3.6. Условный пример

В качестве условного примера экспертизы в области недвижимос­ти приведен частный отчет по «экспертизе объекта». Вспомним начало данной главы и отметим еще раз, что такое название достаточно условно. Объект «живет» от сделки до сделки, и в приведенном примере заказчик вынужден был заказать исследование правового состояния своего объек­та, готовясь совершить сделку.

Отрывок из реального отчета по мониторингу здания приводится в со­кращении.

А. Результаты мониторинга

По результатам исследования предоставленной документации на пред­мет ее соответствия действующим нормам и правилам г. Москвы, сообща­ем следующее:

Предоставленная документация полностью или частично не соответс­твует нормам и правилам, действующим в г. Москве на 2005 год. Разреши­тельная документация утратила свою силу и требует продления.

Проектная документация, разработанная на основании исходно-разре­шительной документации, требует доработки. Всю документацию необ­ходимо привести в соответствие с действующими нормами и правилами г. Москвы на 2005 г. Проектом предусмотреть внесение изменений с учетом существующего строения.

В ходе выполнения работ проводились переговоры с проектировщи­ком, ген. подрядчиком. От переговорного процесса выше указанные орга­низации не уклонялись и настроены на конструктивную работу.

Б. Предмет исследования по объекту

1. Предпроектная подготовка

1.1. Этапы предпроектной подготовки

1.2. Градостроительное обоснование размещения объекта

1.3. Подготовка исходно - разрешительной документации

1.3.1. Общие требования

1.3.2. Основание для подготовки исходно - разрешительной докумен­тации

1.3.3. Перечень документов, представляемых Заказчиком для подготовки исходно - разрешительной документации

1.3.4. Состав исходно - разрешительной документации

1.3.5. Перечень организаций, проводящих согласование, подготовку заключений по материалам исходно - разрешительной до­кументации

1.3.6. Срок действия исходно - разрешительной документации

1.4. Оформление разрешения на осуществление градостроительной деятельности - строительство объекта.

2. Проектная подготовка

2.1. Этапы проектной подготовки

2.2. Задание на проектирование, исходные материалы и документы

2.3. Разработка, согласование и утверждение архитектурно -градостроительного решения (архитектурного проекта)

2.3.1. Общие требования

2.3.2. Рассмотрение, согласование и утверждение Москомархитекту-рой архитектурно - градостроительного решения (архитектурного проек­та)

2.4. Проектная документация 2.4.1; Общие требования

2.4.2. Согласование проектной документации 2.4.4. Утверждение проектной документации

2.5. Рабочая документация

2.6. Оформление разрешения и ордера на производство строительно-монтажных и земляных работ

3. Ввод в эксплуатацию объектов нового капитального строительс­тво.

3.1. Нормативные мероприятия:

- Ведение технической документации и технического паспорта объек­та;

- Выполнение законодательных нормативных актов, предписаний и инструкций по эксплуатации, принятых на территории РФ:

- правила по устройству и эксплуатации электроустановок;

- правила техники безопасности при эксплуатации электроустановок;

- правила эксплуатации теплопотребляющих установок и тепловых сетей;

— правила техники безопасности при эксплуатации теплопотребляю­щих установок и тепловых сетей потребителей; - правила пожарной безопасности;

- правила по охране труда.

Выполнение указанных нормативных документов является неукос­нительным требованием законодательных органов, осуществляется этот пункт в неразрывной взаимосвязи с ТО, ТР, ПНР, т.к. проведение этих ра­бот не возможно без соблюдения вышеуказанных правил.

В том числе:

• Разработка инструкций по ТО, ТР, ППР, ОТ, ППБ.

• Создание инструкций необходимо для обеспечения законности хо­зяйственной деятельности объекта.

3.2. Организации, участвующие в согласовательно-разрешительном процессе, в которых производилось согласование представленных доку­ментов

ЭКОС (Экспертно - консультативный общественный совет при глав­ном архитекторе города) - при рассмотрении архитектурно - градострои­тельных решений объектов ЦАО в зонах охраны недвижимых памятников истории и культуры.

Заказчик - согласование технологических решений.

Московское управление магистральных газопроводов - при размеще­нии проектируемых объектов на границе с технической зоной магистраль­ного газопровода.

Управление топливно-энергетического хозяйства - в сферах его влия­ния.

Управление Московского метрополитена, служба тоннельных соору­жений Мосметрополитена - при размещении в зоне действующих линий и сооружений метро, Метрогипротранс - в зоне проектируемого метропо­литена.

