3.1.5. Приобретение прав на вновь созданные объекты недвижи­мости

Создание или изготовление новой вещи является распространенным первичным способом приобретения права собственности. Статьей 219 ГК установлено, что право собственности на здание, сооружение и дру­гое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента го­сударственной регистрации права. Для лица, осуществившего строитель­ство объекта недвижимости, государственная регистрация права влечет определенные юридические последствия, поскольку именно с момента государственной регистрации права лицо приобретает право распоряже­ния объектом недвижимости и может по своему усмотрению совершать в отношении объекта любые действия (ст. 209 ГК).

Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты не­движимости является одним из самых распространенных регистрацион­ных действий, производимых органами по государственной регистрации.

Приобретение права собственности или иного вещного права (хозяйс­твенного ведения, оперативного управления) в данном случае происходит в соответствии с п. 1 ст. 218 ГК, которым установлено, что право собс­твенности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Аналогичная норма содержится в статье 263 ГК: собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на при­надлежащем ему земельном участке, опять же при условии соблюдения в ходе строительства градостроительных и строительных норм и правил.

Условия приобретения собственником земельного участка права собс­твенности на возведенное строение, закрепленные в указанных нормах, использованы законодателем и при определении самовольной постройки и ее судьбы (ст. 222 ГК РФ).

Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходим не отдельный юридический факт, а их совокупность, именуе­мая фактическим составом.

В соответствии с п. 1 ст. 218, ст. 263 и с учетом ст. 222 ПС РФ право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности следующих юридических фактов:

1) для строительства объекта отведен земельный участок;

2) для строительства получено разрешение;

3)при возведении объекта соблюдены градостроительные, строи­тельные, природоохранные и другие нормы;

4) объект возведен застройщиком для себя, с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц.

Особенности государственной регистрации прав на вновь создан­ные объекты недвижимого имущества установлены статьей 25 Закона о государственной регистрации прав (в ред. от 30.12.2005 г. N 217-ФЗ). Пункт 1 данной статьи устанавливает специальное основание регистра­ции права: право собственности на созданный объект недвижимого иму­щества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Правовая экспертиза при государственной регистрации должна включать проверку всех юридических фактов, влекущих приобрете­ние прав на вновь построенный объект. Для выполнения вышеуказан­ных требований п. 1 ст. 218, ст. 222, ст. 263 ГК необходимо представление в регистрирующий орган дополнительных документов, подтверждающих:

- право на земельный участок (при отсутствии государственной регис­трации прав, возникших до 31.01.1998 г.);

- соблюдение при создании объекта требований градостроительных, строительных и иных норм;

- наличие или отсутствие прав третьих лиц (участников долевого стро­ительства) на созданный объект недвижимости.

Если для создания объекта недвижимости застройщик земельного участка привлекал средства третьих лиц под обязательства передать им в собственность жилые или нежилые помещения в объекте, осуществля­ется регистрация прав инвесторов - участников долевого строительства, которые вкладывали денежные средства в строительство с целью приоб­ретения в собственность помещений.