3.4.3. Защита права собственности по договорам простого товари­щества и долевого участия в строительстве

Результаты анализа действующего рынка свидетельствуют о значи­тельном количестве арбитражных споров по теме данного раздела.

Конструкция содержания права собственности согласно статье 209 ГК РФ включает в себя три правомочия, которые имеет собственник: право владения, пользования и распоряжения (подробнее см. выше).

Действия, препятствующие собственнику осуществлять свои право­мочия, пресекаются способами, установленными законом.

В судебно-арбитражной практике встречались следующие иски, име­ющие вещно- правовой характер:

1) о признании права собственности;

2) об истребовании имущества из чужого незаконного владения;

3) об устранении нарушений, не связанных с лишением владения.

В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготов­ленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государс­твенной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, ривается право на землю из-за отказа предоставления ее либо изъятия, с чем не согласно лицо, имеющее право или претендующее на нее. В дру­гих - нарушением земельных прав гражданину, организации причинены убытки, а поэтому возникает спор и о земле, и о возмещении имущест­венного вреда. Иногда лицо не претендует на землю, например, согласно с ее изъятием, но считает, что у него нарушены имущественные интересы. Возникает спор об имущественной компенсации.

С учетом предмета все споры, вытекающие из земельных отношений, условно можно разделить на следующие группы: земельные, земельно-имущественные и имущественные. Кроме того, судам и арбитражным су­дам вменено рассмотрение жалоб на постановления органов госземконт-роля о наложении административных штрафов на граждан, должностных лиц и организации за нарушение земельного законодательства.

Земельные участки относятся к недвижимому имуществу (ст. 130ГК РФ), а потому споры по поводу земли подлежат разрешению по общим правилам защиты гражданских прав. Защита земельных прав собственни­ков и иных титульных владельцев и пользователей может осуществляться и иными способами, не названными в Земельном кодексе, но предусмот­ренными в Гражданском кодексе. Например, посредством самозащиты (установка ограждений, сигнальных устройств и т.п.), виндикационного и негаторного исков, взыскания неустойки (например, в договоре аренды), прекращения или изменения земельного правоотношения.

Земельные споры. Они возникают по поводу земли в связи с отказом предоставления земельного участка, его изъятием, ограничением прав на землю, нарушением границ землепользования, самовольным занятием и в других случаях, когда нарушено субъективное право лица. Спор может возникнуть и в связи с тем, что лицо заблуждалось в отношении своего действительного права.

Сторонами в земельном споре являются:

- исполнительный орган государственной власти либо орган местного самоуправления, с одной стороны, и физическое либо юридическое лицо - с другой, при отказе в предоставлении земельного участка, изъятии, ог­раничении или прекращении прав административно - правовым актом властного органа;

- граждане и юридические лица по спорам между собой - в связи с нарушением границ землепользования, самовольным занятием земли, со­зданием помех в осуществлении правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком.

Споры о признании прав на землю рассматриваются судами в порядке искового производства как споры о праве гражданском. В качестве ответ-чика выступает администрация государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, обладающего правом распо­ряжения землей в соответствии со ст. ст. 10 и 11 ЗК РФ, во втором случае

- лицо, нарушившее земельные права потерпевшей стороны.

Из анализа норм ЗК можно сделать вывод, что в судах подлежат рас­смотрению, в частности, следующие иски и споры о праве на землю:

- в связи с отказом в предоставлении земельного участка в собствен­ность гражданам и юридическим лицам из государственного и муници­пального земельного фонда (ст. ст. 15, 36);

- в связи с отказом в переоформлении постоянного (бессрочного) поль­зования землей на право собственности или в аренду (п. 5 ст. 20 ЗК РФ, п. 2. ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Феде­рации" от 25 октября 2001 года);

- в связи с отказом в переоформлении пожизненного наследуемого владения земельным участком в собственность (п. 3 ст. 21);

- в связи с изъятием или отказом в предоставлении служебного земель­ного надела (ст. 24);

- спор о земельном участке при переходе права собственности на не­движимость (ст. 35);

- спор о земельном участке при продаже его с торгов (аукциона, кон­курса) и признании права на землю (ст. 38);

