- •Курс лекций
- •2. Признаки недвижимости
- •3. Классификация объектов недвижимости
- •4. Недвижимость как товар и капитал
- •1. Формы доходов от недвижимости
- •2. Особенности доходов от недвижимости
- •Тема 1.2. Экономический оборот недвижимости и его особенности
- •1. Жизненный цикл недвижимости и его этапы
- •2. Развитие, обращение и использование недвижимости
- •3. Право собственности на недвижимость
- •Тема 1.3. Сервейинг — концепция системного анализа и управления недвижимостью
- •1. Общая закономерность функционирования недвижимости во времени
- •2. Этап постановки проблемы в концепции сервейинга
- •3. Цели, задачи и инструменты системы сервейинга
- •Задача принятия решения по развитию и становлению сервейинга
- •Содержание задачи и процесс принятия решения
- •Раздел II. Основы управления недвижимостью Тема 2.1. Основные принципы управления
- •1. Традиционная (классическая) теория
- •А) Функциональная
- •Д).Плоская структура
- •2. Бихевиористская (неоклассическая) теория
- •3. Теория системного (современного) подхода
- •Тема 2.2. Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства
- •1. Принципиальная структура модели управления недвижимостью и характеристика ее элементов
- •2. Принципы принятия инвестиционных решений
- •3. Характеристика стадий жизненного цикла проекта
- •4. Прединвестиционная и инвестиционная фазы проекта
- •4.1. Экономический анализ проекта
- •4.2. Финансовый анализ проекта
- •4.3. Анализ эффективности реальных инвестиций (капитальных вложений)
- •Тема 2.3 Планирование функциональных стратегий
- •1. Введение в планирование
- •2. Общие положения производственного планирования строящегося объекта
- •З. Общие положения производственного планирования эксплуатации объекта недвижимости
- •3.1. Краткосрочное планирование: годовая программа
- •3.2. Среднесрочное и долгосрочное планирование
- •Раздел III. Организация работы по управлению недвижимостью Тема 3.1. Управление портфелем недвижимости
- •1. Формирование стратегий
- •2. Анализ существующих инструментов для формирования стратегий
- •2.1. Матрица «Доля рынка—рост рынка» (портфельный анализ)
- •2.2. Модель «Привлекательность рынка—преимущества в конкуренции»
- •Тема 3.2. Управление на тактическом уровне
- •1. Характеристика недвижимости
- •2. Концепция жизненного цикла городских объектов
- •3. Перепланировка и перестройка
- •4. Обновление и благоустройство объектов
- •5. Управление фондами на тактическом уровне
- •5.1. Инвентаризация
- •5.2. Анализ
- •5.3. Разработка возможных сценариев развития событий
- •5.4. Просчет сценариев
- •5.5. Формирование политики в отношении комплексов
- •6. Поддержание отношений
- •Тема 3.3. Управление недвижимостью на оперативном уровне
- •1. Административное управление
- •1.1 Инкассо
- •1.2 Контроль за сменой жильцов
- •1.3. Контроль за расходами на обслуживание
- •1.4. Составление отчетности
- •2. Техническое управление
- •2.1. Ремонт по жалобам пользователей
- •2.2. Ремонт при смене съемщиков
- •2.3. Плановый ремонт
- •3. Коммерческое управление
- •4. Организация деятельности по содержанию недвижимости
- •Тема 3.4 Управление инфраструктурой объекта недвижимости
- •1. Современный взгляд на управление инфраструктурой организации
- •2. Деятельность менеджера по снижению эксплуатационных расходов организации
- •3. Управление службами охраны помещений
- •4. Интеллектуальное здание как объект управления менеджера
- •Тема 3.5 Взаимодействие собственника недвижимости и управляющей компании
3. Теория системного (современного) подхода
В 60-х годах XX века многие читали и обсуждали работу американского исследователя Дугласа Мак-Грегора «Человеческая сторона предприятия». Основная идея научной работы заключается в том, что люди по своей природе отнюдь не ленивы и вовсе не ненавидят работу, а, наоборот, одна из основных потребностей человека — работать производительно. И, далее, более производительной окажется та организация, структура которой отражает это положительное свойство труда.
