2. Концепция жизненного цикла городских объектов

Концепция — комплексное понятие, включающее в себя как элемент архитектурно-технического решения (застройки определенного типа, на­пример, концепция «хрушевок» или «коттеджный городок»), так и пакет услуг, который с этим решением связан.

Не только товары, но и концепции подвержены изменениям и, стало быть, проходят жизненный цикл. Так, объект «промышленное предприя­тие» как часть некой концепции связан с «промышленной зоной». Если концепция меняется, меняется и характер промышленной зоны.

Динамика деловой активности, выражаемая в изменении количества рабочих мест, перемещении, расширении и т. д., на промышленном участке заметно снижается с продвижением участка по жизненному циклу. Мож­но также отметить, что с продвижением участка по жизненному циклу факторы месторасположения начинают представлять собой все меньшую ценность, и привлекательность участка в целом снижается. Можно сделать выводы, что со «старением» участка связаны радикальные действия по созданию большей ценности и привлекательности, которые могли бы про­явить интерес у потребителя. При этом необходимо отметить, что малая привлекательность (низкая ценность) не обязательно является отрица­тельным моментом для предприятия: есть еще и «нижняя часть рынка», для которой наличие дешевых участков или зданий является немаловаж­ным фактором.

Не только промышленные участки, но и офисные кварталы, торговые центры и жилые районы подвержены старению. К ним также относятся вышеприведенные случаи.

3. Перепланировка и перестройка

В целях увеличения интереса у предприятий-съемщиков к некоторому городскому объекту можно предпринять следующие шаги:

— стимулировать разноплановое использование;

— попытаться найти новые группы пользователей (например, предпри­ятия перепрофилировать под жилье, городские библиотеки, музеи и т. д.)

Стимулирование разнопланового использования и поиск новых предприятий-съемщиков может повысить привлекательность объекта и про­длить его жизненный цикл, если затем не следуют действия по его каче­ственному преобразованию.

Следует отметить, что жизненный цикл объектов недвижимости стано­вится все короче. Это касается прежде всего коммерческой недвижимости. Офисные и промышленные здания 10—20-летней давности все чаще под­вергаются радикальной перепланировке для сохранения привлекатель­ности на рынке. Это связано с быстро меняющимися требованиями потре­бителей. Часто приходится сталкиваться с тем, что в особенности на быстрорастущем рынке, пожелания потенциальных пользователей учиты­ваются недостаточно. Проблема обостряется, если из-за недостаточного знания рынка или изменившихся обстоятельств не только само здание не соответствует запросам, но и участок не удовлетворяет требованиям потен­циальных пользователей.

Чаще всего власти города заинтересованы в новых объектах, тем не менее необходимо уделять внимание жизненному циклу уже существую­щих объектов. Это связано со следующими причинами:

— поддержание необходимого уровня проданных объектов для удов­летворения запросов их пользователей и, таким образом, сохранение при­влекательности этих объектов как места ведения бизнеса;

— исследование возможностей и желательности изменения существую­щего объекта;

— необходимость получения требуемой информации и сведений о со­стоянии дел на рынке, в частности, определения спроса на новые объекты.