- иск о признании права на землю при разрушении здания, строения, сооружения при условии начала восстановления их в течение трех лет (ст. 39);

- споры о признании прав на земельные участки при принудительном прекращении прав на землю по основаниям, предусмотренным ст. ст. 44

- 48, 51, 54 ЗК РФ, ст. ст. 284 - 286 ГК РФ;

- спор по иску исполнительного органа государственной власти либо органа местного самоуправления о принудительном изъятии (выкупе) зе­мельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. ст. 49, 55 ЗК РФ, ст. ст. 279 - 283 ГК РФ);

- иск о возмещении убытков собственникам земли, землевладельцам и землепользователям при изъятии земельных участков и ограничении прав (ст. 57).

Судебному рассмотрению подлежат также споры, возникающие из договоров по поводу земли, - купли - продажи, мены, аренды, ипотеки, дарения, сервитута и др. Следует иметь в виду, что помимо Земельно­го кодекса и ГК РФ названные виды земельного оборота регулируются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного на­значения". При аренде земельного участка стороны должны в договоре предус­мотреть условия, которые в науке гражданского права и практике отнесе­ны к существенным. Отсутствие их влечет за собой недействительность договора либо признание его незаключенным (ст. ст. 165, 432, 607 ГК РФ).

К существенным условиям в договоре аренды земли относятся пред­мет и форма договора. Предметом в договоре аренды земли является кон­кретный земельный участок, обозначенный в кадастровой карте (плане), а на местности выделенный межевыми знаками. Если на земельном участке имеются замкнутые водоемы и древесно - кустарниковая растительность, то они также входят в предмет аренды вместе с ним (ст. ст. 40, 41 ЗК, ст. 40ВКРФ,ст.20ЛКРФ).

Как вытекает из ст. 22 ЗК и ст. 615 ГК, к существенным условиям не относится срок аренды. Если в договоре не указан срок, то аренда счита­ется заключенной на неопределенный срок. Поскольку в ст. 22 ЗК не опре­делен срок аренды, то возникает вопрос, может ли в суде рассматриваться спор о понуждении арендодателя заключить договор на срок, требуемый заявителем, например на 50, 100 лет. Очевидно, нет. Такой ответ вытекает из принципа свободы договора, закрепленного в п. 1 ст. 421 ГК. В этом случае договор считается незаключенным.

Может ли суд рассматривать спор по поводу местоположения земель­ного участка при выделении в натуре за счет земельной доли? Может. Признание права на землю предполагается не в абстрактной форме, а как права на конкретный земельный участок.

Споры о праве на земельный участок могут возникнуть в связи с насле­дованием земельного участка, в частности: о его разделе либо о преиму­щественном праве наследования, а также в связи с отказом в закреплении по наследству закрытых водоемов и лесной растительности, находящихся на земельном участке (ст. ст. 1181,1182 ГК РФ).

Итак, к земельным относятся споры по поводу земли, вызванные при­нятием административно - правовых актов органами исполнительной власти и местного самоуправления в сфере осуществления властных функций по распоряжению землей, прекращающих или ограничивающих субъективные права собственности, владения и пользования землей либо отказывающих в приобретении таких прав, а также споры юридичес­ких лиц и граждан между собой в связи с нарушением их земельных прав. Предметом спора является действительное или предполагаемое право на землю конкретного лица.

Судебная практика по земельным спорам свидетельствует, что влас­тными органами нередко нарушаются сроки рассмотрения заявлений о предоставлении земельных участков из государственных и муниципаль­ных земель. В новом Земельном кодексе они установлены в ст. 34: один месяц - для изготовления землеустроительной документации и двухне­дельный срок - для принятия решения по существу (о предоставлении или об отказе).

Земельно-имущественные споры (ст. 76 ЗК). Нарушение земельных прав нередко связано с причинением субъекту земельных отношений имущественного вреда. В этих случаях возникает земельно-имущест­венное правонарушение, вызывающее спор, в котором соединены тре­бования по поводу земли (признание права) и о возмещении убытков.

