5. Управление фондами на тактическом уровне

Управление на тактическом уровне соответствует выполнению приня­той конкретной программы по управлению отдельными комплексами не­движимости. Учитывая значительные различия в управлении и особенно­стях требований потребителей, портфель недвижимости, как правило, де­лится на соответствующие сегменты. Для инвесторов, располагающих оп­ределенным портфелем, управление имуществом (фондами) большей частью означает осуществление эксплуатации (включая продажу) той части порт­феля, которую составляет недвижимость.

Недвижимость в ведении управляющего фондами (и управление ею) можно подразделить также по территориальному признаку. Выбор соста­ва портфеля зависит от того, какое значение придается знанию местности, или экспертизе в области эксплуатации определенного типа недвижимости.

Управляющий фондами на тактическом уровне в конечном итоге отве­чает за общую прибыль за весь период эксплуатации рассматриваемого портфеля (или его части).

Ключевым моментом в управлении имуществом на тактическом уров­не является: анализ прибыльности, в результате которого должны быть:

— выработана так называемая «политика в отношении комплексов»;

— обеспечено поддержание отношений с потребителями (жильцами), с управляющими организациями, риэлтерами и консультантами;

— разработана тактическая программа для нужд оперативного руко­водства недвижимостью и ее согласование с управлением портфелем.

Для разработки тактической программы и осуществления в дальнейшем оперативного управления недвижимостью с целью получения максимальной прибыли в ходе эксплуатации (равно как и для максимиза­ции прироста стоимости при продаже) управляющему фондами на

-этическом уровне необходимо проводить ежегодный анализ состава портфеля в целом и каждого комплекса в отдельности. Политика в отношении комплексов генерирует информацию, необходимую для анализа прибыльности портфеля для эффективного управления им, равно как и специфическую информацию, необходимую для принятия решений з области эксплуатации отдельных комплексов. Это касается времени принятия решений по своевременному проведению реновации, перестрой­ки или продажи рассматриваемого комплекса. Данные анализа рента­бельности отдельных комплексов вместе служат в качестве сравнитель­ной оценки при составлении смет поступлений и расходов. Процесс принятия решений в отношении комплексов состоит из пяти этапов (см. табл. 2.).

Таблица 2.- Процесс принятия решений в отношении комплексов

Этапы	Наименование этапов:
I.	инвентаризация
II.	Анализ:
	изменения объект внешние факторы съемщики
III.	разработка возможных сценариев
IV.	расчет будущего потока денежных средств (поступления и выплаты)
V.	выбор: метода эксплуатации бюджета прибыльности организации

5.1. Инвентаризация

Для проведения на последующем этапе анализа, необходима информа­ция, которая состоит из параметров модели расчетов, определяемых на основе управления портфелем. Такими параметрами являются: процент­ная ставка кредитования, надбавка за риск, прогнозируемый уровень ин­фляции и индексы цен.

Для анализа конкуренции необходима информациия как о текущем состоянии рынка вокруг рассматриваемого комплекса, так и о возможных изменениях, появлении новостроек и изменениях в общем муниципальном плане. Управляющий на тактическом уровне должен знать ситуацию на рынке недвижимости в стране, в регионе, в городе, экономические и фис­кально-монетарные и социально-политические факторы.

А. Экономические и фискально-монетарные факторы

А.1. Инфляция:

Инфляционное снижение доходов с аренды компенсируется путем индексации арендной платы. Как показывает практика, рост арендной платы на рынке далеко не всегда совпадает с уровнем инфляции. Вслед­ствие этого по истечении срока договора об аренде ставки арендной платы приходится снижать до среднерыночного уровня. Отсюда следует, что защита от инфляции действует лишь в случае, когда изменение арендных ставок на рынке соответствует уровню инфляции или превы­шает его. Путем индексации ставок арендной платы можно достичь практически достаточной защиты от инфляции. Это один из факторов, определяющих стоимость недвижимости в инвестиционном портфеле. При неизменной номинальной стоимости активов рост инфляции приводит к снижению реальной (фактической) ценности фондов. При ожидании высокой инфляции инвесторы склонны вкладывать капитал в недвижи­мость.

А. 2. Уровень процентных ставок по кредитам.

Высокие процентные ставки делают привлекательными вложения в ценные бумаги с фиксированным процентом, а вложения в вещные активы (недвижимость) являются менее привлекательными. Наоборот, низкий уро­вень процентных ставок благоприятствует инвестициям в недвижимость. В этом случае повышенный интерес к недвижимости приводит к росту цен на рынке объектов недвижимости.

А.3. Деградация и обесценивание недвижимости.

Недвижимость, в особенности офисные помещения, быстрее подверже­ны техническому и экономическому старению, чем жилые здания. Это приводит к снижению необходимого уровня рентабельности. Обесценива­ние включает в себя снижение реальной стоимости арендной платы и, тем самым, стоимости объекта. Последствием обесценивания являются рост расходов на его содержание, страхование и управление. Проводя целена­правленную ремонтную и коммерческую политику (своевременную модер­низацию, перепланировку и перестройку), можно ограничить или нейтра­лизовать влияние деградации и обесценивания недвижимости.

А. 4. Экономический рост.

Рост валового внутреннего продукта (ВВП) страны, как правило, со­пряжен с одновременным ростом инвестиций в основные средства, ростом занятости населения и ростом народного потребления. Экономический рост в секторе услуг приводит к увеличению количества офисных рабо­чих мест и, в результате, к росту спроса на офисные помещения.

А. 5. Налоговое законодательство.

Большое значение для инвестиций в недвижимость и ее эксплуатацию имеют юридическое, налоговое и прочее законодательство. Упомянутые факторы с точки зрения инвестора определяют целесообразность инвестиций в стране или определенном регионе. Особенно существенны налоговые аспекты, ибо они влияют на приток денежных средств инвестора. Различия в законодательстве по вопросам аренды и в отношении оплаты коммунальных услуг разных стран весьма велики.

Б. Социально-политические факторы

Б. 1. Демография.

Изменения демографического характера оказывают прямое влияние на развитие рынка недвижимости. «Омоложение» (процентный прирост доли молодежи в общем составе населения) или «поседение» населения (увеличение доли пожилых) в стране, регионе, городе или районе сильно влияют на строительство новых и функционирование существующих объек­тов недвижимости. Это прежде всего относится к жилью и торговым помещениям, а также косвенно, через изменения численности трудоспо­собного населения, сектора офисных помещений.

Б. 2. Месторасположение.

На инвестиционную ценность недвижимости влияет месторасположе­ние объекта. Управляющий фондами на тактическом уровне должен по­стоянно следить за происходящими событиями, которые могут повлиять на привлекательность месторасположения объекта. Выбор месторасполо­жения предприятия определяется наличием высококвалифицированных кадров.

Б.3. Тенденции.

Развитие рынка недвижимости также обуславливается тенденциями в области семейных отношений, организации труда, продолжительности ра­бочего времени, проведении досуга и т. д.

Изменения в пространственно-экономической политике во многом оп­ределяются политическими методами — как на уровне государства, так и в регионах и на местах. Пространственно-экономическая политика прави­тельства имеет особенно большое значение для инвестиций в недвижи­мость.