- •Глава 3.
- •3.1. Гражданское законодательство и муниципальное право
- •3.1.1. Источники гражданского права
- •3.1.2. Гражданское законодательство
- •3.1.3. Законодательство о хозяйственной деятельности
- •3.1.4. Система нормативных актов гражданского права
- •3.1.5. Приобретение прав на вновь созданные объекты недвижимости
- •3.1.6. Приобретение и регистрация прав на введенные в эксплуатацию объекты
- •3.1.7. Предоставление земельного участка для строительства
- •3.1.8. Разрешение на строительство
- •3.1.9. Строительство застройщиком с целью приобретения права собственности
- •3.1.10. Документы для регистрации права застройщика
- •3.1.11. Инвестиции и совместное строительство объектов недвижимости
- •3.1.12. Долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов
- •3.1.13. Жилищные накопительные кооперативы
- •3.1.14. Особенности приобретения и регистрации прав на объекты, возведенные на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства
- •3.1.15. Приобретение и регистрация прав на незавершенные строительством объекты
- •3.1.16. Правовая экспертиза объектов жилищного строительства
- •3.1.17. Муниципальное право Российской Федерации
- •3.2. Система заявительных и разрешительных процедур, связанных с проектом и эксплуатацией недвижимости
- •3.2.1. Получение прав на частные объекты недвижимости
- •3.2.2. Порядок выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости
- •3.23. Обеспечение строительства проектно-сметной документацией а. Состав проектно-сметной документации на строительство и порядок ее разработки
- •3.2.4.0 Порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве
- •3.3. Юридическое сопровождение инвестиционного проекта
- •3.3.1. Собственность и право собственности, «триада» правомочий
- •3. Проблема "доверительной" и "расщепленной собственности"
- •3.3.2. Исключительные права (интеллектуальная собственность) а. Понятие интеллектуальной деятельности и ее результата
- •3.3.3. Доверительное управление имуществом а. Доверительное управление как институт обязательственного права
- •3.3.4. Аренда
- •3.3.5. Договор купли-продажи
- •3.3.6. Финансовая аренда (лизинг)
- •3.3.7. Коммерческая концессия (франчайзинг)
- •3. Обращение взыскания на заложенное имущество
- •3.4. Защита прав, связанных с недвижимостью
- •3.4.1. Защита права собственности и иных вещных прав а. Понятие защиты вещных прав
- •3.4.2. Вещно-правовые иски а. Виндикационный иск
- •3.4.3. Защита права собственности по договорам простого товарищества и долевого участия в строительстве
- •3.4.6. Проблемы, связанные с государственной регистрацией вещных прав на недвижимые вещи (недвижимость)
- •3.4.7. Недвижимость и юридические дефекты
- •3.4.8. Независимая экспертиза - эффективный инструмент разрешения конфликтов между участниками строительства
- •3.5. Правовой мониторинг
- •3.5.1. Правовое обеспечение рынка недвижимости
- •3.5.2. Право и саморегулирование
- •3.5.3. Правовой мониторинг в сфере оборота земельных участков
- •3.5.3. Правовой мониторинг в сфере оборота земельных участков
- •3.6. Условный пример
- •Вопросы для самоконтроля
3.5.2. Право и саморегулирование
Начало XXI века характеризуется рядом противоречивых тенденций в правовой сфере общества. С одной стороны, усиливается необходимость правовой регламентации многих сторон внутренней и внешней жизни ввиду усложнения социально-экономических и технологических процессов и общественных связей. С другой стороны, поддержание заинтересованного участия социальных общностей и граждан требует более полного учета их интересов и стимулирования активности. Как сочетать наилучшим образом растущий объем правового регулирования с использованием способов гибкой саморегуляции?
А. Регуляция: веление или стимулы
В течение веков в общественной жизни наблюдалось противоборство двух систем управления - государствоведческой и самоуправленческой. В институциональном плане речь шла о меняющемся соотношении власти и самоуправления (местного, производственного и т.п.), о перемене методов управления государственными и общественными делами.
