нотариусом]; проистекающая отсюда легкая возможность злоупотребления доброй верой стороны, положившейся на святость договора, наконец, глубоко деморализующее действие самого принципа необязательности для сторон соглашения, торжественно объявленного ими пред общественной властью (т.е. перед младшим нотариусом. - В.С.)" (Там же. С. 166).

<2> Там же. С. 329 - 330.

<3> См.: Там же. С. 330.

Проект Гражданского уложения 1905 г., направленный на устранение архаических черт СЗГ и модернизацию российского гражданского права, странным образом проигнорировал разделение обязательственного и вещного аспектов купли-продажи, несмотря на то что Правительствующий сенат в указанных выше решениях исходил из такого разделения. Определение купли-продажи в ст. 1724 проекта гласит: "По договору продажи продавец передает или обязуется передать недвижимое или движимое имущество в собственность покупщику за условленную денежную сумму (покупную цену)" (выделено мной. - В.С.). Из этого определения следует, что купля-продажа имеет как обязательственный ("обязуется передать"), так и вещный ("передает") характер. Придание купле-продаже вещного эффекта кажется еще более сомнительным, если учесть, что применительно к отчуждению движимого имущества проект принял не систему соглашения, а систему передачи (ст. 839). Редакционная комиссия пояснила, что хотя согласно со многими кодификациями "по договору продажи продавец обязуется передать имущество покупщику" (выделено Комиссией. - В.С.), часто случается, что передача вещи и договора совпадают во времени, а следовательно, "об обязанности продавца передать имущество, как уже выполненной в момент совершения продажи, не может быть и речи". Тем не менее, поскольку передача в момент заключения договора является "общим правилом", это должно найти отражение в определении купли-продажи <1>.

--------------------------------

<1> См.: Гражданское уложение. Проект. Ст. 1724: пояснение.

Желая упростить порядок отчуждения недвижимых имуществ и сделать его наименее обременительным для сторон, Редакционная комиссия соединила в одном действии договора о продаже и переход права собственности. Последствием этого стало придание договору купли-продажи недвижимого имущества вещного эффекта. Договор должен был заключаться в регистрационном органе <1>, и заключение договора было связано с регистрацией перехода права собственности к покупателю (внесением акта в вотчинную книгу), которая производилась регистрационным органом автоматически, без заявления сторон <2>. В рамках этого подхода по правилу ст. 1758 Гражданского уложения покупатель должен уплатить цену приобретаемого недвижимого имущества "одновременно с совершением в вотчинном установлении договора". В то же время Гражданское уложение предусматривало возможность купли-продажи недвижимости в кредит при наличии соответствующего соглашения сторон (ст. ст. 1739, 1758, 1760).

--------------------------------

<1> Статья 4 проекта Вотчинного устава: "Договоры о приобретении вотчинных прав на недвижимые имения должны быть, под страхом недействительности, совершаемы в вотчинном установлении по месту нахождения имения".

<2> См.: Проект Вотчинного устава. Т. 1. С. 106 - 107; т. 2. С. 233, 265 - 271 (ст. ст. 260 - 262: пояснение). Статья 260 проекта Вотчинного устава запретила односторонний отказ от вотчинного акта (акта о приобретении вотчинного, т.е. вещного, права на недвижимость) после его подписания, но до внесения акта в вотчинную книгу; смерть или недееспособность любой из сторон, наступившая после подписания акта, по проекту Вотчинного устава не препятствовали внесению акта в вотчинную книгу. Однако, согласно ст. 261, регистрация перехода права собственности не производится, если после подписания вотчинного акта обе стороны заявили об отказе от акта.

Редакционная комиссия учла последние тенденции российской судебной практики в несколько неожиданной форме. Вместо разделения обязательственного договора и регистрации перехода права собственности Комиссия предпочла санкционировать исполнение по судебному решению предварительного договора купли-продажи (договора запродажи) в натуре. Статья 1779 устанавливала: "Если запродажа совершена у нотариуса и продавцом не выговорено право отступиться от договора, то покупщик может требовать судебным порядком записки за ним запроданного имения по вотчинной книге за условленную покупную цену". В обоснование исполнения в натуре договора запродажи составители отметили: "продажа недвижимых имений, как сделка вотчинная, нуждается в восполнении ее обязательственным договором, имеющим полную законную силу, полагаясь на который стороны могли бы без опасения приступить к вызываемым продажей денежным платежам и хозяйственным распоряжениям, договор же запродажи, не соединенный с правом требовать точного по оному исполнения и нарушение которого влечет за собой лишь право на убытки или условленную неустойку, есть сделка недостаточно надежная и не может удовлетворить означенной бытовой потребности" <1>. Комиссия сослалась на изменение позиции Сената по вопросу обязательственной силы купчей крепости до ее утверждения старшим нотариусом и продолжила: "вообще в истории права вотчинные формы продажи с течением времени оказываются недостаточными и уступают место более правильному и полному понятию о продаже как о сделке, составленной из двух элементов или периодов, именно предварительного периода обязательственных отношений между сторонами и окончательного акта передачи, установляющего вотчинные отношения, причем тот и другой находят себе признание и охранение в законе" <2>.