В практике встречаются чисто имущественные споры, вытекающие из земельных отношений, в которых фактически не оспаривается пра­во на землю. Например, спор о размере убытков и их возмещении при изъятии земель для государственных и общественных нужд (ст. ст. 49, 57 ЗК). Правомерность изъятия не оспаривается, но убытки не возме­щаются либо прежний собственник, землевладелец не согласен с опре­делением размера убытков. Такие споры рассматриваются в судебном порядке.

Без оспаривания права на землю могут возникать имущественные споры и в других случаях: по поводу возмещения затрат при перехо­де собственности, владения и пользования между прежним и новым землевладельцами; о возмещении убытков в связи с повреждением насаждений, потравой посевов; о взыскании убытков, причиненных в результате снижения урожайности от вредного воздействия деятель­ностью предприятий, загрязняющих окружающую среду вредными выбросами.

Помимо споров искового производства в судах подлежат рассмотре­нию также жалобы на постановления о наложении административных штрафов за земельные правонарушения, предусмотренные статьями 8.6, 8.7, 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонару­шениях.

А. Признание права собственности на земельные участки

1. В федеральных судах общей юрисдикции в последнее время все чаще встречаются заявленные гражданами иски о признании за ними права собственности на земельные участки. Ответчиками в этих спорах обыч­но привлекаются Администрация муниципалитета, соответствующий Комитет по управлению имуществом, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству. Регистрационная палата (орган) выступает в качестве третьего лица.

Основаниями для заявления истцами своих требований о признании права собственности на земельные участки в настоящее время служат следующие:

1. Давностное владение земельным участком (ст. 234 ГК РФ).

2. Приобретение жилого дома, расположенного на земельном участке, находящемся в фактическом пользовании истцов, в результате сделок до 06.03.1990 (п. 4 ст. 3 ФЗ РФ "О введении в действие Земельного кодекса РФ").

3. Наличие у истцов права постоянного (бессрочного) пользования зе­мельным участком (ст. 20 ЗК РФ).

Поскольку ответчики определяют добросовестность владения тем, что в момент приобретения приобретатель не должен был и не мог знать действительного собственника имущества, можно сделать вывод, что на самом деле происходит логическая подмена понятия "добросовестный владелец" на определенное в п. 1 ст. 302 ГК РФ понятие "добросовестный приобретатель".

Для приобретения права собственности на вещь по давности факти­ческого владения ею в соответствии с правилами ст. 234 ГК прежде всего необходимо владеть добросовестно. Следовательно, фактический владе­лец не должен быть, например, похитителем или иным лицом, умышлен­но завладевшим чужим имуществом помимо воли его собственника" .

Оборотоспособность объектов гражданских прав предполагает воз­можность их свободного отчуждения или перехода от одного лица к дру­гому (ст. 129 ГК РФ), т.е. наличие у лица правораспорядительных полно­мочий, и является качеством вещи применительно к обязательственным правоотношениям.

Возможность распоряжения имуществом, т.е. определения его судьбы, включая возможность его свободного отчуждения, в силу ст. 209 ГК РФ принадлежит собственнику. Таким образом, Оборотоспособность иму­щества действительно непосредственно связана с правом собственности на это имущество.

В целом, данный гражданско-правовой и гражданско-процессуальный вопрос, например, разрешен совместным Постановлением Пленума Вы­сшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собс­твенности и других вещных прав" (п. 19). Разъяснено, что при применении абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что отсутс­твие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для обращения в суд с заявлением о признании права собственности в силу приобретательской давности. Воз-можность обращения в суд с заявлением о признании права собственнос­ти в таких случаях вытекает из ст. ст. 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательской давности, вправе обратиться в суд с заявлением о при­знании за ним права собственности. Данное дело должно быть рассмотре­но судом по существу.

Согласно п. 2 ст. 11 ГК РФ "защита гражданских прав в администра­тивном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных зако­ном. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжа­ловано в суд".