Большинство ранних достижений науки управления были подходящими для своего времени. Наступило время, когда настала необходимость в заинтересованности самих сотрудников работой, иначе организация не сможет одновременно получить заметного продвижения в быстро меняющейся ситуации.
Основой современной системы управления являются инновационные и международные процессы.
Современный подход интегрирует и расширяет классические и неоклассические представления, рассматривая организацию в качестве «единого функционирующего организма» на всем этапе ее жизненного цикла.
Рассматривая организацию как систему, которая должна быть устойчивой, с гибкой организационной структурой, ориентированной на стимулирование индивидуальности и творческого потенциала руководящих кадров и сотрудников, можно выделить основные принципы современной теории управления:
изменения, внесенные в какие-либо составляющие элементы системы, влекут за собой изменения в других ее компонентах;
любая система после возможных изменений, вызванных внутренними или внешними факторами, стремится найти новую точку равновесия;
система в целом и каждый ее элемент в отдельности имеют определенные границы своего развития, которые могут быть как полностью открыты (они более чутко реагируют на внешние воздействия), так и полностью закрыты (полностью изолированы от внешних факторов и имеют тенденцию к саморазрушению в долгосрочной перспективе);
системам присуща определенная иерархия, которая обладает как формальными, так и неформальными властными структурами со сложными взаимодействиями.
Принято различать следующие основные организационные структуры управления школы системного подхода: дивизиональную, программно-целевую, единого строительного бизнеса.
В центре внимания дивизиональной организационной структуры (рис. 5.3, б) находятся продукты/рынки отдельных полей бизнеса (направлений деятельности). Главными элементами такой структуры служат отделения (по-английски — «division», отсюда и название структуры).
Управление отделениями (организационными единицами) осуществляется при полной оперативности, самостоятельности, возможности вступать в договорные отношения друг с другом, получать прибыль и осуществлять самофинансирование на основе согласованных долгосрочных целей и задач с высшим руководством. К таким задачам относятся: модернизация и расширение производственных мощностей, переход на выпуск новой продукции, преобразование организационной структуры субъекта предпринимательства. Например, в корпорации ИБМ дивизиональная структура сочетается с программно-целевым подходом, в соответствии с которым решение задач, возникающих перед корпорацией, возлагается на специально создаваемые для этой конкретной задачи целевые, проектные или рабочие подразделения.
Со временем такие группы могут быть преобразованы в так называемые внутренние фирмы, обладающие еще большей самостоятельностью, чем подразделения основной структуры. Поэтому такую организационную структуру можно охарактеризовать как постоянно обновляющуюся дивизиональную структуру, построенную и развивающуюся по программно-целевому принципу.
Более усложненным типом организационной структуры управления в современных условиях является единое стратегическое управление в сочетании с системой контроллинга.
Контроллинг — новое явление в теории и практике современного управления, возникшее на стыке экономического анализа, планирования, управленческого учета и менеджмента.
Контроллинг (от англ. to control — контролировать, управлять) ориентирует управленческий процесс на достижение главной стоимостной (монетарной) цели предприятия — оптимизацию финансового результата через максимизацию прибыли и ценности капитала при гарантированной ликвидности.
Единое стратегическое управление как метод является синтезом сочетания стратегического подхода к постановке задач и программно-целевого подхода к их реализации.
Стратегический подход (или стратегическое планирование, которое будет подробно рассмотрено в разделе 5.4) отличается от долгосрочного подхода (долгосрочного планирования) тем, что он ориентирует предприятие не на существующие условия, а на те, которым еще только предстоит сложиться. Иными словами, если долгосрочное планирование основывается на экстрополяции, то в соответствии со стратегическим подходом ставится задача прогнозирования изменений и заблаговременного приспособления к ним. Стратегическое планирование как принцип постановки задач появился в 60-е годы, когда уже давали себя знать возросшие нестабильность и динамичность внешней среды. Но попытка внедрить его без адекватного ему способа реализации задач натолкнулась на невосприятие сотрудниками и крупных компаний. Эту проблему и решило единое стратегическое управление.
