1. Принципиальная структура модели управления недвижимостью и характеристика ее элементов

Достижение целей, стоящих перед любой системой управления, обеспечивается путем реализации конкретных функций и задач управления. Функции управления делятся на общие и частные.

Общие функции постоянны для хозяйствующего субъекта любого профиля или рода деятельности, частные же функции определяются целями конкретного хозяйствующего субъекта и зависят от их типа, размера, места и рода деятельности. При этом хозяйствующими субъектами называют все единицы экономики (физические и/или юридические лица), принимающие самостоятельно экономические решения, т. е. хозяйствующим субъектом может быть отдельное лицо, а также несколько лиц, составляющих некоторое единое волевое образование (семья, компания, ассоциация, правительство и т. д.).

Компании (организации) являются производственно-хозяйственными единицами. В экономическом смысле для недвижимости это означает участие компании в создании готовой строительной продукции (объекта недвижимости), аренде, залоге, продаже, т. е. выполнение каких-либо целей.

Цели экономических решений, принимаемых компаниями, могут быть различными. Например, получение максимальной прибыли, сохранение или обеспечение соответствующей доли продукции на рынке, возмещение издержек, достижение экономической или политической власти, сохранение семейного наследства и т. д. С точки зрения достижения прибыли различают производственно-экономический принцип и принцип удовлетворения потребности.

Производственно-экономический принцип — это главный принцип любой компании, чья экономическая деятельность направлена на получение прибыли. Прибыль возникает как разница между доходами и расходами. Если хотят максимизировать прибыль путем выпуска оптимального количества продукции с минимальными издержками на ее производство, то говорят о принципе максимизации прибыли.

Принцип удовлетворения потребностей — это главный принцип всех компаний, чья экономическая деятельность направлена на то, чтобы оптимально удовлетворить свои потребности.

Причем общественные компании (например, застройщики (заказчики), находящиеся в подчинении муниципалитетов) стремятся при этом к соразмерности прибыли (принцип соразмерности), другие общественные компании (например, коммунальные эксплуатирующие организации — ДЭЗы, ЖЭКи, РЭУ, коммунальные транспортные компании) работают при ценах, возмещающих издержки, и/или даже получают дотацию из субсидий из общественных фондов, муниципальных фондов (принцип возмещения издержек или общеэкономический принцип).

Вышеперечисленные принципы лежат в основе общей модели управления рынка недвижимостью (см. рис. 4), где главными хозяйствующими субъектами являются застройщик, владелец (конечный собственник) и пользователь.

Природные ресурсы, влияние деятельности хозяйственного субъекта на окружающую среду

Деятельность федеральных органов власти: экономические риски, фискально-монитарные, социально – политические риски (I уровень)

Развитие строительной отрасли – новое строительство, реконструкция – модернизация, кап.ремонт (II-III уровень)

Сочетание государственного (муниципального) регулирования с рыночным механизмом

Воспроизводство жилищного фонда

Общеэкономический принцип достижения соразмерной прибыли

Мобилизация финансовых источников накопления

Удовлетворение потребностей хозяйствующего субъекта

Условные обозначения:

А Застройщик (заказчик)

Б. Владелец (конечный собственник)

В Пользователь

Рис. 4. Общая модель управления недвижимостью.

Основные параметры модели: воспроизводство основных фондов; мобилизация финансовых источников накопления; удовлетворение потребностей хозяйствующего субъекта. В центре этого круга находится треугольник, который символизирует достижение хозяйствующим субъектом определенного уровня соразмерной прибыли.

Макро- и мезоэкономические условия функционирования данной модели условно ранжируются и помещены на разных орбитах центрального круга в следующем порядке: ближе всех к центру расположены факторы, определяющие механизм сочетания государственного (в данном случае муниципального) регулирования с рыночным механизмом; на следующем уровне находится развитие строительной отрасли, составляющее основу непрерывного процесса расширения и возобновления основных фондов путем строительства объектов недвижимости, реконструкции, модернизации, капитального ремонта и т. д.; затем макроэкономические условия функционирования центральных органов власти с вероятным возникновением трех классов риска — экономического, фискально-монетарного и социально-политического.

Такое ранжирование имеет условный характер и между макро-, мезо-и микроуровнями существуют весьма сложные взаимодействия. Поэтому лучше их представить в виде структурной модели системы управления недвижимостью (рис. 5), где более детально показаны уровни функционирования общей модели рынка управления объекта недвижимости на всем его жизненном цикле.