3.1.15. Приобретение и регистрация прав на незавершенные стро­ительством объекты

Объект незавершенного строительства как индивидуально определен­ная вещь имеет прочную связь с землей и его перемещение без ущерба назначению невозможно, соответственно, он отвечает критерию недви­жимого имущества. Согласно ст. 130 ПС (в ред. от 10.12.2004 N 213-ФЗ) незавершенные строительством объекты отнесены к недвижимости. Од­нако до окончания строительства заказчику (застройщику) нет необходи­мости доказывать свой титул на недостроенный объект.

Если объект возводится подрядчиком на основании договора строи­тельного подряда, по заданию заказчика, то данный объект нельзя рас­сматривать как объект вещных прав. Строительный объект является пред­метом договора строительного подряда, отношения по поводу которого регулируются § 3 гл. 37 ПС РФ. Передача прав на строящийся объект воз­можна путем передачи прав и обязанностей заказчика в действующем до­говоре строительного подряда, совершения сделок с земельным участком и переоформления разрешения на строительство.

1. Таким образом, к недвижимому имуществу относятся незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего до­говора строительного подряда (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от

25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения спо­ров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Данная позиция нашла закрепление и в Законе об участии в долевом строительстве. Застройщик обязан зарегистрировать право собственнос­ти на объект незавершенного строительства при возникновении установ­ленных ст. 14 Закона об участии в долевом строительстве оснований для обращения взысканий на предмет залога.

Правила, установленные для возникновения и перехода прав на не­движимые вещи, применяются к объекту незавершенного строительства только при вовлечении его в имущественный оборот посредством совер­шения сделки, предметом которой является передача в собственность или в залог.

Помимо указанных выше четырех условий возникновения прав на вновь созданные объекты недвижимости (для строительства объекта от­веден земельный участок; получено разрешение; соблюдены градострои­тельные, строительные, природоохранные и другие нормы; объект возве­ден застройщиком для себя, с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц) для регистрации прав на незавершенные строительством объекты необходимо соблюдение еще двух дополнительных условий:

- имеется необходимость совершения сделки с объектом незавершен­ного строительства;

- если объект возведен с привлечением подрядчика, то договор строи­тельного подряда должен быть прекращен: объект не должен быть пред­метом действующего договора строительного подряда.

Регистрация права на незавершенный строительством объект не­возможна при отсутствии у застройщика права пользования земельным участком, на котором осуществляется строительство, что прямо пре­дусмотрено п.п. 2 и 3 ст. 25 Закона о регистрации прав.

1. Орган по государственной регистрации может на основании докумен­та, содержащего описание объекта недвижимости, и проектно-сметной документации дать оценку соответствия возведенного объекта незавер­шенного строительства проектно-сметной документации. Такая оценка необходима для того, чтобы исключить регистрацию права на самоволь­ную постройку, т.е. на объект, возведенный без получения на это необ­ходимого разрешения (разрешили строить гаражи, а строится торговое здание) или с существенным нарушением градостроительных и строи­тельных норм и правил. Однако представляется, что такая оценка не вхо­дит в компетенцию органа по государственной регистрации и выходит за рамки правовой экспертизы.

Акт о консервации объекта может свидетельствовать не о прекраще­нии подрядных отношений, а о приостановлении работ по договору стро­ительного подряда (ст. 752 ГК РФ).