3.5. Заключение: различие между двумя аспектами

купли-продажи по российскому праву

С точки зрения различия между договором и отчуждением нельзя обойти вниманием ряд проблем действующего российского права купли-продажи. Эти проблемы существуют в следующих областях: соотношение между договором купли-продажи и отчуждением недвижимости; передача владения для цели отчуждения движимого имущества; действительность договора купли-продажи чужой вещи и, наконец, права продавца, не получившего оплату, на поставленный товар, право собственности на который уже перешло к покупателю.

1. Применительно к купле-продаже недвижимого имущества, более конкретно - купле-продаже жилых помещений, обнаруживается следующая несообразность: согласно ст. 558 ГК договор купли-продажи жилого помещения "подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации". Следовательно, до момента государственной регистрации договор не является юридически обязывающим. Далее, по букве ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (и учитывая преобладающую практику) переход права собственности совершается в момент регистрации договора купли-продажи. Таким образом, момент перехода права собственности на жилые помещения совпадает с моментом заключения (регистрации) договора купли-продажи. Ожидается, что продавец уплатит цену в момент регистрации договора. Применительно к продаже жилых помещений законодательство не признает никакого разделения между этапом обязательственного отношения и этапом исполнения обязательства. Происходит простой обмен денег на квартиру; строго говоря, стороны не выполняют никакого договора купли-продажи, так как последний еще не заключен. Практические негативные последствия этого порядка состоят в том, что любая из сторон, производя приготовления и расходы по обстоятельствам сделки (оплата юридических и иных услуг, транспортные расходы и расходы на ремонт и пр.), делает это на свой страх и риск. В нынешней конструкции купли-продажи жилых помещений обязательственное отношение оказывается погребенным под вещным эффектом, к которому стремятся стороны; даже наличие предварительного договора купли-продажи существенно не меняет этого положения дел.

2. Рассмотренные проблемы в области способов отчуждения связаны с законодательной возможностью передать право собственности, не передав владение. Однако имеются гипотезы, в которых отчуждение не приведет к результату без передачи владения. Это, во-первых, отчуждение движимого имущества неуправомоченным отчуждателем и, во-вторых, повторная продажа имущества собственником. Первая из указанных ситуаций сводится к следующему. Продавец-несобственник отчуждает товар, который остается в фактическом владении либо продавца, либо третьего лица, т.е. передачи вещи не производится, но покупатель полагает, что получил право собственности в силу простого соглашения. При таких обстоятельствах не ясно, защищен или нет добросовестный покупатель от виндикационного иска настоящего собственника. Согласно ст. ст. 301, 302 ГК добросовестный приобретатель получает защиту при условии, что он владеет вещью. Если после завершения сделки вещь остается под контролем либо продавца, либо третьего лица (например, арендатора), можно ли считать добросовестного приобретателя владельцем для цели ст. 302 ГК? Взвешенный (положительный или отрицательный) ответ на этот вопрос возможен лишь в контексте дальнейшей разработки института владения в ГК, отказа от отождествления владения и фактического обладания с одновременным признанием наличия связи между отчуждением и передачей владения.

Второй казус, а именно повторная продажа одной и той же вещи ее собственником, с иной точки зрения иллюстрирует важность передачи владения для цели отчуждения. Продавец продает вещь дважды: первому покупателю товар доставлен, но собственность не передана, второму покупателю продавец (все еще собственник) передает право собственности. Но товар не может быть поставлен второму покупателю, так как он находится под контролем первого покупателя. Несмотря на то что второй покупатель стал, согласно букве закона, собственником, он не располагает законными средствами, чтобы получить владение вещью. Причина конфликта между двумя покупателями одной вещи состоит в том, что переход права собственности ко второму покупателю имел место без передачи владения вещью. Второй покупатель не получил никакого права на владение. Неопределенность позиции второго покупателя создает сомнения в том, что его собственность является собственностью в полном смысле слова.

Основной вывод из двух описанных казусов состоит в следующем. В этих случаях вещно-правовой эффект продажи не может быть достигнут простым соглашением между продавцом и покупателем о переходе права собственности. Для достижения вещного эффекта требуется передача владения. При этом российское законодательство отождествляет владение и фактическое обладание. Соответственно, в обеих ситуациях, чтобы получить вещно-правовую позицию, покупателю необходимо фактическое владение. Зависимость вещного права покупателя от физического обладания соответствует принципу разделения между договором и отчуждением. Но, с другой стороны, в рассматриваемых ситуациях передача фактического владения не предполагается. Здесь двусмысленность позиции приобретателя можно преодолеть, если признать, что отчуждение должно всегда производиться в форме передачи владения, допустив в то же время, что передача владения - не обязательно передача фактического контроля над вещью. Теоретическое решение проблемы требует конструкции посредственного владения. Этот путь разрешения отмеченных выше трудностей остается в рамках принципа разделения между обязательственным и вещным элементами купли-продажи.