Главными структурными звеньями крупной компании становятся так называемые стратегические хозяйственные центры, отвечающие за достижение определенных стратегических целей в «стратегических зонах хозяйствования». А поскольку цели и сами зоны претерпевают постоянные изменения, структура приобретает необходимую динамичность. Созданная в расчете на будущее, она вступает в противоречие с настоящим, что превращает ее из сдерживающего фактора в мощный инструмент ускорения развития компании. Механизм реализации стратегического подхода был создан, но он нуждается в постоянном обновлении, расширении самостоятельности сотрудников всех уровней и т. д. Современные подходы к управлению требуют выполнения следующих десяти «передовых принципов»:
— сильная вера в индивидуализм (уважение к личности);
—- не существует изолированной схемы поведения, любое действие вызывает цепь поведенческих реакций;
— единый статус всех работников;
— приглашение на работу специалистов высочайшего класса;
— продолжительное обучение работников, особенно высших управляющих;
— делегирование максимально возможной ответственности на самые низкие уровни управления;
— некоторые ограничения деятельности линейных управляющих;
— поощрение разногласий (притча «о диких утках»);
— развитие горизонтальных связей;
— личное стимулирование работающих.
Классификация фирм, осуществляющих свою деятельность в соответствии с указанными принципами, приведена в табл. 5.2.
С точки зрения системного подхода для высокотехнологичных организаций, в том числе для управления городской муниципальной недвижимостью, требующих глубокой специализации управления, наиболее эффективна комплексная, или матричная, структура. Она подразумевает, что для осуществления некоторых функций применяется традиционная линейно-штатная иерархия, а для решения специальных задач требуется привлечение специалистов других структурных подразделений
Таблица 1 - Классификация акционерных обществ в зависимости от типа фирм и риска участия работающих в них:
Тип фирмы |
Распределение акций, прибылей и активов среди акционеров | |||
Членство / участие |
Принятие решения/право голоса |
Распределение прибыли |
Распределение активов | |
Капиталистическая |
обладатель акций/ акционеры: внешние — большинство |
одна акция/ один голос |
пропорционально количеству акций |
пропорционально количеству акций |
Рабоче-капиталистическая |
обладатель акций/ акционеры: внешние более 50% работники фирмы до 50% |
одна акция/ один голос |
пропорционально количеству акций |
пропорционально количеству акций |
Партнерство |
обладатель акций/ акционеры: внешние, работники фирмы (большинство) |
одна акция/ один голос |
пропорционально количеству акций |
пропорционально количеству акций |
Демократическая |
обладатель акций/ акционеры: только работники фирмы |
одна акция/ один голос |
поровну или в зависимости от личного вклада |
система внутренних счетов |
Частнчно-коллектнвиая |
обладатель акций/ акционеры: занятые в производстве — все |
одна акция/ один голос — один человек |
в соответствии с трудовым стажем и личным вкладом |
система внутренних счетов |
Совместная собственность |
обладатель акций/ занятые в производстве — все |
количество акций по трудовому стажу |
пропорционально количеству акций |
система внутренних счетов |
Таблица 2 - Доля типов фирм в национальной экономике
Тип фирмы |
США |
Англия |
ФРГ |
Россия |
Капиталистическая |
40 |
38 |
28 |
15 |
Рабоче-капиталистическая |
25 |
12 |
35 |
50 |
Партнерство |
10 |
13 |
10 |
25 |
Демократическая |
10 |
8 |
17 |
2 |
Частично-коллективная |
10 |
2 |
5 |
6 |
Совместная собственность |
5 |
27 |
5 |
2 |
Примечание: Типы фирм формируются в соответствии с юридическим законодательством страны регистрации и с учетом ее внутренних факторов. Источник: Россия — Госксомстат, 1995г.) |