З. Общие положения производственного планирования эксплуатации объекта недвижимости

Средства, полученные от эксплуатации объекта за период его функци­онирования, должны покрыть (амортизировать) начальные капиталовло­жения.

На рис. 21 показан общий график расчета себестоимости произволь­но выбранного дома в период его эксплуатации.

Бщая стоимость эксплуатации, условных единиц
				Точка окупаемости
				К		Прибыль
					Расходы по эксплуатации (переменная величина)
	Убыток				Окупаемость инвестиций (окупаемость зданий +выплата займов), постоянная величина
	10	20	30	40	50	лет

Рис. 21. Изменение эксплуатационных расходов

На этом графике видно, что арендная плата в начале не покрывает всех расходов (негативный рост денежных ресурсов) - треугольник 1. Инвестиции становятся рентабельными только тогда, когда площадь треугольника над линией расходов больше площади треугольника 2 под ней.

В управлении жилищным фондом (жильем) есть два основных процесса:

— проживание (собственное жилье) или сдача жилья внаем;

— инвестирование с целью продления жизненного цикла дома. На рис. 22 представлены основные элементы взаимодействия жилищ­ного фонда и жилищных услуг в образовании стоимости (цены) жилищ­ного бонда.

	Размер квартирной платы на рынке жилищных услуг
Цены жилищного фонда на рынке недвижимости		Размер платы за коммунальные услуги и обеспечение		Количество жилищного фонда на рынке жилищных услуг
Объем нового строительства и реконструкция жилищного фонда		Прирост (убытие) жилищного фонда
Количество жилищного фонда на рынке недвижимости

Рис. 22. Основные элементы взаимодействия рынков жилищного фонда и жилищных услуг

Владелец жилья в период эксплуатации сталкивается с расходами, основными из которых являются:

— погашение кредита (постоянные расходы);

— управление и содержание дома (техобслуживание, административ­ные расходы, недобор арендной платы — переменные расходы);

— резервирование средств для инвестиций (среднесрочный плановый ремонт и капитальный ремонт — переменные расходы);

— прочие расходы (страхование, налоги на недвижимость, аренда зе­мельного участка и т. д.— переменные расходы).

Для покрытия этих расходов основным источником дохода являются единовременная оплата стоимости квартиры (собственник жилья) и аренд­ная плата пользователя.

Решение о вложении средств в строительство нового жилья или в уже существующее во многом зависит от возможностей рынка и будущего собственника выкупить квартиру и/или платить арендную плату, что способствует скорейшему возврату вложенных средств.

В связи с вышеизложенным эксплуатация объекта включает следую­щие типы планирования:

— долгосрочное планирование (5—25 лет);

— среднесрочное планирование (1—5 лет);

— краткосрочное планирование (годовая программа).