- •Курс лекций
- •2. Признаки недвижимости
- •3. Классификация объектов недвижимости
- •4. Недвижимость как товар и капитал
- •1. Формы доходов от недвижимости
- •2. Особенности доходов от недвижимости
- •Тема 1.2. Экономический оборот недвижимости и его особенности
- •1. Жизненный цикл недвижимости и его этапы
- •2. Развитие, обращение и использование недвижимости
- •3. Право собственности на недвижимость
- •Тема 1.3. Сервейинг — концепция системного анализа и управления недвижимостью
- •1. Общая закономерность функционирования недвижимости во времени
- •2. Этап постановки проблемы в концепции сервейинга
- •3. Цели, задачи и инструменты системы сервейинга
- •Задача принятия решения по развитию и становлению сервейинга
- •Содержание задачи и процесс принятия решения
- •Раздел II. Основы управления недвижимостью Тема 2.1. Основные принципы управления
- •1. Традиционная (классическая) теория
- •А) Функциональная
- •Д).Плоская структура
- •2. Бихевиористская (неоклассическая) теория
- •3. Теория системного (современного) подхода
- •Тема 2.2. Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства
- •1. Принципиальная структура модели управления недвижимостью и характеристика ее элементов
- •2. Принципы принятия инвестиционных решений
- •3. Характеристика стадий жизненного цикла проекта
- •4. Прединвестиционная и инвестиционная фазы проекта
- •4.1. Экономический анализ проекта
- •4.2. Финансовый анализ проекта
- •4.3. Анализ эффективности реальных инвестиций (капитальных вложений)
- •Тема 2.3 Планирование функциональных стратегий
- •1. Введение в планирование
- •2. Общие положения производственного планирования строящегося объекта
- •З. Общие положения производственного планирования эксплуатации объекта недвижимости
- •3.1. Краткосрочное планирование: годовая программа
- •3.2. Среднесрочное и долгосрочное планирование
- •Раздел III. Организация работы по управлению недвижимостью Тема 3.1. Управление портфелем недвижимости
- •1. Формирование стратегий
- •2. Анализ существующих инструментов для формирования стратегий
- •2.1. Матрица «Доля рынка—рост рынка» (портфельный анализ)
- •2.2. Модель «Привлекательность рынка—преимущества в конкуренции»
- •Тема 3.2. Управление на тактическом уровне
- •1. Характеристика недвижимости
- •2. Концепция жизненного цикла городских объектов
- •3. Перепланировка и перестройка
- •4. Обновление и благоустройство объектов
- •5. Управление фондами на тактическом уровне
- •5.1. Инвентаризация
- •5.2. Анализ
- •5.3. Разработка возможных сценариев развития событий
- •5.4. Просчет сценариев
- •5.5. Формирование политики в отношении комплексов
- •6. Поддержание отношений
- •Тема 3.3. Управление недвижимостью на оперативном уровне
- •1. Административное управление
- •1.1 Инкассо
- •1.2 Контроль за сменой жильцов
- •1.3. Контроль за расходами на обслуживание
- •1.4. Составление отчетности
- •2. Техническое управление
- •2.1. Ремонт по жалобам пользователей
- •2.2. Ремонт при смене съемщиков
- •2.3. Плановый ремонт
- •3. Коммерческое управление
- •4. Организация деятельности по содержанию недвижимости
- •Тема 3.4 Управление инфраструктурой объекта недвижимости
- •1. Современный взгляд на управление инфраструктурой организации
- •2. Деятельность менеджера по снижению эксплуатационных расходов организации
- •3. Управление службами охраны помещений
- •4. Интеллектуальное здание как объект управления менеджера
- •Тема 3.5 Взаимодействие собственника недвижимости и управляющей компании
Тема 1.2. Экономический оборот недвижимости и его особенности
1. Жизненный цикл недвижимости и его этапы
Жизненный цикл — это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения. На продолжительность цикла влияюn периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы.
Поскольку объекты недвижимости имеют тройственную сущность, в течение всего периода своего существования они подвергаются соответственно физическим, экономическим и правовым изменениям. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие четыре укрупненные стадии жизненного цикла:
♦ формирование — строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;
♦ эксплуатация — функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и др.);
♦ смена, возможно, неоднократная, собственника, владельца или пользователя;
♦ прекращение существования — снос, ликвидация, естественное разрушение.
Первая, третья и четвертая стадии жизненного цикла недвижимости как товара предусматривают, кроме того, государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.
Жизненный цикл коммерческой недвижимости как собственности, с точки зрения одного текущего ее владельца, совершающего с объектом свой собственный субъективный путь от покупки, скажем, до продажи или мены,, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.
Смена собственников имущественных комплексов предприятия в процессе осуществляемых в России реформ, приватизации, банкротства, перехода из рук в руки контрольного пакета акций сопровождается существенными, а порою и разрушительными изменениями организации, управления, технологии и самих основных средств производства.
Нахождение недвижимости на той или иной стадии жизненного цикла должно учитываться собственником для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.
2. Развитие, обращение и использование недвижимости
Одной из важнейших особенностей функционирования рынка недвижимости является то, что единственным способом обращения объектов недвижимости на рынке является передача (переход) прав на эти объекты. К рынку недвижимости, соответственно, относятся все те операции и сделки, предметом которых является переход прав на недвижимое имущество.
Определяемый таким образом рынок недвижимости включает в себя целый ряд отношений, возникающих на всех этапах жизненного цикла объектов недвижимости:
— в процессе создания объектов недвижимости (развития недвижимости) - между инвесторами, застройщиками и пользователями недвижимости;
— в процессе обращения объектов недвижимости как товаров - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;
— в процессе использования (эксплуатации) объектов недвижимости - между собственниками и управляющими, управляющими и арендаторами и пр.
Выделение перехода прав как критериального признака рынка недвижимости позволяет достаточно строго отделить отношения, возникающие по поводу объектов недвижимости, от отношений, возникающими на смежных рынках. Например, отношения застройщика и инвестора являются отношениями рынка недвижимости, так как они возникают, в частности, по поводу прав на недвижимость. Отношения же застройщика и подрядчика не относятся к данному рынку, поскольку их предметом является выполнение работ, а не передача каких-либо прав на недвижимость. (В качестве возражений здесь могут быть высказаны соображения о том, например, что довольно часто в российской практике подрядчик получает оплату «натурой» - квартирами, в частности. Это так, но в таком случае мы фактически имеем дело с ситуацией, когда подрядчик фактически становится инвестором, получая в качестве вознаграждения за свой вклад долю в созданном объекте недвижимости.)
В целом, структура рынка недвижимости может быть представлена следующим образом:
Рис.3. Структура рынка недвижимости
Исходя из сказанного, может быть предложено следующее определение рынка недвижимости:
Рынок недвижимости - это система рыночных механизмов, обеспечивающая переход прав на объекты недвижимости и наиболее эффективное использование последних в течение всего жизненного цикла недвижимости.
Отношения, относящиеся к рынку недвижимости, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, обеспечивая создание объектов недвижимости, их использование и т.д. но все они объединены, во-первых, одним общим предметом - объектом недвижимости, а, во-вторых, тем, что все эти операции связаны с полным или частичным переходом права собственности на объекты недвижимости.
Характерной и все усиливающийся тенденцией для современного рынка недвижимости является переход от доминирования сделок, предполагающих переход полного права собственности, к сделкам, предметом которых являются отдельные правомочия, входящие в право собственности (частичное отчуждение).