3.2.2. Порядок выдачи разрешений на строительство объектов не­движимости

Порядок выдачи разрешений на строительство объектов недвижи­мости, в соответствии с действующим законодательством, отнесен к компетенции субъектов федерации России.

Было бы нецелесообразно изучать данную тему в теоретической плос­кости, абстрактно, поэтому предлагается практический пример отдельно взятого субъекта федерации - Пермской области.

При этом отметим, что далеко не все субъекты федерации имеют столь подробное, и в то же время компактное законодательное решение, а мно­гие вообще не имеют никакого, опираясь в своем регулировании строи­тельного процесса на конгломерат старых, отживших свое федеральных законодательных актов.

Для экономии пространства учебника предлагаем в приложении 3.

3.23. Обеспечение строительства проектно-сметной документацией а. Состав проектно-сметной документации на строительство и по­рядок ее разработки

Статьей 743 ГК РФ установлено, что "подрядная строительная орга­низация обязана осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содер­жание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, опре­деляющей цену работ". То есть техническая документация и смета являют­ся обязательными приложениями к договору строительного подряда.

С точки зрения законности осуществления строительства и оплаты выполненных строительно-монтажных работ это значит, что все, выпол­ненные подрядной строительной организацией, объемы работ, не обес­печенные необходимой проектно-сметной документацией (ЛСД) заказчик оплачивать не обязан. Если же работы приняты и оплачены заказчиком, то инвестор вправе не признать произведенные расходы и не возмещать их.

Таким образом, своевременная и правильная разработка проектно-сметной документации служит достижению, как минимум, двух основ­ных целей:

-обеспечение законности начала строительства;

1. -определение размеров необходимых источников финансирования по срокам осуществления капитальных вложений и их технологической структуре.

Помимо того, что сметная документация является обязательной, нали­чие данных, определяющих предполагаемый объем и стоимость строитель­но-монтажных работ, позволяет с высокой степенью точности определить обязанности сторон договора. В случае выявления в ходе строительства необходимости проведения дополнительных работ вносить изменения в договор необязательно - достаточно в договоре предусмотреть возмож­ность корректировки плановых данных, а изменения вносить не в дого­вор, а в техническую документацию и смету.

Что же касается стоимости работ, то следует заметить, что в капиталь­ном строительстве она определяется в двух измерениях - сметных (ценах 1984 г. или 1991 г.) и текущих или договорных ценах. Данное обстоятель­ство существенно упрощает взаимоотношения между заказчиком строи­тельства и подрядными строительными организациями, а также между заказчиками и инвесторами - стоимость выполненных работ в текущих ценах (и, соответственно, задолженность заказчика по стоимости вы­полненных строительно-монтажных работ) можно определять на основе сметных цен с применением коэффициента, учитывающего инфляцию, что приводит к удорожание материально-производственных запасов, уве­личению расходов на оплату труда, рост амортизационных отчислений в связи с проводимыми переоценками объектов основных средств и т.д.

В строительном комплексе для определения комплекса документов, необходимых для осуществления строительства, используется термин проектно-сметная документация (ПСД).

1. Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на строительство предприятий, зданий и соору­жений утвержден постановлением Госстроя СССР от 23 декабря 1985 г. N 253 (СНиП 1.02.-1-85.). В настоящее время действуют Методические указания по определению стоимости строительной продукции на тер­ритории РФ МДС 81-1.99, принятые и введенные в действие с 1 июля 1999 года постановлением Госстроя России от 26 апреля 1999 г. N 31 (далее - Методические указания). Основные положения, регулирующие состав и порядок разработки ПСД включены в Методические указания. Однако более полная информация, касающаяся проектно-сметной доку­ментации, изложена в упомянутом СНиП 1.02.-1-85. С другой стороны, в Методических указаниях учтены последние изменения в правовом ре­гулировании взаимоотношений сторон договора строительного подряда, происшедшие в последнее время в связи с переходом на рыночные отно­шения. Более подробно данный материал см. учебник для вузов «Орга­низация, планирование и управление в строительстве» Липецк и Изд-во «АСВ», 2006г.