Согласно ч. 1 ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется в полном объеме судебная защита его прав и свобод. Из данной нормы в ее взаи­мосвязи со ст. 17 Конституции РФ следует, что право на судебную защи­ту относится к основным неотчуждаемым правам и свободам человека в России и служит, в свою очередь, необходимой гарантией осуществления всех других прав и свобод, обеспечиваемых согласно ст. 18 Конституции РФ правосудием, признание, соблюдение и защита которых согласно ст. 2 Конституции РФ - обязанность государства.

Б. О запрете выкупа земельных участков

Российское земельное право недавно пополнилось новым важным документом - Постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодатель­ства".

Можно выделить четыре основные темы, по которым даны разъясне­ния:

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- отчуждение земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, в том числе в процессе приватизации, и переход права на земельный участок;

- аренда земельного участка;

- принудительное изъятие земельного участка.

В ст. 20 ЗК РФ и п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в дейс­твие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ (далее - Вводный закон), которыми устанавливался различный порядок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на пра­во собственности на земельный участок для граждан (бесплатно) и для юридических лиц (по цене, кратной ставке земельного налога), вообще не была упомянута категория граждан, имеющих статус индивидуальных предпринимателей.

Пленум ВАС РФ фактически приравнял эту категорию к юридическим лицам и тем самым... лишил граждан - индивидуальных предпринимате­лей законного права однократного бесплатного приобретения своего зе­мельного участка в собственность (п. 3 Постановления).

Однако заметим, что почти все противоречия между главой 17 ПС РФ и ЗК РФ Пленум ВАС РФ разрешил в пользу ЗК РФ. Например, норму ст. 270 ГК РФ о праве пользователя земельным участком передавать его в аренду рекомендуется не применять, так как пользователь лишен прав арендодателя согласно п. 4 ст. 20 ЗК РФ (п. 24 Постановления).

В п. 2 ст. 3 Вводного закона установлено, что юридические лица обязаны до 01.01.2006 переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по своему желанию: арендовать земельный участок либо выкупить его в собственность. На практике же известно, что при та­ком переоформлении полномочные органы крайне неохотно соглашались на продажу земельного участка в собственность по фиксированной законом цене, любыми способами пытаясь навязать заключение договора аренды. Такие споры, разумеется, должны были решаться в судебном порядке.

По данному вопросу Пленум ВАС РФ указал, что при рассмотрении подобных дел суд должен учитывать все доводы органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи земельного участка, в том числе вследствие резервирования данного зе­мельного участка для государственных или муниципальных нужд, ис­пользования его для других целей и т.д. (п. 4 Постановления). А поскольку можно полагать, что своими доводами "о невозможности продажи" город­ской голова городского судью убедит легко, то скорее всего после такого разъяснения юридическим лицам "по собственному желанию" придется срочно писать исключительно договоры аренды...

Не вполне разъяснен вопрос о переходе права постоянного (бессрочно­го) пользования на земельный участок в случае приобретения в собствен­ность здания, сооружения, расположенного на таком земельном участке.

Формулировку п. 12 Постановления можно истолковать так, что к по­купателю здания, сооружения этот вид права переходит даже в том случае, когда он не относится к числу лиц, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, но при этом покупателю "до 01.01.2006 надлежит по своему выбору переофор­мить названное право (значит, оно должно быть сначала оформлено, то есть зарегистрировано!) на право аренды земельного участка либо приоб­рести его в собственность". не была упомянута категория граждан, имеющих статус индивидуальных предпринимателей.

Пленум ВАС РФ фактически приравнял эту категорию к юридическим лицам и тем самым... лишил граждан - индивидуальных предпринимате­лей законного права однократного бесплатного приобретения своего зе­мельного участка в собственность (п. 3 Постановления).

Однако заметим, что почти все противоречия между главой 17 ПС РФ и ЗК РФ Пленум ВАС РФ разрешил в пользу ЗК РФ. Например, норму ст. 270 ГК РФ о праве пользователя земельным участком передавать его в аренду рекомендуется не применять, так как пользователь лишен прав арендодателя согласно п. 4 ст. 20 ЗК РФ (п. 24 Постановления).

