4. Обновление и благоустройство объектов

Городские объекты необходимо постоянно обновлять (совершенство­вать), чтобы они соответствовали требованиям времени и удовлетворяли потребности потребителей, квартиросъемщиков, постоянных жильцов и размещенных в них предприятий и организаций. Это касается промыш­ленных зон, жилых кварталов, торговых центров, центральной части горо­да, т. е. городского объекта в целом, — так называемая концепция «обнов­ление города». Все стороны, участвующие в производстве и эксплуатации части или целого городского объекта, должны постоянно отслеживать возможности его изменения или обновления.

Необходимость обновления городских объектов может возникнуть под влиянием различных факторов, например, технического прогресса, изме­нившихся вкусов потребителей в отношении места проживания или дело­вой деятельности, концентрационных процессов (слияний предприятий), изменений демографических показателей и т. д. Примером последнего из перечисленных случаев можно назвать большую потребность в объектах, специально приспособленных для престарелых людей. Концентрация предприятии, расширение их производственной деятельности иногда приводят к тому, что некоторые виды их деятельности могут осуществляться лишь за чертой города. Более строгое экологическое регулирование также ведет к изменениям в выборе месторасположения предприятий и к более чет­кому разграничению жилых и нежилых объектов. Рост количества пер­сональных автомобилей и, соответственно, большая свобода перемещения занимают далеко не последнее место в ряду факторов обновления.

Наглядный пример изменившихся запросов пользователей можно найти на рынке офисных помещений. Если в Западной Европе в шестидеся­тых годах, в период сильного экономического роста, деловой мир еще мог свободно разместиться в бывших особняках знати, которые освобождались и теряли свое назначение из-за сокращения численности членов и субурбанизации (переселения за городскую черту) семей с высокими доходами, то позже у предприятий возникла очевидная потребность в специализированных офисных зданиях, из-за расширения своей деятельности. Эти здания в основном возводились вдоль транспортных магистралей (подъезд­ных путей) на окраинах городов или, в случае Рандстада (Рандстад — это район, заключенный между четырьмя крупнейшими городами Нидерландов), в прилегающих маленьких населенных пунктах (городах-спутни­ках). Это касается и Москвы и Санкт-Петербурга (города-спутники — Зеленоград, Пушкино). Так начался процесс уменьшения плотности за­стройки. В настоящий момент делаются попытки несколько изменить направление этого процесса, перенеся упор на застройку офисными зда­ниями участков, прилегающих к железнодорожным станциям. Это стрем­ление вызвано, с одной стороны, соображениями защиты окружающей среды, с другой — необходимостью решения транспортных проблем из-за пробок на дорогах.

Некоторые из вышеупомянутых изменений привели к разрастанию городов за счет застройки новых (жилых) районов и промышленных зон. В Москве это районы Солнцево, Митино, Бутово и др. Однако возмож­ность дальнейшего расширения городской территории сокращается из-за необходимости сохранения природных зон и территориального роста го­рода. Вместе с тем, имеющаяся застроенная территория города представ­ляет собой достаточное место по обновлению, перепланировке и измене­нию функционального назначения объектов. Внимание к существующей городской территории и возможностям использования по-новому располо­женных в черте города участков и зданий вписывается в концепцию стремления муниципальных властей к созданию «долговечного общества». Долговечным называется общество, в котором все процессы жизнедеятель­ности протекают наиболее созвучным природе путем, т. е. без ущерба для окружающей среды.

Преобразование существующих городских объектов можно разделить на:

— обновление;

— благоустройство;

— управление.

А. В случае обновления производится наиболее кардинальная перепла­нировка/перестройка территории. Обнищавшие и обветшавшие кварталы сносятся и застраиваются по-новому, причем объекты, имеющие маловаж­ные функции, устраняются, уступая место новым необходимым объектам.

При этом речь идет, как правило, о крупномасштабных преобразованиях. В Москве это так называемый «волновой метод», когда сносятся «хрущевки» и на их месте строят современные дома, куда постепенно переселяют жильцов из этих же бывших «хрущевок».

На уровне отдельного здания обновление означает радикальную пе­репланировку, при которой нетронутым остается лишь остов здания (как в случае Атриума в Амстердаме, центральных частей Санкт-Петербурга), или снос здания и возведение на его месте нового, возможно, с новым назначением (если это здание не имеет исторической ценности).

Б. В случае благоустройства изменения носят менее радикальный характер. Речь идет об улучшении имеющегося на тот момент состояния здания, комплекса зданий или района. Улучшение района подразумевает новое пространственное планирование и новое функциональное зонирование. При этом речь также идет об единоразовых инвестиционных проек­тах, хотя их объем не столь велик, как в случае обновления. На уровне отдельного здания проводится реновация (с незначительной переплани­ровкой). При этом возможно изменение функционального назначения (например, переоборудование офисного здания под гостиницу).

В. Целью управления (содержания, техобслуживания) является сохранение имеющегося состояния здания на должном уровне. При этом тре­буется вести техобслуживание строго по плану и избегать просрочек в проведении текущих ремонтных работ. Планирование функционального назначения и обустройство могут производиться (изменяться) постепенно по разработанному стратегическому плану.

В целом в масштабах города речь идет не о выборе лишь одного из видов преобразования. В одном месте могут проводиться обновление и благоустройство, в то время как в других частях города упор может делаться на качественную эксплуатацию. Учитывая динамику развития городов, становится понятным: техобслуживания на протяжении многих лет недостаточно. Должен быть отлажен чередующийся цикл работ по об­новлению, благоустройству и техобслуживанию, который бы регулярно по­вторялся.

Из вышеизложенного можно сделать следующий вывод: постоянно ме­няющийся спрос потребителей диктуется -«снизу вверх», то есть потреби­телями, а не застройщиками. Информация о потребительском спросе ана­лизируется и используется в разработке новых товаров (объектов), кото­рые затем реализуются как предложения. Город играет при этом важную роль: для удовлетворения спроса используется имеющийся фонд недви­жимости или производится дополнительная застройка. При этом перед властями стоят несколько задач: с одной стороны, необходимо защитить права уже существующих сторон, с другой стороны, нужно создать терри-ториальное пространство для новых функциональных объектов. При этом управление осуществляется «сверху вниз». Соотношения между властями и потребителями (несовпадения интересов) представлены в табл. 1.

Таблица 1. - Соотношение интересов городских властей и потребителей.

Изменение спроса	Фонд	Власти
Потребность в помещении (участке)	Недвижимость	Правовая защита интересов в долгосрочной перспективе
Формула	Помещение
		Регулирование
Концепция	Район
Спрос – предложение	Участок	Планирование
Развитие общества (техники)	Инфраструктура
	Оборудование
	Земля
Потребитель	Застройка	Политика