Но всегда нормативная регуляция является компонентом жизни любого общества. Причем социальные нормы, рассчитанные на должное и возможное поведение, исходят из признания ценностей и критериев оценки поступков людей. Либо они усваиваются и переводятся в цели и мотивы поведения человека, либо соблюдается лишь внешняя оболочка нормативных требований, либо нормы реально нарушаются. "Пересечение" норм и индивидуальных актов поведения трудно обнаруживать. Да и сами нормы разнообразны - правовые нормы, нормы общественных организаций, нормы морали, обычаи, нравы и традиции. Эти правила являются способом передачи информации и закрепления ее в сознании и поведении людей. Нормы саморегуляции отличаются добровольным и заинтересованным отношением людей и соответственно мощными стимулами и мотивами.
С одной стороны, право как своеобразное нормативно-властное образование обладает разными гранями. К ним относятся представление о гибком соотношении императивных, диапозитивных и рекомендательных норм, о материальном и процессуальном праве, о публичном и частном праве, об устойчивости технико-юридических норм, о сближении корпусов внутреннего и международного права.
С другой стороны, интересны разные аспекты и способы правового и неправового регулирования, отражающие динамику внешнего воздействия на сознание и поведение людей. В широком смысле правовое регулирование является государственно-правовым по своим целям, институтам, процедурам, средствам обеспечения.
Создание правовых условий для полного саморегулирования означает легальное поле для использования таких регуляторов, как договоры в частном и публичном праве, локальные акты, нормы-самообязательства, обращенные "внутрь" организаций - субъектов или к их отношениям между собой. Публичность в широком смысле присуща институтам и актам прямой демократии. Во всех случаях налицо более широкий выбор альтернатив решений.
Таким образом, различные способы регулирования должны применяться с учетом динамики общественных ситуаций, сознания и поведения людей. Можно предвидеть: в спектре норм правовых актов неизбежно будет увеличиваться удельный вес норм саморегуляции и одновременно расширяться поле саморегулирования. Это демократическое "украшение" права, а не его ущербность.
Б. Самоуправленческие решения (акты)
Анализ общественных процессов позволяет с полной уверенностью утверждать о такой тенденции, как появление нового типа норм - актов самоуправления. Для них характерны следующие признаки:
а) самообязательство, когда совпадает круг лиц, принимающих и исполняющих решение;
б) добровольность и заинтересованность в принятии и реализации решения;
в) коллегиальная основа;
г) формирование и выражение общей воли на основе согласования публичных и частных интересов;
д) самоответственность.
Тенденцией последних лет является существенное увеличение удельного веса бизнес-структур в экономической системе России и соответственно возрастание роли корпоративных норм. Этому способствуют известные преобразования и нормы Гражданского кодекса, федеральных законов об акционерных обществах, об обществах с ограниченной ответственностью, о рынке ценных бумаг и др. В них установлены основания, виды и процедуры принятия уставов и разных решений внутренними органами организаций - общими собраниями, правлениями, советами директоров, ревизионными комиссиями и аудиторами.
В. Правовой мониторинг: в поисках эффекта
Стремление государства по модернизации механизма регулирования в разных сферах экономической, социальной и политической жизни сопровождается совершенствованием государственного управления и контроля. Продолжается работа по разграничению полномочий и ответственности между уровнями власти. Для этого формируются системы оценки планов и показателей работы всех органов исполнительной власти. Решить эти задачи можно благодаря обеспечению действия закона. Причем совершенствование законодательства не должно ограничиваться принятием новых правовых актов и корректировкой действующих. Не менее важно последовательно реализовывать нормы законов и связывать с ними поведение граждан, деятельность государственных и муниципальных органов, всех организаций, учреждений и предприятий.
Введение правового мониторинга как системы наблюдений и анализа динамики правовой сферы важнейшая задача реформ сегодняшнего дня, особенно на рынке недвижимости.
На первый взгляд, мониторинг следует связывать с правом как таковым, как законодательными, так и иными правовыми актами. Но тогда поле его обзора будет ограничено и останутся в стороне другие элементы многообразной и динамичной правовой сферы.
Вполне оправданно вести речь о пяти целях правового мониторинга:
а) о динамике объемов и способов правового регулирования на общем фоне использования всех социальных норм;
б) о динамике законодательства и механизме реализации закона;
в) о динамике государственных институтов и органов, муниципальных структур;
г) о динамике уровня законности и объема, видов юридических коллизий;
д) о динамике правомерного и неправомерного поведения граждан.
