3.3.5. Договор купли-продажи

Важное место в гражданском праве занимают договоры о передаче вещи в собственность, иногда называемые договорами с реальным (вещ­ным) действием (от гез - вещь). Прежде всего это договоры купли - про­дажи. Их сопровождает передача самой вещи, выступающая как самосто­ятельный акт, определяющий переход собственности (ст. 223 ГК). Таким образом, налицо усложненный механизм возникновения вещного права: требуется не только достижение соглашения, но и передача вещи.

Соответственно договор порождает лишь обязательство - право требо­вания к должнику, а собственность передается вместе с вещью.

В силу ст. 454 ГК РФ покупатель обязуется принять и оплатить куп­ленную вещь. При этом на продавца не возлагается обязанность представ­лять доказательства своего права собственности, а если на вещь заявляет претензии покупатель, он должен доказать свое право собственности в отдельном - петиторном процессе, когда предметом спора является сам по себе титул, право на вещь.

Собственность у приобретателя возникает не при заключении догово­ра, а из передачи вещи, поэтому до передачи вещи права собственности нет, нет и возможности добиться его признания.

1. Несмотря на очевидную важность купли-продажи, подробное рас­смотрение этого понятия, изучение операций по продажам объектов не­движимости - задача смежной дисциплины, риэлтерской деятельности, и выходит за рамки данной главы.

3.3.6. Финансовая аренда (лизинг)

В основе простых арендных отношений лежит акт передачи вещи в аренду, который является актом распоряжения вещью с целью получения прибыли. В отличие от этого лизинг является порождением иной эконо­мической ситуации.

Субъект, которому необходимо получить в пользование определенное имущество, находит его на рынке и обращается к другому субъекту, об­ладающему финансовыми средствами, с просьбой купить необходимое ему имущество у выбранного им производителя и передать его ему во временное пользование, оговаривая при этом, что, так как имущество и продавец выбраны им, покупатель не будет нести ответственность за ка­чество купленного имущества и за действия продавца. В такой ситуации для покупателя имущества первостепенное значение приобретают сам акт распоряжения финансовыми средствами как форма инвестирования и его целесообразность по сравнению с иными формами инвестирования. Для будущего пользователя (арендатора) покупаемого имущества, взва­лившего на себя груз возможных проблем в отношениях с продавцом, акт оплаты выбранного им имущества представляется.финансовой услугой.

Лизинг имеет широкое распространение в международной коммер­ческой практике. Его регулированию посвящена Конвенция УНИДРЗД о международном финансовом лизинге, подписанная в Оттаве 28 мая 1988 г., участницей которой является Россия. Отнесение российским законо­дателем договора финансовой аренды (лизинга) к разновидности дого­вора аренды является практической реализацией положения Конвенции УШЩРУА о том, что правовые нормы, регулирующие традиционный до­говор аренды, нуждаются в адаптации к самостоятельным трехсторонним отношениям, возникающим из сделки финансового лизинга. В результате такой адаптации в ПС создана конструкция договора финансовой аренды (лизинга) как разновидности договора аренды.

Лизинговые операции рассматриваются государством как действенная форма инвестиций в экономику. Поэтому участникам лизинговых отно­шений, как правило, предоставляются значительные льготы, в том числе и налоговые. Вследствие этого весьма реальны различные злоупотребления в виде попыток использовать термин "лизинг" для прикрытия сходных сделок с целью получения дополнительной прибыли, обусловленной на­логовыми льготами. Поэтому законодательные акты, регулирующие ли­зинговые отношения, закрепляют критерии разграничения действитель­ного лизинга от мнимого. Такая норма имеется, например, в Федеральном законе "О лизинге". В п. 1 ст. 16 этого Закона записано, что договор квали­фицируется как договор лизинга, если он содержит указания на наличие инвестирования денежных средств в предмет лизинга и наличие передачи предмета лизинга лизингополучателю. Очевидно, что критериев, содер­жащихся в ст. 16 Федерального закона "О лизинге", явно недостаточно для отграничения действительного лизинга от мнимого. При решении данного вопроса необходимо использовать в системе все обязательные признаки договора лизинга, содержащиеся в ст. 665-670 ГК.