Основанием для определения сметной стоимости строительства служат:

- проект и рабочая документация, включая чертежи, ведомости объ­емов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости на оборудование, основные решения по организации и очередности строи­тельства, принятые в проекте организации строительства, а также пояс­нительные записки к проектным материалам;

- действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;

- отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения цент­ральных и других органов государственного управления.

В случае, когда отсутствуют необходимые сметные нормативы в дейс­твующей сметно-нормативной (нормативно-информационной) базе, а также для специализированных строек (в том числе линейных), в соста­ве проекта могут составляться по произвольной форме индивидуальные сметные нормы.

Вся проектно-сметная документация объединяется в рабочий проект, в котором в соответствии с требованиями задания на проектирование долж­ны выделяться пусковые комплексы, в состав которых включаются объек­ты основного производственного, вспомогательного и обслуживающего назначения, энергетического, транспортного и складского хозяйств, свя­зи, инженерные коммуникации и очистные сооружения, обеспечивающие выпуск продукции (оказание услуг) в установленном объеме и полную переработку отходов производства, нормальные санитарно-бытовые ус­ловия для работающих, а также включаются объекты, связанные с охра­ной окружающей природной среды.

А.1. Рабочий проект (проект) на новое строительство, расширение и реконструкцию действующих предприятий, зданий и сооружений или их очередей должен состоять из следующих разделов:

- общая пояснительная записка;

- генеральный план и транспорт;

- технологические решения;

- научная организация труда рабочих и служащих;

- управление предприятием;

- строительные решения;

- организация строительства;

- охрана окружающей природной среды;

- жилищно-гражданское строительство;

- сметная документация;

1. - паспорт рабочего проекта (проекта).

В состав рабочего проекта рекомендуется включать также рабочую до­кументацию, которая разрабатывается в целом на строительство предпри­ятия, здания и сооружения или их очередей при его продолжительности (по нормам) до двух лет, при большей продолжительности - на годовой объем строительно-монтажных работ. На отдельные объекты, входящие в состав предприятия и сооружения, со сроками их строительства до одного года рабочая документация разрабатывается и выдается в целом на эти объекты.

В соответствующих разделах рабочего проекта (кроме рабочей доку­ментации) при продолжительности строительства предприятия, здания и сооружения по нормам более двух лет следует приводить:

- спецификации оборудования;

- ведомости, составляемые применительно к указанной форме специ­фикации, на остальное оборудование, в том числе и нестандартизирован­ное;

- данные по техническим проектам на машины и оборудование с дли­тельным циклом разработки, конструирования и изготовления, полу­ченные от организаций (предприятие-разработчиков, разработанные в соответствии с комплексными планами-графиками выполнения научно-исследовательских, конструкторских и проектных работ;

- исходные требования к разработке конструкторской документации по оборудованию индивидуального изготовления, включая нетиповое и нестандартизированное.

А.2. Для определения сметной стоимости проектируемых предпри­ятий, зданий, сооружений или их очередей составляется следующая смет­ная документация:

в составе рабочего проекта (при одностадийном проектировании):

- сводный сметный расчет;

- сводка затрат;

- объектные и локальные сметы (при продолжительности строительс­тва предприятий, зданий и сооружений до двух лет, а также при строитель­стве, осуществляемом по типовым и повторно применяемым проектам);

- объектные и локальные сметные расчеты (при продолжительности строительства предприятий, зданий и сооружений свыше двух лет, а на объект работ первого года строительства - объектные и локальные сме­ты);

- сметы на проектные и изыскательские работы;

в составе рабочей документации - объектные и локальные сметы. Определения составляющих сметной документации приведены в Сво­де правил по проектированию и строительству "Определение стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документа­ции", принятому письмом Минстроя РФ от 29 декабря 1994 г. N ВБ-12-276 (СП 81-01-94).

