5.4. Просчет сценариев

Если раньше поиск решений проводился лишь в момент возникнове­ния проблем, одним из главных критериев профессионального управле­ния недвижимостью является умение выбрать подходящий момент для решения вопросов эксплуатации (как правило, о проведении каких-либо ремонтных работ), что позволяет предупреждать появление проблем в будущем. С помощью вычислительной техники можно просчитать все возможные сценарии на основе дисконтированного потока денежных средств.

Управляющий фондами на тактическом уровне должен хорошо владеть экономическими, финансовыми понятиями и моделями расчетов. Для рас­четов вышеназванных сценариев важен выбор времени, объем будущего потока денежных средств, включая остаточную стоимость, а также величину риска.

А. Критерии оценки рентабельности

А.1. Внутренняя норма доходности (ее еще называют внутренней нормой рентабельности), была подробно рассмотрена в разделе 5.2.

А.2. Общий коэффициент рентабельности (ОКР): является показателем дохода за определенный период, например, за год. ОКР складывается из прибыли после проведения всех отчислений и прироста стоимости объекта. Из-за того, что рассматриваются отдельные периоды времени, величина ОКР может сильно колебаться.

А.3. Начальный брутто-уровень рентабельности (НБУР): определя­ется делением рыночной стоимости аренды комплекса недвижимости на сумму расходов, связанных с инвестициями. В расчетах используется среднерыночная ставка арендной платы. Необходимо учесть, что эта став­ка может отличаться от фактической получаемой арендной платы из-за отличающихся тарифов аренды и недоимок за счет простоя. При покупке или продаже недвижимости инвестор должен учитывать сопряженные с этими операциями расходы.

А. 4. Начальный нетто-уровень рентабельности (ННУР) рассчиты­вается путем деления дохода с аренды за первый год эксплуатации за вычетом эксплуатационных расходов на сумму общих расходов, связан­ных с инвестициями.

А. 5. Чистая (текущая) дисконтированная стоимость (Ч ДО) была подробно рассмотрена в разделе 5.1.

А. 6. Среднеквадратическое отклонение дохода: этот показатель отра­жает рассчитанный на основе данных предшествующих периодов шанс отклонения от средней суммы прибыли (изменчивость доходности). Пока­затель удобен при принятии решений об инвестировании, так как позво­ляет определить рискованность выбора того или иного варианта относи­тельно шанса получения намеченной прибыли. Политика, проводимая в отношении комплексов, и ежегодный покомплексный анализ доходности позволяют получить лучшее представление о соотношении рискованности и доходности.

А.7. Соотношение собственных и заемных средств: с точки зрения минимализации риска для инвестора также важен способ финансирования недвижимости. Особенно финансирование за счет заемных средств может привести к увеличению или, наоборот, снижению прибыли на собственный капитал. Если процентная ставка по кредиту ниже, чем ВНД, финансиро­вание за счет заемных средств дает положительный эффект на прибыль на собственный капитал. В этом случае речь идет о так называемом «позитивном соотношении собственных и заемных средств». «Негатив­ное» соотношение может иметь серьезные последствия. Удельный вес заемных средств используется в качестве показателей финансовой устой­чивости управляющей организации и в странах с развитой рыночной экономикой должен быть не выше 0,3, для России — не выше 0,2.

Б. Компоненты модели «Дисконтированного потока денежных средств"

Б. 1. Модель с использованием дисконтированного потока денежных средств (ДПДС) — это метод, позволяющий просчитать с помощью ком­пьютерной программы все возможные варианты изменения будущей суммы средств, свести к расчету ВНД или, соответственно, ЧДС. При использо­вании этой расчетной модели особенно важны значения исходных вели­чин. В отношении этой программы верно выражение: «ввод неправильных исходных данных приводит к выдаче компьютером неверной информа­ции». Далее требуется качественная и количественная оценка надбавок на риск. Если в расчетах используется ставка дисконта с учетом желатель­ной надбавки на риск, вводимые данные (текущей) суммы денежных средств должны быть максимально точны и не включать вышеназванные надбав­ки. Нужно исходить из реальной чистой суммы средств. Амортизационные выплаты, резервные фонды и т. п. должны исключаться из расчетов.