3. Источником следующей проблемы является широко распространенный взгляд, по которому договор купли-продажи чужой вещи является недействительным. Конституционный Суд отметил в Постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П, что такой договор нарушает права настоящего собственника проданной вещи <1>. Следовательно, договор противоречит закону. Наиболее очевидное негативное последствие этого подхода (состоящее в том, что настоящий собственник вправе истребовать вещь от добросовестного приобретателя в порядке реституции) было Конституционным Судом отвергнуто. Однако в современной правоприменительной практике договор купли-продажи чужой вещи часто рассматривается как ничтожный. Этот взгляд может нарушить баланс правовых возможностей сторон договора главным образом потому, что ничтожность договора устраняет применение правил об ответственности за его нарушение. Решение указанной проблемы возможно в рамках принципа разделения между, с одной стороны, обязательственной стадией купли-продажи и, с другой стороны, исполнением купли-продажи. С этой точки зрения, если исполнение не произведено (т.е. покупатель не получил право собственности), это отнюдь не означает, что обязательственного договора купли-продажи не было (т.е. договор являлся ничтожным). Отсутствие исполнения, в том числе в таком основополагающем моменте, как передача собственности, ничего не говорит о юридической силе и действительности заключенного сторонами обязательственного договора.

--------------------------------

<1> См. абз. 2 п. 3 мотивировочной части Постановления.

4. Последняя проблема касается прав продавца, не получившего цену вещи, на проданный и переданный покупателю товар. Суть вопроса состоит в том, что по действующему законодательству такой продавец управомочен на требование о возврате товара, даже если право собственности перешло к покупателю (п. п. 3, 5 ст. 488 ГК). Не ясно, как это регулирование согласовано с недопущением возврата неоплаченного товара, поставленного по договору с условием о немедленной оплате. Почему продавец уполномочен на возврат товара, проданного в кредит, но не вправе требовать возврата неоплаченного товара, поставленного без условия о кредите или о рассрочке платежа? Кроме того, выраженный в ГК подход предполагает расширение вещно-правовых средств защиты продавца за те пределы, в рамках которых кредиторы обычно могут действовать. Нет достаточных оснований для предоставления продавцу права на возврат неоплаченного товара в ущерб другим кредиторам, учитывая, что в ситуации купли-продажи в кредит продавец по собственной воле предоставил покупателю отсрочку (рассрочку) платежа, возможно, на длительный срок. Здесь продавец является кредитором, и любая дополнительная по сравнению с другими кредиторами защита его интересов нуждается в серьезном обосновании, если такая дополнительная защита предоставляется законом, а не соглашением сторон.

5. Отмеченные проблемы показывают, что законодательство и правоприменительная практика пока не проводят последовательного разделения между договором и переходом права собственности. Другими словами, несмотря на общее правило ст. 223 ГК, в конкретных казусах личный и вещный элементы продажи не привязаны к различным действиям. Это может быть объяснено тем обстоятельством, что российский законодатель и судебная практика во многом остаются в рамках юридических понятий, институтов и конструкций, унаследованных от советской доктрины. В гражданском праве СССР различие между обязательственным и вещным элементами купли-продажи строго не соблюдалось. Так, конструкция перехода права собственности на жилые помещения в момент заключения (регистрации) договора купли-продажи, получившая практическое распространение благодаря туманным нормам действующего законодательства, напоминает о таком же решении в советском праве.

Российскому праву все еще предстоит разработать юридические механизмы и подходы, которые могут эффективно применяться в условиях свободной экономики. Применительно к купле-продаже основополагающее разделение между обязательственным и вещным элементами продажи задает критерии и ориентиры такой работы. В то же самое время необходимо отметить, что полное применение этого принципа на практике не может быть достигнуто одномоментно и, напротив, требует длительного правового развития.

Анализ в последующих главах настоящей работы имеет целью продемонстрировать важную роль разделения между вещным и обязательственным элементами купли-продажи в западноевропейских юрисдикциях. В фокусе исследования находятся проблемы права купли-продажи в Германии и Франции, а также в Англии, параллельные тем проблемным вопросам, которые существуют в российском праве и рассмотрены выше. Таким образом, сравнительно-правовой анализ позволяет проверить, действительно ли разделение между обязательственным и вещным аспектами купли-продажи способствует разрешению трудностей и несообразностей, имеющих место в современном российском праве купли-продажи. Разнообразные формы, которые на практике принимает принцип разделения между обязательством и отчуждением, также будут показаны ниже.