В п. 2 ст. 3 Вводного закона установлено, что юридические лица обязаны до 01.01.2006 переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по своему желанию: арендовать земельный участок либо выкупить его в собственность. На практике же известно, что при та­ком переоформлении полномочные органы крайне неохотно соглашались на продажу земельного участка в собственность по фиксированной законом цене, любыми способами пытаясь навязать заключение договора аренды. Такие споры, разумеется, должны были решаться в судебном порядке.

По данному вопросу Пленум ВАС РФ указал, что при рассмотрении подобных дел суд должен учитывать все доводы органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи земельного участка, в том числе вследствие резервирования данного зе­мельного участка для государственных или муниципальных нужд, ис­пользования его для других целей и т.д. (п. 4 Постановления). А поскольку можно полагать, что своими доводами "о невозможности продажи" город­ской голова городского судью убедит легко, то скорее всего после такого разъяснения юридическим лицам "по собственному желанию" придется срочно писать исключительно договоры аренды...

Не вполне разъяснен вопрос о переходе права постоянного (бессрочно­го) пользования на земельный участок в случае приобретения в собствен­ность здания, сооружения, расположенного на таком земельном участке.

Формулировку п. 12 Постановления можно истолковать так, что к по­купателю здания, сооружения этот вид права переходит даже в том случае, когда он не относится к числу лиц, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, но при этом покупателю "до 01.01.2006 надлежит по своему выбору переофор­мить названное право (значит, оно должно быть сначала оформлено, то есть зарегистрировано!) на право аренды земельного участка либо приоб­рести его в собственность". пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной ус­луге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недейс­твительности сделки не предусмотрены законом".

На первый взгляд все просто: каждая из сторон возвращает или ком­пенсирует все полученное по сделке, будь то денежные средства, имущес­тво или услуга. Однако, если рассматривать данный вопрос через призму нашей действительности, когда последствия недействительности сделок применяются через большой промежуток времени после их совершения в условиях роста потребительских цен и с точки зрения "виновности" или "невиновности" сторон в заключении недействительных сделок, то воз­никает много "подводных камней", на которые можно натолкнуться при разрешении данной проблемы.

1. Для выяснения всех последствий недействительности сделки сле­дует руководствоваться не только статьей 167 Гражданского кодекса РФ, но и главой 60 "Обязательства вследствие неосновательного обогащения". Согласно ст. 1103 ГК РФ правила данной главы подлежат применению так­же к требованиям по возврату исполненного по недействительной сделке, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствую­щих правоотношений. Данная норма права определяет, что сторона, пере­давшая деньги, имеет право требовать проценты за неправомерное поль­зование чужими денежными средствами, однако требовать убытки в той сумме, на которую обесценились деньги в связи с ростом цен, закон ей права не дает. Данные правила Гражданского кодекса РФ могут ставить в неравноправное положение одну из сторон.

Смысл состоит в защите и восстановлении нарушенного права каж­дой из сторон незаконной сделки. Например, по сделке купли-продажи дома это право продавца на получение определенной суммы денег, а у покупателя - право на получение определенного дома. С этой точки зре­ния бессмысленно требовать применения последствий недействительнос­ти незаконных сделок (включая гражданско-правовую ответственность в виде возмещения убытков и уплаты процентов за неправомерное пользо­вание денежными средствами), уже исполненных обеими сторонами: про­давец возвращает покупателю деньги, чтобы тот мог купить такой же дом, который покупатель в свою очередь возвращает продавцу, чтобы тот мог его продать и получить те же самые деньги, которые отдал покупателю. То есть двусторонняя реституция и гражданско-правовая ответственность не должны применяться, так как данные сделки не могут быть незакон­ными. Незаконными же они не могут быть потому, что, когда каждая из сторон получила то, что хочет, никакого нарушения прав не происходит. пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной ус­луге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недейс­твительности сделки не предусмотрены законом".

На первый взгляд все просто: каждая из сторон возвращает или ком­пенсирует все полученное по сделке, будь то денежные средства, имущес­тво или услуга. Однако, если рассматривать данный вопрос через призму нашей действительности, когда последствия недействительности сделок применяются через большой промежуток времени после их совершения в условиях роста потребительских цен и с точки зрения "виновности" или "невиновности" сторон в заключении недействительных сделок, то воз­никает много "подводных камней", на которые можно натолкнуться при разрешении данной проблемы.

