3.1.7. Предоставление земельного участка для строительства

С 01.01.2005 утратило силу требование п. 1 ст.. 25 Закона о регист­рации прав, называющее в качестве основания для государственной ре­гистрации документы, подтверждающие право пользования земельным участком.

Между тем, объект недвижимого имущества расположен на земельном участке и неразрывно с ним связан и, безусловно, не может существо­вать без земельного участка. Соответственно, право построить здание на земельном участке и возникновение права на построенное здание обус-ловлены наличием права на земельный участок. Именно собственнику зе­мельного участка положениями ст. 263 ГК предоставлено право осущес­твить его застройку или разрешить осуществлять строительство другим лицам. Кроме собственника земельного участка таким правом обладают лица, имеющие другие права на использование земельного участка - право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого вла­дения, аренды. Так, в соответствии со ст. 40, 41 ЗК собственники, земле­пользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитар­но-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Право застройщика - лица, которое осуществляет застройку земель­ного участка, на осуществление строительства - создание нового объек­та недвижимости - обусловлено в первую очередь наличием у него вещ­ного или обязательственного права на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса застройщик - физичес­кое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему зе­мельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Закон о регистрации прав (п. 1 ст. 6) признает права, возникшие до вступления его в силу (до 31.01.1998 г.) юридически действительными без государственной регистрации в ЕГРП. Аналогичная норма содержится в п. 9 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК: государственные акты, свиде­тельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выдан­ные гражданам или юридическим лицам до введение в действие Закона о регистрации прав, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП. Регистрация прав, возникших до 31.01.1998, требуется только в случае совершения сделки с объектом недвижимости. При застройке земельного участка лицом, которому этот земельный участок был предоставлен на вещном или обязательственном праве до 31.01.1998 г., сделка с земельным участком не совершается, поэтому требование регистрации ранее возник­шего права неприменимо. Если участок предоставлен после 31.01.1998 г., то вещное право или договор аренды должны быть зарегистрированы в ЕГРП. При этом следует учитывать, что обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года (п. 2 ст. 609 ГК, п. 2 ст. 26 ЗК).

Таким образом, если право (договор аренды) застройщика на участок зарегистрировано, то при регистрации права застройщика на вновь пост­роенный созданный объект недвижимости право на участок не нуждает­ся в дополнительном подтверждении. Однако если застройщик приобрел участок до 31.01.1998, то необходимо представление правоустанавливаю­щих документов на землю.

В настоящее время получить разрешение на строительство застрой­щик может только при предоставлении в уполномоченный орган кадас­трового плана земельного участка и правоустанавливающих документов на земельный участок.

Требование об обязательном наличии кадастрового плана земельного участка для оформления правоустанавливающих документов и регист­рации прав на земельный участок появилось после введения в действие ЗК (30.10.2001). Очевидно, что для получения разрешения на застройку земельного участка, право на который возникло у застройщика до вступ­ления в силу Закона о регистрации прав, необходимо проведение кадаст­ровых работ и регистрация права на сформированный в результате кадас­тровых работ земельный участок.

Согласно п. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве застрой­щик вправе привлекать средства участников долевого строительства объ­екта недвижимости только после выдачи ему в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования им проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) объекта недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого участия в строительстве. Таким образом, если застрой­щик осуществляет строительство с привлечением средств инвесторов, то право на участок к началу строительства должно быть зарегистрировано и в случае его приобретения до 31.01.1998.