Подробный перечень работ, на которые составляются отдельные сме­ты и сметные расчеты, а также принципы их составления изложены в упо­минавшемся Своде правил на строительство 81-01-94.

Кроме того, одновременно со сметной документацией в составе рабо­чего проекта также разрабатываются:

- ведомость сметной стоимости строительства объектов, входящих в пусковой комплекс, ведомость сметной стоимости объектов и работ по охране окружающей природной среды и ведомость сметной стоимости товарной строительной продукции (при продолжительности строительс­тва предприятий, зданий и сооружений до двух лет, а при большей про­должительности - на объекты, вводимые в эксплуатацию в первом году строительства).

А.З. Полная сметная стоимость всех работ и затрат, предусмотрен­ных рабочим проектом, включая сметную стоимость строительно-мон­тажных работ, затраты на приобретение оборудования (монтируемого и немонтируемого), инструмента, приспособлений, инвентаря, а также всех сопутствующих затрат, определяется сводным сметным расчетом стои­мости строительства, который включает следующие главы:

1. Подготовка территории строительства;

2. Основные объекты строительства;

3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения;

4. Объекты энергетического хозяйства;

5. Объекты транспортного хозяйства и связи;

6. Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, тепло­снабжения и газоснабжения;

7. Благоустройство и озеленение территории;

8. Временные здания и сооружения;

9. Прочие работы и затраты;

10. Содержание дирекции (технический надзор) строящегося предпри­ятия (учреждения) и авторский надзор;

И. Подготовка эксплуатационных кадров; 12. Проектные и изыскательские работы.

В сводный сметный расчет в установленном порядке включаются средства:

- по освоению территории строительства;

- сносу и переносу зданий и сооружений (в том числе домов и строе­ний, находящихся в личной собственности граждан), расположенных на отводимом земельном участке или за его пределами, если дальнейшее их использование по назначению окажется невозможным;

- по возмещению убытков землепользователям и потерь сельскохо­зяйственного производства при изъятии земель;

- по возмещению убытков, причиненных проведением водохозяйствен­ных мероприятий, прекращением или изменением условий водопользова­ния, а также осуществлением других мероприятий, связанных с наруше­нием окружающей природной среды.

Кроме того, включаются средства на восстановление (рекультивацию) земельных участков, предоставленных во временное пользование, в со­ответствии с проектом на рекультивацию. Данные о сметной стоимости объектов и работ по охране окружающей среды включаются в раздел ра­бочего проекта (проекта) "Охрана окружающей природной среды".

Обязанность по разработке ПСД возлагается на заказчика-застрой­щика. При этом предполагается, что каждый элемент документации со­гласовывается с подрядчиком (на стадии проектирования, утверждения или заключения договора строительного подряда).

Действующее законодательство и нормативные акты Госстроя РФ не предусматривают каких-либо исключений (или упрощенной процедуры) для составления проектно-сметной документации на строительство объ­ектов с невысокой сметной стоимостью или сроками строительства. То есть все перечисленные элементы должны быть в той или иной степени проработаны. Разумеется, если какие-то работы не проводятся, то локаль­ные или объектные сметы на них не составляются, а в сводном сметном расчете соответствующие строки или графы прочеркиваются. Но нумера­ция глав сводного сметного расчета должна быть единой. Это необходимо хотя бы для того, чтобы правильно применять положения ведомственных актов Госстроя РФ, которые нередко ссылаются на главы сводного смет­ного расчета.

1. Проектно-сметная документация используется в деятельности инже­нерных подразделений службы заказчика-застройщика (в части контроля за полнотой и качеством выполнения строительно-монтажных работ), пла­новых и сметных (планово-сметных) подразделений (в части исполнения сметного лимита и соответствия разработанной документации единым расценкам), а также соответствующими службами подрядных строитель­ных организаций. В тех случаях, когда объем выполняемых работ невелик (особенно, если строительство производится хозяйственным способом), структурные подразделения не создаются, а выполнение соответствую­щих контрольных функций возлагается на специалистов (инженеров и техников).

