3.1.16. Правовая экспертиза объектов жилищного строительства

Любой инвестиционно-строительный проект в жилищном строительс­тве включает следующие виды деятельности:

-отвод земли и сбор финансовых средств;

-изыскания;

-проектирование;

-поставки (материально-техническое снабжение);

-строительство жилого здания;

-регистрация прав собственности;

-эксплуатация объекта.

На каждом этапе реализации инвестиционно-строительного проекта важное значение имеет правовая экспертиза, выполняемая экспертом или группой экспертов по анализу и оценке выполненных этапов и соответс­твия их существующему законодательству. В задачу правовой экспертизы входит оценка экологических, экономических, социальных и других пос­ледствий выполненного этапа строительства.

Выводы и предложения правовой экспертизы используют при про­ектировании, строительстве и эксплуатации жилых зданий, а также при реконструкции и ремонте их и при совершении сделок с жильем.

Отвод земельного участка для строительства производится в соответс­твии с требованиями Гражданского, Земельного и Градостроительного ко­дексов РФ.

К работам, требующим оформления разрешений на их проведение, от­носятся:

-новое (капитальное и некапитальное) строительство;

-реконструкция;

-реставрация;

-установка нестационарных объектов;

-использование территорий (приспособление для ведения хозяйствен­ной деятельности);

благоустройство территорий;

-капитальный ремонт зданий, ремонт и покраска фасадов;

-перепланировка и переоборудование помещений;

-реконструктивные работы.

Оформление разрешений на строительство не требуется (при усло­вии применения материалов и приборов, соответствующих санитарным и противопожарным нормам Российской Федерации) для проведения сле­дующих видов работ:

- замена сантехнических приборов, кроме приборов центрального отопления;

- чистовой ремонт помещений (ремонт, замена отделочных покрытий стен, полов и потолков);

- замена внутренних столярных изделий.

При выполнении правовой экспертизы важно выявить законность и соблюдение лицензионной политики для всех видов строительной де­ятельности.

Все инвестиционные проекты независимо от форм собственности и от источников финансирования до их утверждения подлежат экспертизе в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ст.29). Целью эксперти­зы является предотвращение создания объектов, использование которых нарушает права физических и юридических лиц и интересы государства, а также оценка эффективности капитальных вложений.

Оценку эффективности инвестиционных проектов выполняют по та­ким показателям:

показатели коммерческой (финансовой) эффективности, учитываю­щие финансовые последствия реализации проекта для непосредственных участников;

показатели бюджетной эффективности, отражающие финансовые последствия осуществления проекта для федерального, регионального или местного бюджета;

показатели экономической эффективности, учитывающие затраты и результаты, связанные с реализацией проекта, выходящие за пределы прямых финансовых интересов участков инвестиционного проекта и до­пускающие стоимостное измерение (см. главу VII «Экономические экс­пертизы»).

В задачи правовой экспертизы входят также проверка правильности сметной стоимости объекта строительства, которое является основой для определения капитальных вложений, финансирования строительства и формирования договорных цен. Используя расчеты сметной стоимос­ти, определяют балансовую стоимость вводимых в действие построенных объектов.

1. В соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и Закона «Об охране окружающей среды» проектирование, строительство и эксплуатация зданий и сооружений должны соответствовать требо­ваниям существующего законодательства и обеспечивать благоприят­ные экологические условия для жизни, труда и отдыха граждан.

Приказом Госкомэкологии РФ от 16 мая 2000 года №372 утверждено «Положение об оценке воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду в Российской Федерации». Положе­ние регламентирует процесс проведения оценки воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и подготовки материалов, являющихся основанием для разработки обосновывающей документации по объектам государственной экологической экспертизы.

Санитарно-эпидемиологические требования, предъявляемые к пла­нировке и застройке поселений, определены в Федеральном законе от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». При разработке проекта на возведение любого объекта учи­тывают также требования различных санитарных правил и норм. Про­ект на строительство объектов жилищно-гражданского назначения дол­жен включать раздел «Охрана окружающей среды», который состоит из подразделов: «Охрана и рациональное использование водных ресурсов», «Охрана земельных ресурсов, растительного и животного мира», «Защита от шума и других физических факторов воздействия», «Мероприятия по охране и воспроизводству рыбных запасов».

В соответствии со ст.9 Градостроительного кодекса РФ запрещается разработка, согласование, утверждение и реализация градостроительной документации без учета материалов комплексных инженерных изыс­каний. Порядок проведения инженерных изысканий регламентируется СНиП 11-02-96 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения».

Разработанный в соответствии с требованиями СНиП 11-01-95 «О порядке разработки согласования и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений» проект на строительс­тво объектов жилищно-гражданского назначения подлежит экспертизе как обязательному этапу инвестиционного процесса в строительстве. Порядок проведения экспертизы проектов строительства и составления заклю­чения по экспертизе приведены в РДС 11-201-95 «Инструкция о порядке проведения государственной экспертизы проектов строительства» (бо­лее подробно см. главу V «Система государственной экспертизы»).

Важной задачей правовой экспертизы объектов жилищного строи­тельства является проверка правильности проведения тендеров (конкур­сов) и заключения договоров подрядов.

1. В Федеральном законе от 25 февраля 1995г. «Об инвестиционной де­ятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капиталь­ных вложений» определены понятия заказчика и подрядчика в инвестици­онном процессе.

Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвес­тором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капи­тальными вложениями на период и в пределах полномочий, установлен­ных инвестиционным договором. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат ли­цензированию в соответствии с положениями Федерального закона от 8 августа 2001 года «О лицензировании отдельных видов деятельности». Отмеченные виды и порядок работ должны соответствовать требованиям Гражданского кодекса РФ.