А. Понятие и содержание договора финансовой аренды (лизинга)

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обя­зуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК). Договор лизинга является двусторонним, взаимным, консенсуальным, возмездным.

Стороны договора лизинга:

-арендодатель (лицо, приобретающее в собственность указанное арендатором имущество у определенного продавца и предоставляющее имущество во владение и пользование по договору лизинга) и

-арендатор (лицо, владеющее и пользующееся лизинговым имущест­вом). Арендодатель и арендатор в договоре лизинга во многих литератур­ных источниках и правовых актах именуются соответственно лизингода­телем и лизингополучателем.

Одним из главных юридических признаков, отличающих договор ли­зинга от иных разновидностей договора аренды, согласно закону является обязанность арендодателя купить указанный арендатором предмет лизин­га у продавца, определенного арендатором (ст. 665 ГК). Необходимость обязательного согласования в договоре лизинга условия о продавце не превращает договор лизинга в трехстороннюю сделку. Как будет показано ниже, стороны в договоре лизинга находятся с продавцом предмета ли­зинга в различных отношениях, основанных на договоре купли-продажи предмета лизинга, а не на договоре лизинга. Предпринимательская цель - это квалифицирующий признак договора лизинга. Поэтому если она не оговорена в договоре и арендатор владеет и пользуется имуществом в лич­ных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, то дого­вор лишается специфических лизинговых черт и превращается в простой договор аренды.

Договор лизинга всегда регламентирует сложные отношения. В силу этого при его заключении сторонам необходимо согласовать весьма мно­гочисленные и разнообразные условия, такие как:

1. - объем правомочий пользователя (арендатора);

- место и порядок передачи предмета лизинга;

- порядок балансового учета предмета лизинга;

- порядок содержания и ремонта предмета лизинга;

- перечень дополнительных услуг, предоставляемых лизингодателем;

- общая сумма договора лизинга и размера вознаграждения лизинго­дателя;

- порядок расчетов (график платежей);

- порядок страхования предмета лизинга и т.д.

Б. Исполнение договора лизинга

Исполнение обязательств, вытекающих из договора финансовой арен­ды, неразрывно связано с договором купли-продажи предмета лизинга. На момент заключения договора арендодатель (лизингодатель) не имеет в собственности предмета лизинга. Предмет лизинга, как и его продавец, выбирается арендатором (лизингополучателем). Арендодатель (лизинго­датель) на основе договора купли-продажи приобретает предмет лизинга, выбранный арендатором (лизингополучателем). При этом он обязан уве­домить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу (ст. 667 ГК).

Конкретные формы использования арендатором (лизингополучателем) перешедших к нему прав покупателя весьма разнообразны. Так, аренда­тор может потребовать проведения шеф-монтажа сложного оборудования, являющегося предметом лизинга. В течение периода пользования предме­том лизинга арендатор (лизингополучатель) может находиться с продав­цом в отношениях по сервисному техническому обслуживанию предмета лизинга и т.п.

Имущество, являющееся предметом лизинга, должно быть передано лизингополучателю в состоянии, соответствующем условиям договора лизинга и назначению данного имущества. Предмет лизинга передается в лизинг вместе со всеми его принадлежностями и со всеми документа­ми (техническим паспортом и др). Гарантийное обслуживание предмета лизинга может осуществляться продавцом (поставщиком). Лизингополу­чатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга и его текущий ремонт. Капитальный ремонт имущества, являю­щегося предметом лизинга, осуществляется лизингодателем, если иное не предусмотрено договором лизинга. Судьба улучшений предмета ли­зинга определяется нормами п. 1-6, 9-11 ст. 17 Федерального закона "О лизинге" в полной аналогии с правилами ст. 623 ГК, относящимися к об­щим положениям о договоре аренды. Предмет лизинга может перейти в собственность лизингополучателя до истечения срока действия договора лизинга при условии выплаты всех лизинговых платежей (п. 1 ст. 19 Феде­рального закона "О лизинге") или вследствие реализации лизингополуча­телем права на выкуп (ст. 624 ГК), если иное не предусмотрено договором финансового лизинга. Важную обязанность арендатора (лизингополуча­теля) составляет осуществление лизинговых платежей. Размер лизинго­вых платежей согласовывается лизингодателем и лизингополучателем с учетом требований нормы п. 2 ст. 29 Федерального закона "О лизинге" об обязательных составных лизинговых платежей.