1. Для выяснения всех последствий недействительности сделки сле­дует руководствоваться не только статьей 167 Гражданского кодекса РФ, но и главой 60 "Обязательства вследствие неосновательного обогащения". Согласно ст. 1103 ГК РФ правила данной главы подлежат применению так­же к требованиям по возврату исполненного по недействительной сделке, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствую­щих правоотношений. Данная норма права определяет, что сторона, пере­давшая деньги, имеет право требовать проценты за неправомерное поль­зование чужими денежными средствами, однако требовать убытки в той сумме, на которую обесценились деньги в связи с ростом цен, закон ей права не дает. Данные правила Гражданского кодекса РФ могут ставить в неравноправное положение одну из сторон.

Смысл состоит в защите и восстановлении нарушенного права каж­дой из сторон незаконной сделки. Например, по сделке купли-продажи дома это право продавца на получение определенной суммы денег, а у покупателя - право на получение определенного дома. С этой точки зре­ния бессмысленно требовать применения последствий недействительнос­ти незаконных сделок (включая гражданско-правовую ответственность в виде возмещения убытков и уплаты процентов за неправомерное пользо­вание денежными средствами), уже исполненных обеими сторонами: про­давец возвращает покупателю деньги, чтобы тот мог купить такой же дом, который покупатель в свою очередь возвращает продавцу, чтобы тот мог его продать и получить те же самые деньги, которые отдал покупателю. То есть двусторонняя реституция и гражданско-правовая ответственность не должны применяться, так как данные сделки не могут быть незакон­ными. Незаконными же они не могут быть потому, что, когда каждая из сторон получила то, что хочет, никакого нарушения прав не происходит. вывод, что при нарушении законодательства сделка может быть действи­тельной. В данном случае докажем, что, если сделка прямо не нарушает законодательство, она будет недействительной.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требова­ниям законодательства, то есть нарушающая нормы права, недействи­тельна. Согласно ст. 12 ГК РФ "защита гражданских прав осуществляет­ся путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействи­тельности ничтожной сделки". Из этого вытекает вывод, что, если про­исходит нарушение гражданских прав совершением какой-либо сделки, данная сделка в целях защиты нарушенных прав должна быть признана недействительной.

Из вышеизложенного следует, что для того, чтобы признать сделку недействительной, достаточно установить нарушения чьих-либо прав заключением данной сделки, вне зависимости от того, нарушает данная сделка нормы права или нет. К такому же выводу можно прийти и при сравнении с нормами публичного права (ст. 13 ГК РФ, ст. 2 Федерального закона "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан"), согласно которым ненормативный правовой акт или нормативно-правовой акт является недействительным, если он нарушает права и свободы гражданина.

5. В большинстве случаев, если сделка нарушает права третьих лиц, сделка будет действительной, и будут применяться иные последствия дан­ного нарушения. На это указывает ст. 168 ГК РФ, согласно которой "сдел­ка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения". Иные последствия на­рушения установлены нормами права, регулирующими конкретные виды гражданско-правовых договоров. Например, в ст. 460 ГК РФ говорится, что "...продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение про­давцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар". Сделка по продаже товара несобственником (как добросо­вестным, так и недобросовестным) без согласия собственника нарушает данную норму права, но она является действительной, так как данная нор­ма права определяет иные последствия нарушения данной сделкой зако­нодательства, которые заключаются в праве добросовестного покупателя требовать уменьшения покупной цены или расторгнуть договор. Из права покупателя расторгнуть договор вытекает действительность данного до­говора, так как расторгнуть можно только действительный договор. Дан­ное правило распространяется помимо купли-продажи на аренду (ст. 613 ГК РФ), безвозмездное пользование (ст. 694 ГК РФ), а также на другие сделки, если данное правило закреплено законом.

Подводя черту, следует сделать один важный вывод: с точки зрения гражданского и гражданско-процессуального законодательства сделка мо­жет являться недействительной только в том случае, если она нарушает чьи-либо права или интересы, будь то частные или общественные (госу­дарственные).