Оценка стоимости недвижимости подробно рассмотрена в главе 4 и в разделе 9.2.

Для проведения расчетов при помощи модели Дисконтированного потока денежных средств необходимо каждый год в течение рассматриваемого периода вводить данные о следующих переменных:

Б. 2. Теоретический доход от аренды (ренты.), доход от аренды по­ступает в течение всего срока действия договора аренды, причем учиты­вается ежегодная индексация указанной в договоре арендной платы и потери, вследствие простоя помещений, оцененные по рыночным аналогам. По истечении срока аренды договорная арендная плата заменяется рыноч­ной ценой, которая определяется в зависимости от местонахождения объекта, роста инфляции и т. д.

Б.3. Потери по арендной плате: эти потери состоят из потерь вслед­ствие простоя помещений и возможных предоставленных скидок на арен­ду. Простой оценивается умножением пустующей площади на рыночную ставку аренды на момент оценки.

Б.4. Эксплуатационные расходы: расходы, связанные с эксплуатацией (стоимость содержания) за продолжительный период, могут быть с дос­таточной точностью определены профессиональными управляющими и тех­ническими экспертами. Эти расходы состоят из расходов на плановый ремонт, на ремонт по вызову (в ответ на жалобы) пользователей, нерегу­лярный ремонт и т. п. Под расходами на нерегулярный ремонт подразу­меваются средства, которые время от времени приходится тратить на преобразование помещений для улучшения их привлекательности для потенциальных съемщиков. Помимо этого, важной статьей расходов в разделе «эксплуатационные расходы» являются так называемые постоян­ные затраты (фиксированные платежи), состоящие из страховых, налого­вых платежей и проч. Другими статьями расходов являются расходы, связанные с арендой (например, на поиск съемщика) и расходы на управ­ление недвижимостью (собственными силами или при помощи наемных управляющих).

Б. 5. Дополнительные вложения и изъятие капитала: возможные дополнительные вложения особенно важны на этапе анализа и разработки возможных сценариев. Они могут касаться, например, модернизации, ре-конструкции или реновации объекта. Судя по названию, величина допол­нительных инвестиций зависит от того вклада на структурной основе. который вносит подобное преобразование в повышение прибыльности в долгосрочной перспективе. Оставшиеся после проведения преобразования расходы — это эксплуатационные расходы. В отношении вышеописанных дополнительных вложений должна быть составлена смета расходов.

При проведении подобных дополнительных инвестиций особенно необ­ходимо тщательно изучить влияние этих вложений на другие доходы и расходы. Это в значительной степени позволяет определить разницу меж­ду различными сценариями эксплуатации и выбора времени проведения дополнительных вложений. Изъятие капитала касается продажи объекта другой организации или присоединение части или частей объекта к дру­гому объекту.

Прочие переменные, имеющие значение для определения будущих доходов и расходов,— это ставка дисконта, а также НДС, особые поступ­ления (например, премии или субсидии), расходы, связанные с финанси­рованием, и специфические выплаты собственника.

Для всех возможных сценариев просчитывается суммарный доход от эксплуатации, включая продажу в кратко- или долгосрочной перспективе. Улучшенные компьютерные программы позволяют проводить более под­робный анализ чувствительности расчетов по отношению, например, к изменениям выбранных величин инфляции, индекса капитализации, ры­ночной ставки аренды и цены продажи. Подобный анализ позволяет по­лучить представление о пределах колебаний результатов прогнозов прибыльности.

Любое изменение в сфере доходов или расходов должно быть изучено на предмет возможных последствий для других категорий доходов или расходов. Результатом этого этапа должно стать представление управля­ющим фондами на тактическом уровне оптимальной с его точки зрения модели управления недвижимостью. В случае предложения варианта продажи объекта необходимо также рассмотреть стоимость реинвестиции