Управление водоснабжения и Управление канализации МГЭСО Мо-сводоканала - в сферах их влияния. Мосгосэнергонадзор - при проектиро­вании раздела газоснабжения.

АО "Метрогипротранс", Научно - исследовательский центр "Тоннели и метрополитены" АО "ЦНИИС" - при проведении экспертизы разделов проектной документации по объектам, расположенным в зоне сооруже­ний метрополитена.

Специализированные организации по защите интересов государства.

3.3. Рекомендации по предоставлению документации на государс­твенную экспертизу проектной документации Проекты строительства, рабочие проекты (утверждаемая часть), про­екты застройки территории независимо от источников финансирования проведения работ, форм собственности Заказчика подлежат государствен­ной экспертизе в соответствии с порядком, установленным нормативны­ми правовыми актами Российской Федерации, города Москвы и данным Положением.

Государственная экспертиза проектной документации по объектам на территории Москвы по обращению Заказчика проводится Мосгосэкспер-тизой.

При подготовке экспертного заключения в обязательном порядке осу­ществляется проверка проектной документации на соответствие исходно - разрешительной документации, Заданию на проектирование, утверж­денному архитектурно - градостроительному решению, техническим ус­ловиям и действующим строительным нормам и правилам.

На экспертное заключение принимается комплект проектной докумен­тации в объеме утверждаемой части, согласованной в установленном по­рядке.

В Мосгосэкспертизу проектную документацию представляет Заказчик с привлечением Проектировщика для защиты проектных решений.

При нарушении действующих норм, правил проектирования и стро­ительства, несоблюдении условий и требований исходно - разрешитель­ной документации Мосгосэкспертиза может обязать Заказчика провести согласование проектной документации с уполномоченными органами и организациями, осуществляющими контроль за соблюдением этих норм и правил или установившими условия и требования, содержащиеся в ис­ходно - разрешительной документации.

При необходимости Мосгосэкспертиза может направлять отдельные разделы проектной документации на экспертизу в специализированные организации, а также требовать представления дополнительных материа­лов, обосновывающих принятые решения (расчеты, схемы, конструктив­ные узлы и т.п.).

Замечания Мосгосэкспертизы о необходимости проведения согласова­нии, корректировки проектной документации в части соблюдения дейс­твующих норм и правил подлежат обязательному выполнению. Срок под­готовки экспертного заключения Мосгосэкспертизой:

- до 1 месяца.

При необходимости проведения согласований, корректировки про­ектной документации срок подготовки заключения -10 дней после снятия всех замечаний.

Сводное заключение утверждается руководством Мосгосэкспертизы и является окончательным и обязательным документом для исполнения заказчиками, проектировщиками и подрядными организациями, служит основанием для оформления разрешения на производство строительно-монтажных работ Инспекцией государственного архитектурно - строи­тельного надзора (ИГАСН) г. Москвы.

Утвержденное сводное заключение передается Мосгосэкспертизой За­казчику для утверждения проектной документации (2-й экземпляр заклю­чения передается Заказчиком в Москомархитектуру для формирования информационной базы данных)).

Для ТО, ТР, ППР предусмотрено создание должностных инструкций, регулирующих выполнение каждым сотрудником его должностных обя­занностей применительно к конкретному объекту, конкретной профессии либо виду работ, что в свою очередь обеспечивает нормальное функцио­нирование объекта.

Инструкции по ОТ необходимы для обеспечения здоровых и безопас­ных условий труда, что соответственно повышает трудоспособность ра­ботающих, снижает риск возникновения профессиональных заболеваний и несчастных случаев на производстве.

Инструкции по ППБ являются одним из средств обеспечения требо­ваний пожарной безопасности, объясняя как пользоваться первичными средствами пожаротушения, что делать в случае возникновения пожара.

Соблюдение поверочных интервалов: метрологического оборудова­ния, счетчиков воды, электрических, газа, тепловой энергии, электроинс­трумента, технических средств спечем охраны, пожарной безопасности, основных и вспомогательных защитных средств

3.4. Услуги по координации и обеспечению гарантийных обязательств.

Представление интересов собственника в координации выполнения и обеспечения выполнения гарантийных обязательств на строительно-мон­тажные работы, на строительные материалы и инженерное оборудова­ние.

Представление интересов Собственника с поставщиками коммуналь­ных услуг предусматривает взаимодействие с представителями Водока­нала, Ленэнерго и ТЭК.