Тема 2.3 Планирование функциональных стратегий

1. Введение в планирование

Процесс адаптации стратегических задач и методов их реализации к конкретным условиям показан на рис. 8, который называется стратегическим треугольником. Стратегический треугольник - это своего рода золотое правило, которое можно применить на любом уровне управления Его можно сравнить со знаменитой русской матрешкой: в него можно вписать как характеристику общей концепции управления недвижимостью на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, так и на уровне управления предприятием, являющегося инвестором жилищного фонда. На стратегическом уровне определяется основа, на которой осуществляется выбор дальнейших задач в области политики строительства и менеджмента портфеля жилищного фонда. На тактическом уровне разрабаты­вается комплекс задач на основе выбранных стратегических целей. На оперативном уровне разрабатываются мероприятия по выполнению теку­щих процессов и осуществляется поиск возможностей, необходимых для эффективного предварения стратегических задач.

Система планирования как предмет состоит из отдельных плановых комплексов (подсистем), к которым относятся:

— генеральное целевое планирование, задачами которого явля­ются планирование политикой предприятия по материальным, стоимост­ным и социальным целям на долгосрочную перспективу (срок на период от 3 и более) — долгосрочное планирование;

— стратегическое планирование, задачами которого являются планирование программы и потенциала предприятия по объектам недви­жимости и структуре портфеля жилищного фонда (срок от 1 года до 5 лет) — среднесрочное планирование;

— оперативное планирование, задачами которого являются пла­нирование процессов последовательности осуществления видов (опера­ций) деятельности предприятия во времени и пространстве, необходимых для достижения целей (срок до 1 года) — краткосрочное планирование.

В общем виде планирование представляет собой действия по составлению, координации и реализации планов предприятия как интегрированной части менеджмента с осуществлением контроля его хозяйственной деятельности.

Среднесрочное и долгосрочное планирование составляют стратегиче­ский и тактический уровень предприятия по управлению портфелем жилищного фонда, а краткосрочное планирование — оперативный уровень.

Процесс пространственного планирования для недвижимости в каждой стране имеет свои особенности и различия, подобно различиям в культуре, системах административной организации управления. Однако существуют и некоторые общие закономерности. На рис. 17 представлен процесс пространственного планирования.

Нужды рынка/социальные нужды
Пространственная политика
	Общественная задача: важно функциональное назначение
Земельная политика
Производственные земли	Может осуществляться обще­ственным, частным образом или общественно-частным партнер­ством
Строительство зданий	Обычно — функция частного сек­тора
Удовлетворение нужд рынка

Рис.17. Процесс пространственного планирования определенного района застройки

Полный цикл застройки состоит из следующих укрупненных фаз:

развитие и реализация;

менеджмегт и содержание;

обветшание и слом (реконструкция и перестройка).

Основными фазами всего жилищного цикла застройки являются:

фаза нулевая (предварительные исследования рынка по выявле­нию возможностей реализации проекта);

фаза первая (инициатива застройщика, инвестора, конечного соб­ственника, подрядчика, выступающего в функции заказчика, муниципаль­ная инициатива);

фаза вторая (приобретение земельного участка, готового для стро­ительства);

фаза третья (предпроектная, состоит из трех частей: рыночно-технического плана, включающего разработку программы строительства, генерального плана, архитектурно-строительной части, наружных инженер­ных коммуникаций и сетей, организация строительства, спецификация оборудования и мебели для зданий соцкультбыта, материалы инженерных изысканий, сети и сооружения вне площадки строительства; юридического плана: включающий права собственности, контракты, договора с внешними участниками, лицензии на строительство, лизинговые соглашения и т. д.; финансового плана — выполнимость проекта с учетом факторов риска, ожидаемые доходы);

фаза четвертая (финансирование: вид заимствования, условия финансирования, кредиторы, тип финансирования и др.);

фаза пятая (реализация: участие подрядных организаций, плани­рование строительного производства);

фаза шестая (аренда или продажа: использование маркетинга, предоставление всевозможных гарантий пользователя и др.);

фаза седьмая (управление готовым объектом, содержание и экс­плуатация. Жизненный цикл объекта состоит из двух фаз: первая фаза эксплуатации (20—25 лет) — проведение капитального ремонта, вторая фаза эксплуатации (25 лет) — полная амортизация стоимости и приня­тие решения о будущем дома.