Глава 3.

ПРАВОВЫЕ ЭКСПЕРТИЗЫ

Тема правовых экспертиз занимает особое место в целом в управлении недвижимостью и в частном разделе экспертиз недвижимости. Это проис­ходит вынужденно, т.к. правовые экспертизы не только находятся в право­вом поле действующего законодательства, но и (в отличие от других видов экспертиз) происходят из правового поля и направлены на его изучение.

Сама специальность «Экспертиза и управление недвижимостью» по­явилась в нашей стране сравнительно недавно, и ее дисциплины продол­жают формироваться. При этом категории и термины дисциплин, в основ­ном, заимствованы из различных разделов теоретических и практических знаний, таких как организация строительства, эксплуатация, экономика, управление, юриспруденция и других. Проводя аналогию с юриспруден­цией, необходимо особо отметить, что строгие юридические термины и понятия, основанные на многовековом опыте существования права, не всегда корректны при введении их в лексикон практических дисциплин.

Так, например, практикующие юристы трактуют широкое понятие правовая экспертиза как определение правовых возможностей субъ­екта в действующем правовом поле. Более узкое понятие юридическая экспертиза - это изучение оснований, прав и обязанностей субъекта в отношении объекта собственности. При этом конкретных продуктов юридической деятельности не так уж и много - по заказу собственника юрист может произвести разовые действия и подготовить заключение по представленным документам или справку о необходимых действиях. Может также осуществляться длительный процесс юридического пред­ставительства (или сопровождения) интересов субъекта (собственни­ка). При сравнении с такими областями практической деятельности как строительство или управление недвижимостью напрашивается аналогия в необходимых и выполняемых действиях:

-для длительных процессов юридическое инспектирование

представительство = (надзор)

(сопровождение) в строительстве

-для разовых работ

заключение, экспертиза,

справка о необходимых = предписание на

действиях производство работ

Кроме того, юристы весьма ревниво относятся к термину эксперти­за, хотя бы и по его предмету. Действительно, что должно подвергаться юридической экспертизе - комплект документов? объект недвижимости? действия собственника?

И, наконец, стоит отметить существующий институт экспертов, произ­водящих экспертизы для судов, и по решению судов. Эта область деятель­ности, судебная экспертиза, имеет отдельную трактовку в действующем законодательстве, и не относится к излагаемой здесь тематике, пусть даже она и касается в каком-то конкретном случае объекта недвижимости.

С точки зрения^ участника рынка недвижимости экспертиза - более широкое и упрощенное понятие. Практически, это любое исследование вопросов, связанных с инвестиционно-строительным проектом, управле­нием объектом недвижимости, то есть всем жизненным циклом объекта. А последний буквально «находится» в правовом поле, и любое заключе­ние содержит правовые вопросы.

В связи с изложенным, в рамках настоящей главы, следует учитывать вопрос терминологии, и целый ряд вводимых понятий и определений принимать в контексте излагаемого материала. Иначе говоря, «более уп­рощенно» для приложения к специальности, чем это вводится в юриспру­денции.

Перед изложением собственно состава правовых экспертиз попытаем­ся кратко определить их место в практической деятельности.

Строго обязательным условием всех вариантов использования недви­жимости и ее рыночного оборота является их соответствие действую­щим правовым нормам. Любой объект недвижимости включен в «право­вое поле» на всем протяжении своего жизненного цикла. В связи с этим, обязательным элементом системы экспертиз недвижимости, являются правовые экспертизы. Содержание этих экспертиз в общем случае мож­но определить, как установление объектов, субъектов и содержания законных прав в отношении конкретного объекта недвижимости.

Взаимосвязь правовых экспертиз с техническими, экологическими, экономическими и управленческими очевидна.

Правовые экспертизы представляют интерес с точки зрения создания общей модели использования специальных знаний для юридических це­лей в условиях меняющейся правовой действительности. Представляется актуальным комплексное исследование правовых экспертиз как основной формы использования специальных знаний в гражданском процессе в ус­ловиях меняющейся правовой действительности и действия нового Граж­данского процессуального кодекса РФ.

Специальные знания могут быть использованы в различных формах, поэтому важно определить данное понятие как процессуальную катего­рию, что возможно с учетом двух критериев:

а) специального, отражающего внутреннюю специфику содержания— данного явления;

б) юридического, предполагающего определенную форму "включе­ния" специальных знаний в норму права.

Применительно к экспертизе можно говорить о том, что такое усмот­рение должно строиться на объективных предпосылках, к которым мы относим:

1) включенность в норму материального права, предположительно подлежащую применению по делу, специальных элементов в определен­ной форме (правовая предпосылка);

2) уровень развития научных знаний, позволяющий при помощи спе­циальных методик устанавливать факты предмета экспертизы (специаль­ная предпосылка);

3) связь между возможным предметом экспертизы и искомым юриди­ческим фактом (логическая предпосылка).

Указанные предпосылки являются также и критериями, позволяющи­ми отграничить обыденное и специальное знание в конкретной ситуации, связанной с определением потребности в применении специальных зна­ний в форме правовой экспертизы.

Создание объектов недвижимости (девелопмент) представляет собой сложный конгломерат взаимоотношений участников инвестиционного процесса, строительного комплекса и пользователей строительной про­дукции

Взаимоотношения участников девелопмента (помимо договорных отношений) регламентируются действующими источниками права (за­конами и другими правовыми нормами, СНИП, ГОСТ), проектами, ме­тодическими пособиями и указаниями и другими нормативными и мето­дическими документами.

Сложность правовых экспертиз объясняется так же большим количес­твом их видов.

Предметом экспертизы могут быть:

• на стадии подготовки проекта и выполнения заявительных и разре­шительных процедур:

• юридические вопросы увязки законодательства разных уровней;

• соответствие выполняемых процедур действующему законодательс­тву;

• на стадии строительства: - соответствие строительной продукции функциональному назначе­нию;

- качество, стоимость и вид строительных работ и материалов;

- выполнение сторонами договорных обязательств;

• раздел имущества (недвижимости) в бракоразводных процессах;

• хищение материальных ценностей при производстве строительных и ремонтных работ;

• нарушение правил техники безопасности.

• на стадии оформления прав собственности и введения объекта в экс­плуатацию:

- создание пакета документов на объект с целью его государственной регистрации и др.

Перечисленные особенности инвестиционного процесса и многочис­ленные виды строительных экспертиз позволяют говорить о том, что пока не достаточно исследованы и разработаны методы проведения правовых экспертиз.