--------------------------------

<1> Гражданское уложение. Проект. Ст. ст. 1778 - 1779: пояснение.

<2> Там же.

Эти соображения представляются абсолютно верными, но избранный способ решения проблемы вызывает возражения: Комиссия трансформировала договор запродажи в обязательственный договор купли-продажи вместо выделения обязательственной стадии купли-продажи недвижимости. В проекте редакции 1913 г. ошибка была исправлена: "допустимость реального исполнения противоречит самой идее запродажи, как обязательства совершить договор продажи. Последняя представляется pactum de pacto contrahendo и, следовательно, является лишь обещанием (обязательством) продать, а не самой продажей. Совершая запродажу, стороны разумеют, что они обязуются совершить действия, неисполнение коих влечет уплату убытков" <1>.

--------------------------------

<1> Обязательственное право. Проект Министра юстиции... Объяснительная записка к проекту Министра юстиции. Ст. 1179: пояснение. О договоре запродажи см.: Данилова Е. Договор запродажи и его нормировка в действующем русском праве и проекте обязательственного права // Памяти Александра Владимировича Завадского: Сборник статей по гражданскому и торговому праву и гражданскому процессу. Казань, 1917. С. 114 - 137.

Тогда же Министр юстиции подверг критике определение купли-продажи, предложенное Редакционной комиссией: "При таком определении, однако, допускается смешение договорного и вещного элементов, тогда как договор продажи является в действительности сделкой чисто консенсуального характера. С одной стороны, превращение договора продажи в сделку реальную противоречило бы общепринятой конструкции этого договора, единственно отвечающей потребностям юридического быта, с другой же стороны, с присвоением передаче значения формы договора, переносящего право собственности, продажа вместе с тем становилась бы договором не обязательственным, а вещным" <1>. Соответственно, определение купли-продажи в ст. 198 проекта редакции 1913 г. говорило только об обязанности передать вещь. Эти соображения остались в теории, поскольку проект редакции 1913 г. никогда не вступил в силу. Таким образом, досоветское правовое регулирование купли-продажи до конца не преодолело вещную конструкцию купли-продажи и связанное с ней смешение обязательства и исполнения.

--------------------------------

<1> Обязательственное право. Проект Министра юстиции... Объяснительная записка к проекту Министра юстиции. Ст. 198: пояснение.

Хотя в советский период гражданско-правовое регулирование было упрощено, имеется ряд интересных моментов в области соотношения обязательственного и вещного элементов купли-продажи.

ГК 1922 г. реципировал систему соглашения. В соответствии со ст. 66 Кодекса право собственности на индивидуально-определенную вещь переходило с момента заключения договора; право собственности на вещи, определенные родовыми признаками, переходило с момента передачи. Согласно ст. 191 ГК 1922 г. в случае продажи одним продавцом вещи нескольким покупателям преимущество имеет тот покупатель, с кем договор заключен раньше, а если время заключения договора определить невозможно, то собственность получает тот покупатель, кому вещь была передана. Статья 60 ГК 1922 г. санкционировала добросовестное приобретение от несобственника при том условии, согласно принятому толкованию, что приобретатель получил владение вещью <1>. В завершение этого краткого обзора следует отметить, что под влиянием, очевидно, ст. 1599 ГКФ в юридической доктрине того времени договор купли-продажи чужой вещи считался недействительным <2>.

--------------------------------

<1> См.: Гражданское право / Под ред. М.М. Агаркова, Д.М. Генкина. Т. 1. С. 248.

<2> См.: Там же.

Статья 66 ГК 1922 г. говорила о "переходе" права собственности к приобретателю. Эта терминология подверглась критике с той позиции, что при отчуждении имеет место прекращение права собственности у продавца и возникновение права собственности у покупателя, но не "переход" собственности <1>. В одном из курсов по гражданскому праву было замечено, что как только собственник совершил отчуждение, "собственник тем самым исчерпал, осуществил полностью свое право собственности, которое в связи с этим прекратило существование. Поэтому... перейти к покупателю... оно не может" <2>. Эта дискуссия вряд ли имела какое-либо практическое значение, однако точка зрения противников указанной терминологии взяла верх при составлении ГК 1964 г. <3>. Соответственно, этот Кодекс говорил не о передаче, а о возникновении права собственности у приобретателя по договору (ст. 135). Подход ГК 1964 г. был позже повторен в ст. 223 ГК.

