3.2. Система заявительных и разрешительных процедур, связан­ных с проектом и эксплуатацией недвижимости

Особенности данной темы состоят в том, что если в целом само по­явление рынка недвижимости в стране явилось следствием реформ, то именно система заявительных и разрешительных процедур, связанных с проектом и эксплуатацией недвижимости в настоящий момент - предмет самых коренных изменений.

Противоречия между содержанием системы, сформированной в дру­гой общественно-экономической фармации, и нынешним правовым полем достигли свого апогея. Это обусловлено, прежде всего, тем, что строи­тельство (или девелопинг в целом) - наиболее эффективная часть эконо­мики страны, а также острейшей социальной проблемой - почти полной остановкой строительства жилья по так называемой «долевке». Поэтому данный раздел следует рассматривать только лишь как модель, причем не самую подходящую для образца. Самые ближайшие изменения покажут вектор дальнейшего развития (и изучения) рассматриваемой системы.

3.2.1. Получение прав на частные объекты недвижимости

Получение прав на объект недвижимости — важная составляющая процедура жизненного цикла. Следует учесть, что этот процесс принци­пиально различен для объектов, находящихся в государственной и в час­тной собственности. Основную роль на этом этапе играют юристы и фи­нансовые консультанты.

Прежде чем приступить к оценке прав продавца на конкретный объект, необходимо самым тщательным образом определить предмет будущей сделки, иначе говоря, понять: что предлагается к продаже? Вариантов до­вольно много, и все они имеют свои достоинства и недостатки. Наиболее распространенными являются следующие схемы:

-приобретение недвижимого имущества — помещения, отдельно стоя­щего здания или имущественного комплекса, включающего в себя здания и сооружения, земельный участок и внутриплощадочные сети с распреде­лительными устройствами;

1. -приобретение долей (акций) юридического лица, владеющего недви­жимым имуществом;

переуступка права аренды недвижимого имущества.

Возможны более сложные варианты, связанные, например, с создани­ем совместного предприятия, в уставный капитал которого одна сторона вносит недвижимость, а другая — денежные средства, необходимые для строительства или реконструкции. Этот вариант хорош для бизнеса, в ос­нове которого лежит развитие данного объекта. Другой вариант — пере­ход права собственности по договору залога.

После того как стороны определили предмет договора, будущий по­купатель приступает к процедуре, в западной практике называемой <ше с1Ш§епсе («должное усердие»). Это означает тщательный, всесторонний анализ всех аспектов будущей сделки: юридическую, техническую и фи­нансовую (при покупке юридического лица) экспертизу, а также оценку стоимости объекта.

Юридическая экспертиза должна ответить наряд вопросов:

-каковы права продавца на предлагаемый объект;

-каковы права продавца на земельный участок под объектом;

-каковы существующие и возможные обременения по использованию объекта;

-существуют ли и могут ли возникнуть в будущем притязания третьих лиц на объект;

-каковы основания возникновения у продавца прав на данный объект;

-требуется ли разрешение соответствующего антимонопольного орга­на на проведение сделки;

-каковы полномочия стороны, ведущей переговоры о продаже объек­та.

При юридической экспертизе тщательно изучаются:

-учредительные документы;

-документы, на основании которых у продавца возникло право собс­твенности на объект (план приватизации, договор купли-продажи и пла­тежные документы к нему и т. д.);

-все документы, связанные с обременениями (зарегистрированные до­говоры аренды, охранные обязательства Комитета по охране памятников истории и культуры, сервитуты,

высотные ограничения по строительству, обязательства по сохране­нию профиля объекта и т. д.);

-документы, связанные с притязаниями третьих лиц (решения арбит­ражных судов, вся переписка, касающаяся оспаривания прав продавца);

1. -прописанные в Уставе предприятия-продавца полномочия органа уп­равления, принявшего решение о продаже (директор, правление, Совет директоров, собрание акционеров).

Если переговоры о будущей сделке ведет не сам продавец, а его дове­ренное лицо, то изучается доверенность этого представителя. Кроме того, юрист, проводящий экспертизу, должен ответить на вопрос, требуется ли одобрение или уведомление антимонопольного органа на проведение сделки.

Прежде чем перейти к рассмотрению возможных вариантов сделки, нужно определить для себя ее конечную цель: получение контроля над объектом недвижимости или инвестиционное вхождение в бизнес. В за­висимости от выбранной цели существуют разные стратегии поведения. Получение контроля над объектом недвижимости может быть достигнуто следующими путями:

-приобретение первичного объекта недвижимости;

-приобретение вторичного объекта недвижимости;

-приобретение долей в общедолевой собственности на объект недви­жимости;

-приобретение имущественного комплекса.

Купля-продажа первичного объекта недвижимости. Наиболее прос­той и распространенный вид сделки. В этом случае приобретаются права собственности на отдельно стоящее здание. Согласно Земельному кодексу РФ, одновременно к покупателю должны перейти и права на соответству­ющий земельный участок.

Купля-продажа вторичного объекта недвижимости. При этом ва­рианте сделки первичный объект разбивается на ряд обособленных «по-добъектов» (этажей, отдельных помещений), каждый из которых обладает уникальным кадастровым номером и может продаваться отдельно. Сделка такого рода удобна в том случае, если первичный объект слишком велик и продать его целиком представляется затруднительным. Разбивка на более мелкие вторичные объекты повышает ликвидность объекта в целом, одна­ко осложняет техническую эксплуатацию здания, поскольку инженерные сети проходят через ряд «вторичек», у владельцев которых могут быть разные представления об уровне необходимого технического обслужива­ния.