В лизинговые платежи кроме платы за основные услуги (процентного вознаграждения) включаются:

- амортизация имущества за период, охватываемый сроком договора;

- инвестиционные затраты (издержки);

- оплата процентов за кредиты, использованные лизингодателем на приобретение имущества (предмета лизинга);

- плата за дополнительные услуги лизингодателя, предусмотренные договором;

- налог на добавленную стоимость;

- страховые взносы за страхование предмета лизинга, если оно осу­ществлялось лизингодателем,

- а также налог на это имущество, уплаченный лизингодателем.

При прекращении договора лизинга лизингополучатель обязан вернуть лизингодателю предмет лизинга в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа, обусловленного договором лизин­га. Если лизингополучатель не возвратил предмет лизинга или возвратил его несвоевременно, лизингодатель вправе требовать внесения платежей за время просрочки. В случае, если указанная плата не покрывает причи­ненных лизингодателю убытков, он может требовать их возмещения. В случае, если за несвоевременный возврат предмета лизинга лизингодате­лю предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы с лизингопо­лучателя в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором лизинга.

В. Виды лизинга

Содержание конкретных лизинговых сделок и порядок их реализации во многом определяются видом лизинга. Наиболее часто в литературе го­ворится о следующих видах лизинга.

Финансовый лизинг - вид лизинга, при котором предмет лизинга пере­дается лизингополучателю на срок, соизмеримый по продолжительнос­ти со сроком полной амортизации предмета лизинга или превышает его. Предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по исте-чении срока действия договора лизинга или до его истечения при условии выплаты лизингополучателем полной суммы, установленной договором лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Оперативный лизинг - вид лизинга, при котором лизингодатель поку­пает имущество и передает его лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату на определенный срок во временное вла­дение и пользование. По истечении срока действия договора предмет ли­зинга возвращается лизингодателю, при этом лизингополучатель не имеет права требовать перехода права собственности на предмет лизинга, если в договоре не было оговорено право на его выкуп. При оперативном лизин­ге предмет лизинга может быть передан в лизинг неоднократно в течение полного срока амортизации предмета лизинга. Возвратный лизинг - раз­новидность лизинга, при котором продавец (поставщик) предмета лизин­га одновременно выступает и как лизингополучатель.

Классическим примером лизинга с участием многих лиц является лизинговая сделка на 115 млн. австралийских долларов по приобрете­нию в пользование двух самолетов "Боинг-747" австралийской наци­ональной авиакомпанией. Сделка была осуществлена следующим об­разом. Синдикат из девяти японских лизинговых компаний купил два корпуса самолетов "Боинг-747" и передал их по лизингу специально созданной для этой цели английской компании. Эта компания купи­ла роллс-ройсовские двигатели для указанных самолетов и произвела сборку. Самолеты были проданы консорциуму из семи австралийских банков и финансовых компаний, который и представил их в лизинг авс­тралийской авиакомпании.

В литературе также выделяют чистый (сухой) и мокрый лизинг. При чистом лизинге (пе! 1еа8Ш§) обслуживание передаваемого имущества бе­рет на себя лизингополучатель. При мокром лизинге (\уе11еазт§) полное обслуживание передаваемого имущества возлагается на лизингодателя. Особую разновидность лизинга представляет компенсационный лизинг, при котором формой платежа за арендуемое оборудование является про­дукция, вырабатываемая на этом оборудовании, либо встречная поставка сырья и полуфабрикатов, полученных вне связи с эксплуатацией аренду­емого оборудования.

1. Сублизинг - это особый вид отношений, возникающих в связи с пре­доставлением лизингополучателем прав пользования предметом лизинга третьему лицу. Передача предмета лизинга в сублизинг возможна только с согласия лизингодателя, выраженного в письменной форме. Сублизинг - это разновидность субаренды, поэтому к нему в полной мере относятся предписания п. 2 ст. 615, ст. 618 ГК.