--------------------------------

<1> См. об этом: Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М., 2001. С. 311 - 313.

<2> Цит. по: Хаскельберг Б.В., Ровный В.В. Индивидуальное и родовое в гражданском праве. М., 2004. С. 84; см. также: Грибанов В.П. Правовые последствия перехода имущества по договору купли-продажи в советском гражданском праве // Советское государство и право. 1955. N 8. С. 64 - 68.

<3> См.: Хаскельберг Б.В., Ровный В.В. Указ. соч. С. 84.

Едва ли понятие "переход права собственности" и связанная с ним терминология должны быть отброшены <1>. Следует отдельно отметить, что формулировки ст. 135 ГК 1964 г. и ст. 223 ГК не предполагают, будто отчуждение не имеет волевого содержания (в советское время это соображение выдвигалось вперед сторонниками взгляда, что право собственности "переходит", а не "возникает" <2>), если принять точку зрения, что воля сторон, направленная на перенос собственности, выражена в самом договоре купли-продажи <3>.

--------------------------------

<1> Как по практическим соображениям, связанным с распространенностью этой терминологии, так и по доктринальным соображениям. Во-первых, другие статьи действующего ГК, а также другие законы пользуются термином "переход права собственности", во-вторых, понятие "переход права" связано с понятиями правопреемства по договору и производного способа приобретения права (см. об этом: Хаскельберг Б.В., Ровный В.В. Указ. соч. С. 85 - 86; Черепахин Б.Б. Указ. соч. С. 312 - 313).

<2> См.: Советское гражданское право / Под ред. О.А. Красавчикова. М., 1968. Т. 1. С. 308.

<3> См.: Zimmermann R. The Law of Obligations: Roman Foundations of the Civilian Tradition. Cape Town; Wetton; Johannesburg, 1990. С. 239 - 240.

Применительно к моменту возникновения права собственности ГК 1964 г. не последовал за своим предшественником. Согласно ст. 135 Кодекса право собственности как на родовые, так и на индивидуально-определенные вещи переходило с момента передачи. Это правило не было императивным и могло быть изменено соглашением сторон. ГК 1964 г. принял систему передачи для цели достижения единообразия в момент перехода права собственности: действительно, система передачи может применяться одинаково к вещам, определенным родовыми признаками, и к индивидуально-определенным вещам, - напротив, передача собственности на родовые вещи требует индивидуализации последних, а следовательно, право на неиндивидуализированные родовые вещи не может быть передано в силу одного соглашения <1>. Обязательственная конструкция купли-продажи нашла выражение в формулировке ст. 237 ГК 1964 г.: "По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму" (выделено мной. - В.С.).

--------------------------------

<1> См.: Хаскельберг Б.В., Ровный В.В. Указ. соч. С. 92 - 95.

ГК 1964 г. установил, что под страхом недействительности договор купли-продажи жилого дома и дачи должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в исполнительном комитете соответствующего Совета народных депутатов (ст. 239.1). При этом право собственности на жилой дом или дачу возникало на стороне покупателя с момента регистрации договора (ч. 2 ст. 135). Аналогичные положения содержались в ст. 185 ГК 1922 г. <1>. Таким образом, в области купли-продажи недвижимости оба кодекса смешивали договора купли-продажи и его исполнение, подобно тому, как это делало досоветское правовое регулирование.

--------------------------------

<1> См.: Гражданское право / Под ред. М.М. Агаркова, Д.М. Генкина. Т. 2. С. 18.

Исследование истории российского права купли-продажи выше показывает, что купля-продажа не была полностью обязательственной ни в досоветский, ни в советский период. Обязательственная конструкция купли-продажи почти утвердилась в дореволюционной доктрине и правоприменительной практике. Нельзя считать, что эта конструкция получила полное признание из-за подхода к этому вопросу составителей проекта Гражданского уложения, которые, во-первых, смешали обязанность и исполнение в определении купли-продажи, во-вторых, придали купле-продаже недвижимости вещный характер, неудачно присвоив при этом договору запродажи значение обязательственного договора купли-продажи. Позже, в рамках советского периода, договор и отчуждение недвижимости оставались единым целым. В условиях плановой экономики и неразвитого коммерческого оборота смешение обязательственного и вещного аспектов купли-продажи могло не затрагивать интересы многих лиц, а следовательно, могло игнорироваться законодателем. Но в контексте рыночной экономики проблемы, создаваемые смешением договора и перехода права собственности, как представляется, становятся заметными и нуждаются в исследовании. Эти проблемы рассматриваются ниже.