И в первом, и во втором случаях говорят о купле-продаже так назы­ваемых кадастров, т. е. обособленных объектов недвижимости, обладаю­щих самостоятельными кадастровыми номерами (у первичного объекта 4 группы цифр в кадастровом номере, у вторичного — 5).

Купля-продажа долей в общедолевой собственности. В ряде случаев выделить вторичные объекты недвижимости невозможно. Тогда можно продать долю в собственности, сопоставив ей определенные помещения. Доли всегда выражаются в виде простой дроби, в числителе которой площадь продаваемых помещений, а в знаменателе — общая площадь всего здания. Например, продается 1567,3/7833,2. Это означает, что площадь доли 1567,3 кв. м, а площадь всего здания — 7833,2 кв. м. Такого рода сделки гораздо сложнее, чем продажа «кадастров», поскольку здесь тре­буется письменное согласие всех совладельцев долей в данном здании. Существует риск, что кто-нибудь из совладельцев сам может претендо­вать на эту долю и поэтому не даст согласия на сделку. Любая дальнейшая сделка с долей (залог, внесение в уставный капитал дочернего общества, продажа) также должна согласовываться со всеми совладельцами.

Купля-продажа имущественного комплекса. В основном схожа со сделкой купли-продажи первичных объектов недвижимости, однако име­ет и свои отличия. Они касаются, в первую очередь, необходимости пере­дачи покупателю внутриплощадочных инженерных сетей и распредели­тельных устройств. Сейчас принято рассматривать внутриплощадочные сети как оборудование и, соответственно, передавать их по отдельному договору купли-продажи оборудования. Однако такая точка зрения небес­спорна и не является единственно возможной. Допустимо рассматривать сети как объекты недвижимости. В таком случае переход прав на них дол­жен регистрироваться в органах Росрегистрации (авторам известен по­добный прецедент в отношении железнодорожной ветки, заходящей на территорию завода), либо их можно рассматривать как обременения на использование земельного участка. Это может оказаться актуальным при разбивке имущественного комплекса на лоты и продаже их нескольким покупателям. В такой ситуации неизбежно встает вопрос об обслужива­нии внутриплощадочных сетей и праве доступа к распределительным ус­тройствам. Оформление таких сетей как обременении здесь может быть очень кстати.

Приобретение 100% долей специально созданной дочерней компании. При такой схеме продавец специально для совершения сделки создает дочернюю компанию, в уставный капитал которой вносит продаваемое имущество. После регистрации перехода прав собственности на «дочку» покупатель приобретает у продавца ее доли или акции. Удобство этой схе­мы заключается в экономии на НДС, а минус — в удорожании схемы и увеличении ее сроков.

Приобретение пакета акций или долей юридического лица, превышаю­щего контрольный (более 75%). Несомненным плюсом такого рода сдел­ки является отсутствие необходимости перезаключать договоры с пос­тавщиками коммунальных услуг. Минус — необходимость погружаться в хозяйственную деятельность приобретаемой компании, разбираться с кредиторской и дебиторской задолженностями, вникать в иные направ-ления деятельности, не связанные непосредственно с данным объектом недвижимости. Кроме того, существуют риски наличия неучтенных в ба­лансе денежных обязательств, которые, по крайней мере, теоретически могут быть предъявлены новому владельцу.

Теперь несколько слов об особенностях купли-продажи земельных участков. Сразу же оговоримся, что под земельными участками мы под­разумеваем только объекты недвижимости, а никак не земельные паи или наделы. В принципе, сделки с такими участками аналогичны сделкам по первичным объектам недвижимости, однако следует всегда обращать внимание на зарегистрированное назначение данного участка (сельскохо­зяйственные земли, земли поселений, земли водного фонда и т. д.) и на вид использования (для индивидуального жилищного строительства, для жилой застройки, для промышленного использования, для общественно-деловой застройки и т. д.). Перевод земель из одной категории в другую может оказаться весьма хлопотным и затратным делом, которое сведет на нет все планы по использованию этой земли.

Если покупатель найден и с ним достигнуты предварительные дого­воренности, то начинается подготовка сделки купли-продажи. Здесь ос­новная роль отводится юристам и финансовым консультантам. Пос­кольку сама сделка может длиться до 2-3 месяцев, а в некоторых случаях и дольше, очень полезным является подписание так называемого предвари­тельного договора или договора о намерениях. В его рамках обе стороны описывают последовательность своих действий по купле-продаже объ­екта, взаимные обязательства и схему проведения самой сделки, а также сумму и порядок проведения расчетов. Бесспорно, такой договор не не­сет в себе жестких юридических обязательств по купле-продаже, однако накладывает некие моральные обязательства и структурирует отношения сторон на разных этапах подготовки. После подписания предварительно­го договора и в соответствии с ним начинается подготовка сделки, которая завершается подписанием договора купли-продажи и его государственной регистрацией. Очень важно помнить, что обязательства продавца счита­ются выполненными только после регистрации перехода прав на объект к покупателю, а обязательства покупателя — после полной оплаты всей суммы договора. Из-за того, что от подписания договора до его регистра­ции проходит месяц, в течение которого теоретически могут произойти различные непредвиденные события, а также в силу того, что расчеты по договору могут производиться в рассрочку, в некоторых случаях сразу же после подписания договора на объект накладывается обременение в виде залога в пользу продавца. Основанием прекращения залога является окон­чание расчетов по договору. Органы регистрации автоматически снимают такое обременение при предъявлении им всех необходимых по договору платежных документов.