Б. Взаимоотношения заказчика с проектными организациями

Из перечня перечисленных форм проектно-сметной документации и состава показателей, отражаемых в этих формах, можно сделать вывод о практической невозможности разработки всего комплекта документов в организации заказчика-застройщика. На практике даже крупные спе­циализированные организации, выполняющие функции заказчика стро­ительства, не разрабатывают ПСД собственными силами, а пользуются услугами проектных организаций. В тех случаях, когда предполагается строительство типовых зданий и сооружений, приобретается готовый комплект документов (так называемый типовой проект).

Таким образом, практически всегда (за исключением случая, когда за­казчик входит в крупный холдинг, имеющий в своем составе не только инвестора, застройщика, но и соответствующие проектные структурные подразделения или организации) возникает необходимость заключения договора на выполнение проектных работ и расчетов по результатам их выполнения.

Законодательная основа взаимоотношений заказчика (в данном случае - заказчика строительства) и исполнителя (проектной организации) регу­лируются параграфом 4 главы 37 ГК РФ "Подряд на выполнение проект­ных и изыскательских работ" (статьи 758 - 762 ГК РФ).

"По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских ра­бот подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказ­чика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыска­тельские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат.

По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских ра­бот заказчик обязан передать подрядчику задание на проектирование, а также иные исходные данные, необходимые для составления технической документации. Задание на выполнение проектных работ может быть по поручению заказчика подготовлено подрядчиком. В этом случае задание становится обязательным для сторон с момента его утверждения заказчи­ком".

Уровень базовых цен на проектно - изыскательские работы рекомен­дуется корректировать с применением инфляционных коэффициентов, определяемых в порядке, установленном Госстроем России (как правило, ежеквартально).

1. Проекты строительства, осуществляемого за счет собственных финан­совых ресурсов, заемных и привлеченных средств инвесторов (включая иностранных инвесторов), утверждаются непосредственно заказчиками (инвесторами).

В. Расчеты с проектными организациями

Стоимость проектно-изыскательских работ (включая работы для строительства будущих лет и затрат по разработке технико-экономичес­ких обоснований), а также авторский надзор проектных организаций, экспертизы проектов, осуществляются за счет капитальных вложений, и входят в состав прочих капитальных работ и затрат.

В главу 12 Сводного сметного расчета "Проектные и изыскательские работы, авторский надзор" включаются (в графы 7 и 8) средства на:

- проектно-изыскательские работы (услуги) - раздельно на проект­ные и изыскательские;

- авторский надзор проектных организаций за строительством;

. - экспертизу предпроектной и проектно-сметной документации;

- испытание свай, которое проводится подрядной строительно-мон­тажной организацией по техническому заданию заказчика строительс­тва.

Необходимость проведения авторского надзора проектной органи­зации за строительством определяется заказчиком. Средства на эти цели определяются расчетом, составляемым на договорной основе. Сто­имость экспертизы предпроектной документации и проектов определя­ется исходя из документов Госстроя России, выпускаемых в соответс­твии с действующим законодательством. В настоящее время действует постановление Правительства РФ от 20 июня 1993 г. N 585 "О государс­твенной экспертизе градостроительной и проектно-сметной документа­ции и утверждении проектов строительства".

Средства, связанные с проводимым подрядной строительно-монтаж­ной организацией испытанием свай по техническому заданию заказчика строительства, определяются сметным расчетом на основании проект­ных данных и сборников сметных нормативов на строительные конс­трукции и работы с начислением накладных расходов и сметной прибы­ли (плановых накоплений).

В порядке авторского надзора могут осуществляться только рабо­ты, проводимые проектной организацией до ввода законченного строи­тельством объекта в эксплуатацию.

1. При осуществлении капитального строительства хозяйственным способом основной отличительной особенностью, как правило, являет­ся сравнительно небольшой объем строительно-монтажных работ. При этом целесообразно использовать типовые проекты, а значит, заключе­ние долговременных договоров с проектными организациями практику­ется довольно редко.