- •Курс лекций
- •2. Признаки недвижимости
- •3. Классификация объектов недвижимости
- •4. Недвижимость как товар и капитал
- •1. Формы доходов от недвижимости
- •2. Особенности доходов от недвижимости
- •Тема 1.2. Экономический оборот недвижимости и его особенности
- •1. Жизненный цикл недвижимости и его этапы
- •2. Развитие, обращение и использование недвижимости
- •3. Право собственности на недвижимость
- •Тема 1.3. Сервейинг — концепция системного анализа и управления недвижимостью
- •1. Общая закономерность функционирования недвижимости во времени
- •2. Этап постановки проблемы в концепции сервейинга
- •3. Цели, задачи и инструменты системы сервейинга
- •Задача принятия решения по развитию и становлению сервейинга
- •Содержание задачи и процесс принятия решения
- •Раздел II. Основы управления недвижимостью Тема 2.1. Основные принципы управления
- •1. Традиционная (классическая) теория
- •А) Функциональная
- •Д).Плоская структура
- •2. Бихевиористская (неоклассическая) теория
- •3. Теория системного (современного) подхода
- •Тема 2.2. Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства
- •1. Принципиальная структура модели управления недвижимостью и характеристика ее элементов
- •2. Принципы принятия инвестиционных решений
- •3. Характеристика стадий жизненного цикла проекта
- •4. Прединвестиционная и инвестиционная фазы проекта
- •4.1. Экономический анализ проекта
- •4.2. Финансовый анализ проекта
- •4.3. Анализ эффективности реальных инвестиций (капитальных вложений)
- •Тема 2.3 Планирование функциональных стратегий
- •1. Введение в планирование
- •2. Общие положения производственного планирования строящегося объекта
- •З. Общие положения производственного планирования эксплуатации объекта недвижимости
- •3.1. Краткосрочное планирование: годовая программа
- •3.2. Среднесрочное и долгосрочное планирование
- •Раздел III. Организация работы по управлению недвижимостью Тема 3.1. Управление портфелем недвижимости
- •1. Формирование стратегий
- •2. Анализ существующих инструментов для формирования стратегий
- •2.1. Матрица «Доля рынка—рост рынка» (портфельный анализ)
- •2.2. Модель «Привлекательность рынка—преимущества в конкуренции»
- •Тема 3.2. Управление на тактическом уровне
- •1. Характеристика недвижимости
- •2. Концепция жизненного цикла городских объектов
- •3. Перепланировка и перестройка
- •4. Обновление и благоустройство объектов
- •5. Управление фондами на тактическом уровне
- •5.1. Инвентаризация
- •5.2. Анализ
- •5.3. Разработка возможных сценариев развития событий
- •5.4. Просчет сценариев
- •5.5. Формирование политики в отношении комплексов
- •6. Поддержание отношений
- •Тема 3.3. Управление недвижимостью на оперативном уровне
- •1. Административное управление
- •1.1 Инкассо
- •1.2 Контроль за сменой жильцов
- •1.3. Контроль за расходами на обслуживание
- •1.4. Составление отчетности
- •2. Техническое управление
- •2.1. Ремонт по жалобам пользователей
- •2.2. Ремонт при смене съемщиков
- •2.3. Плановый ремонт
- •3. Коммерческое управление
- •4. Организация деятельности по содержанию недвижимости
- •Тема 3.4 Управление инфраструктурой объекта недвижимости
- •1. Современный взгляд на управление инфраструктурой организации
- •2. Деятельность менеджера по снижению эксплуатационных расходов организации
- •3. Управление службами охраны помещений
- •4. Интеллектуальное здание как объект управления менеджера
- •Тема 3.5 Взаимодействие собственника недвижимости и управляющей компании
4.2. Финансовый анализ проекта
При проведении количественного анализа банк-кредитор основываемся на содержащейся в ТЭО проекта информации. Его основной задачей является определение потока наличности от проекта, так как именно от этого прежде всего зависит выполнение обязательств заемщика перед кредитором. Если расчет потока наличности выполнен в ТЭО, то основной задачей кредитора является проверка корректности сделанных расчетов.
В расчете потока наличности учитывают лишь реальное движение денег по счету будущего предприятия в банке на момент ожидаемого совершения проводки. Расчет может составляться по кварталам, полугодиям и годам, при этом календарный и расчетный периоды могут не совпадать (за точку отсчета принимается осуществление первого платежа).
Первоначально составляется расчет проекта без учета внешнего финансирования, для этого осуществляются следующие действия:
1. Уточняется список показателей, влияющих на поток наличности, в том числе стоимость оборудования (текущая), периодичность поставки оборудования по периодам (даты оплаты);
показатели динамики цен на оборудование, сырье и производимую продукцию; смета строительно-монтажных работ;
периодичность осуществления строительно-монтажных работ (даты оплаты);
прочие предпроизводственные затраты, включая расходы на обучение персонала, оплату аренды земли, существующих зданий, лицензий, технологий, ноу-хау, содержание дирекции по строительству, страхование и т. д.;
стоимость сырья (на единицу продукции);
стоимость запасных частей и материалов; заработная плата, в том числе управленческого персонала;
затраты по сбыту продукции, включая расходы на маркетинг, транспорт, рекламу;
проектная мощность;
периоды неполной загрузки мощностей (выход на проектную мощность);
цены на готовую продукцию.
2. Составляются таблицы расчета инвестиций, доходов от реализации продукции по ее видам и себестоимости по соответствующим периодам.
3. Рассчитываются показатели, характеризующие экономическую эффективность проекта.
4. Наряду с базовым расчетом анализируется подверженность проекта неблагоприятным изменениям внешних факторов («sensitivity study»), таких как увеличение сроков строительства, рост цен на сырье, снижение цен на выпускаемую продукцию, увеличение эксплуатационных издержек, недогрузка производственных мощностей и т. д.
Проектные риски могут быть также связаны с отсутствием достаточно надежных гарантий по возврату привлекаемых инвестиционных средств, колебаниями спроса на рынке, ростом сметных затрат, удорожанием стоимости финансирования, возможным появлением на рынке новых производителей или с обострением политической ситуации и т. д.
5. Составляется сводная таблица, отличающаяся от базовой соответствующими параметрами, основными из которых являются: увеличение сроков строительства; более высокие цены на сырье; более низкие цены на конечную продукцию; более высокие эксплуатационные издержки.
4.3. Анализ эффективности реальных инвестиций (капитальных вложений)
Для оценки эффективности проекта, которая осуществляется на основе расчетов поступления денежных потоков, используются следующие основные показатели: чистая текущая стоимость, период окупаемости инвестиций, внутренняя норма доходности, индекса рентабельности, а также вспомогательные показатели: коэффициент покрытия долга, коэффициент эффективности инвестиций.