3.1. Краткосрочное планирование: годовая программа

Дирекция управляющей организации обеспечивает эксплуатацию жи­лья в течение всего технического срока службы здания.

Ежегодная годовая программа планирования ремонтных работ (ремон­тный бюджет) предусматривает все мероприятия, которые должны быть проведены в наступающем году (восстановление строительных элементов жилого дома, частично утративших свои функциональные качества — ре­монт водосточных труб, кровли, остеклении, центрального отопления, лиф­тов и т.д.), текущий ремонт. В бюджете предусматривается ремонт по жалобам пользователей и при смене съемщиков (так называемый внепла­новый ремонт).

Для определения срочности проведения ремонта можно воспользоваться матрицей, представленной на рис.23.

Частота неполадки	Изредка	Часто	Почти постоянно
Серьезность неполадки
Неполадки на ранней стадии	Минимальная срочность
Небольшая неполадка		Средняя срочность
Серьезная неполадка			Повышенная срочность

Рис. 23. Матрица для определения срочности проведения ремонта.

В этой матрице срочность определяется состоянием степени серьезно­сти и частотой возникновения неполадок.

Внеочередной ремонт — ремонт с заменой строительных элементов, для поддержания начальной практической ценности жилья, вследствие чрезвычайных обстоятельств (конструкторские и строительные погрешности, неправильная эксплуатация, стихийные бедствия).

Годовая программа может быть выполнена только после анализа про­гноза по размерам ожидаемых в будущем заимствований (поступлений) из фондов накопления и резервов. По этой причине предложение о ре­монте должно сопровождаться его финансовой оценкой, составленной в форме бюджета техобслуживания.

3.2. Среднесрочное и долгосрочное планирование

Среднесрочное планирование должно, в первую очередь, рассматри­ваться как гарантия осуществления ремонтной политики, как в кратко­срочной перспективе, так и долгосрочной. Для среднесрочного планирова­ния необходимо знание характеристик о конструкциях, способы их ис­пользования. Эти характеристики во многом определяют остаточный срок службы использованных материалов и степень ремонта, т. е. качество жилья, финансирования и ликвидности.

При этом становится очевидным, какие меры необходимы с точки зре­ния ремонтной политики и управления собственностью.

Данные, используемые в планировании, позволяют принимать решения по выбору организации для проведения ремонтных работ или располага­ют на собственные силы, а также анализировать потребность в персонале той или иной специальности на ближайшие пять лет.

Среднесрочный план составляется на период от 1 до 5 лет с опреде­лением мероприятий, необходимых для поддержания требуемого техниче­ского уровня жилого фонда. По мере приближения года проведения работ уточняется план действий администрации.

Наряду с кратко- и среднесрочным планированием составляются пла­ны и на более длительный срок, в зависимости от ожидаемого срока службы строительных элементов (от 6 до 10 лет, от 11 до 15 лет, от 16 до 20 лет и от 21 до 25 лет) — долгосрочное планирование. Теоретически срок службы того или иного строительного элемента можно определить один раз и считать его неизменным в течение срока эксплуатации дома, начиная с момента постройки. Кроме такого подхода, необходим практи­ческий опыт и знания поведения материалов и конструкций путем их обследования и визуального осмотра.

Таким образом можно получить представление о продолжительности срока, в течение которого могут понадобиться серьезный ремонт (напри­мер, капитальный) и значительные инвестиции.