Систематичность мероприятий в рамках правового мониторинга можно обеспечить прежде всего составлением и выполнением тематических программ - по сферам деятельности и правового регулирования. Их проведение должно быть обязанностью всех органов и организаций, что позволит, наконец, увидеть весь "правовой цикл". И, конечно, кадры надо обучить методикам проведения мониторинга.
Анализ и оценку осуществления статуса института или компетенции органа (организации) рекомендуется начинать с установления компетенции органа в статутных законах, положениях и тематических законах и иных актах, статуса госслужащего, далее - изучение объема бюджетного финансирования и реальных расходов в рамках целевых программ; сопос-тавление мероприятий, предусмотренных в планах (программах), с реально осуществленными действиями; анализ содержания и видов правовых актов, принятых в рамках тех или иных функций; выявление удельного веса устных решений.
Нужно определять меру участия общественных и саморегулируемых организаций в выполнении задач института и компетенции органа. Для этого требуются четкие нормативные показатели деятельности и развития подведомственных организаций, отраслей и т.п. (перейти, к примеру, от учета объемов сметного финансирования социальных учреждений к оценке объема предоставленных ими публичных услуг). Сопоставление с ними нормативных и фактических показателей органа позволит установить: степень отклонения от нормативной модели; факторы и причины этого явления; определить средства корректировки компетенции и способы ее реализации.
С учетом сложного и противоречивого характера реализации законов рекомендуется использовать позитивные результаты, которые выражаются в использовании норм закона как условия оптимального решения задачи; в правильном выборе закона и норм; в правильном понимании содержания норм, статуса субъектов права и вариантов их правомерных действий; полноте и последовательности применения норм закона и смежных законов.
Негативными показателями могут служить ошибочное правопонима-ние, коррупциогенные мотивы и действия; юридические ошибки, недостатки в использовании правил юридической техники; юридические коллизии между разными нормами и актами; искажение статуса субъектов, превышение полномочий; принятие правовых решений с нарушением процедур или при их отсутствии; пробелы в законодательном регулировании; причины поправок, изменений; типология причин и видов нарушений закона.
Важным каналом правовой диагностики является динамика поведения граждан под влиянием деятельности органов (организаций) и законов и иных правовых актов. Показателями ее оценки могут быть: выяснение различных "образов" права и представлений граждан о публичных институтах; состояния и изменения правомерного поведения и его видов (активное, пассивное, конформистское, безразличное); видов самореализации прав и законных интересов; получения и использования публичной информации - о структуре и деятельности государственных и муниципальных органов, о публичных услугах и порядке их предоставления, о законодательстве и т.д.; обращений и жалоб в органы публичной власти - по содержанию, адресатам. . Здесь важно иметь в виду широкие юридико-организационные возможности совместного применения методов госрегулирования и саморегулирования. Их правильный и добровольный выбор позволяет использовать режимы партнеров в публичных и корпоративных интересах. К таковым можно отнести:
а) долгосрочные договоры о сотрудничестве - общего характера или профильные;
б) участие в целевых комплексных программах;
в) самостоятельность в рамках госуправления (государственных и муниципальных унитарных предприятий);
г) выполнение заказов для государственных и муниципальных нужд;
д) совместные государственно-частные проекты;
е) господдержку малого и среднего бизнеса;
ж) дерегулирование, то есть передачу отдельных функций государственных органов саморегулируемым и иным организациям.
Тем самым речь идет о формах сорегулирования, предусмотренных законодательством и оформляемых преимущественно в конкурсном и договорном порядке.
Возможны правовая диагностика государственного органа, коммерческой организации, анализ правовой ситуации в отрасли, сфере, в регионе. Для этого следует собирать и использовать разные виды информации:
а) отраслевая, научно-техническая и сводная информация;
б) статистические данные;
в) социальная информация;
г) материалы юридических ведомств;
д) обращения в суд (структура судебных дел; динамика исков);
е) протесты и представления органов прокуратуры;
ж) данные об отмене, приостановлении правовых актов;
з) материалы проверок.
В конечном итоге можно сопоставить данные о применении вышеназванных средств диагностики и показатели фактической деятельности организаций и учреждений (объем и качество предоставленных публичных услуг и т.п.), развития отраслей и производств. Индикаторы уровня законности будут реальным критерием.
Таким образом, введение правового мониторинга служит важным средством эффективности права, государственного управления и саморегулирования.