5.5. Формирование политики в отношении комплексов

На предшествующих этапах управляющим на тактическом уровне были отобраны несколько сценариев. Управляющий на оперативном уровне должен перевести эти сценарии в форму необходимых предложений по руководству в отношении эксплуатации, составления бюджета дополни­тельных инвестиций, смет расходов и доходов в кратко- и долгосрочной перспективе и т. п. В результате так называемая «актуализированная» по­литика в отношении комплексов представляется на одобрение управляющего(-их) в виде портфеля. После соответствующей проверки программ управления недвижимостью утверждается и передается в качестве поручена управляющему на оперативном уровне на следующий эксплуатационный год.

Управляющий фондами на тактическом уровне разрабатывает на основе утвержденной политики в отношении комплексов тактический и опера­тивный планы эксплуатации рассматриваемого комплекса и выделяет оперативному управляющему бюджет для их исполнения. В других слу­чаях управляющий фондами дает поручение продать рассматриваемый комплекс.

6. Поддержание отношений

Второй важной задачей, требующей внимания управляющего на такти­ческом уровне, является так называемое поддержание отношений или управление отношениями с партнерами, которое составляет важную часть проводимой маркетинговой политики. Важнейшим партнером для управ­ляющего на тактическом уровне является потенциальный пользователь (съемщик). На рис. 6.12. представлена общая блок-схема работы владель­ца по управлению недвижимости и управление недвижимостью со стороны пользователя. В зависимости от сектора рынка недвижимости управляю­щему необходимо поддерживать отношения со съемщиками напрямую (личный контакт) или косвенно.

ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА РУКОВОДСТВО принятие рисков организация и руководство деятельностью застройщика МАРКЕТИНГ отсутствует, если владелец и застройщик одно лицо	РАБОТА ВЛАДЕЛЬЦА ПО УПРАВЛЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ЗАДАЧИ ВЛАДЕЛЬЦА покупка подготовка и выдача заказа продажа контакты с официальным представителем организация обслуживания организация содержания сдача в аренду пользователя прекращение аренды		УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ СО СТОРОНЫ ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ стратегическая пространственная программа размещения стандарты па помещения получение требуемых помеще­ний обстановка и оборудование планирование. Управление и контроль за использованием помещений обслуживание арендованных применение компьютерной техники в управлении недвижи­мостью организационно-техническое обеспечение пользователя уборка обеспечение безопасности связь и передача информации размножение и изготовление пе­чатной продукции офисные помещения ресторан банк бюро путешествий
УПРАВЛЕНИЕ контроль за планированием, строительством и бюджетом организация технического надзора ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ организация получения фи­нансирования, земельного участ­ка, разрешения на строительство и выполнения отдельных частей строительства учреждение формы собствен­ности и управления	ОБСЛУЖИВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ объединенные задачи — общее обслуживание и охрана обслуживание системы отопления обслуживание системы водоснабжения и канализации обслуживание специального оборудования уборка (помещений общего пользования) обработка и вывоз отходов уборка и уход за территорией	Услуги, предоставляемые поль­зователям уборка обеспе­чение безопасности связь и передача информации размно­жение и изготовление печатной продукции офисные помещения ресторан банк бюро путешествий
ПЛАНИРОВАНИЕ ПРОДУКТА выяснение потребности разработка программы проек­та планирование	СОДЕРЖАНИЕ оценки технического состояния изучение технического состояния задачи по содержанию в порядке информация о потребности в ремонте

Рис. 12. Общая модель взаимодействия владельца и пользователя по управлению.

Для управляющего важно, что съемщики рассматриваются как его достояние (ценность). Подход, направленный на удовлетворение потреб­ностей клиентов, важен во всех отношениях. Управляющий фондами на тактическом уровне должен выработать линию поведения, которой следует придерживаться оперативному управляющему, и постоянно осведомляться об ее выполнении. Исследование удовлетворенности клиентов — это один из способов контроля за тем, должным ли образом поддерживаются отно­шения со съемщиками, возможны или необходимы изменения в отношениях.

Партнерами управляющего фондами на тактическом уровне являются оперативные управляющие, как правило — управляющие организации в области недвижимости. Эти управляющие нуждаются в инструкциях управляющего фондами. В инструкции входят описания деятельности по управлению недвижимостью, а также оплата за работу, составление и выделение бюджета, инструкция по поддержанию отношений с клиентами, инструкции по вопросам содержания (плановый и мелкий внеплановый ремонт), равно как и контроль, регулярный обзор информации для нужд управления, ежегодные обзоры специфической информации о состоянии рынка, направленные на реализацию ранее указанной политики в отноше­нии комплексов.

Выводы: управляющему фондами на тактическом уровне необходимо пу­тем проведения всевозможных анализов отдельных комплексов и разра­ботки на основании полученных результатов политики в отношении ком­плексов достичь оптимальной доходности на этапе эксплуатации (части) портфеля, а также позаботиться о максимальном повышении стоимости каждого комплекса в отдельности. Для этого в процессе эксплуатации чрезвычайно важен правильный выбор времени принятия решений. В во­просах оперативного управления управляющий фондами выполняет на­правляющую роль по отношению к управляющему собственностью. Так, управляющий фондами занимается составлением бюджетов и разработкой маркетинговой политики и плана управления недвижимостью.

Управляющему на тактическом уровне принадлежит инициатива при­влечения возможных дополнительных инвестиций или продажи объекта. Он же отдает распоряжения об их исполнении. На нем также лежит ответственность за арендную политику и позиционирование комплекса на рынке и конечная ответственность за поддержание хороших отношений с потребителями (съемщиками).