3.5. Правовой мониторинг

1. В самом широком смысле слова, правовой мониторинг - это система наблюдения за законотворчеством, соблюдением законности, правопри­менением действующего законодательства.

При этом инициатором или создателем такой системы может выступать как орган государственной власти, так и общественные организации или частные собственники. При этом интересы их, как и цели - различны.

По предмету приложения мониторинг может касаться правопримене­ния на любом из трех уровней государственной власти.

Правовой мониторинг с точки зрения эксперта недвижимости - анализ действий законодательства в отношении собственника, заказчика услуги мониторинга. Немаловажную роль здесь играет правовое обеспечение рынка недвижимости.

3.5.1. Правовое обеспечение рынка недвижимости

Становление рынка недвижимости началось еще в 1990 году, и дата, с которой ведется отсчет, точно известна: 1 июля 1990 года, день вступле­ния в силу Закона Союза ССР "О собственности в СССР". По этому зако­ну член ЖСК, полностью выплативший пай, признавался собственником квартиры, которую он занимал, то есть приобретал право своей волей, в своем интересе и по своему усмотрению владеть, пользоваться и распо­ряжаться недвижимым имуществом. Итак, начиная с 1 июля 1990 года в стране начал складываться рынок жилой недвижимости, который являет­ся наиболее развитым на сегодняшний день сегментом рынка недвижи­мости.

Если говорить о том, что рынок недвижимости сегментирован, то нужно указать, какие существуют сегменты:

-рынок жилой недвижимости: жилых домов, квартир и жилых поме­щений. На жилую недвижимость приходится до 90-95 % всего оборота недвижимости в стране.

-так называемая коммерческая недвижимость, призванная служить для целей производства. Это цеха, заводы, фабрики, мастерские и т.п. Сделки в этом сегменте рынка весьма немногочисленны, оборот промышленных объектов ограничен.

Без сомнения самостоятельное место должно быть отведено рынку зе­мельных участков. Однако оборот земель сельскохозяйственного назначе­ния практически отсутствует, тогда как рынок земельных участков, пред­назначенных для индивидуального жилищного и дачного строительства, садоводства, ведения личного подсобного хозяйства достаточно успешно развивается.

1. Особой разновидностью недвижимости являются имущественные ком­плексы, к которым относятся предприятия и кондоминиумы. Эти понятия, являющиеся новыми для нашего права, приобретают большое практичес­кое значение в связи с вовлечением этих объектов в гражданский оборот.

Основная особенность правового режима недвижимости - обязатель­ная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним. Закон, ст. 131 ГК РФ, связывает момент возникновения прав на недвижимость с моментом государственной регистрации в едином госу­дарственном реестре.

Практически все случаи возникновения и перехода прав на недвижи­мое имущество подлежат регистрации. Регистрации в случаях, указанных в законе, подлежат и сделки с недвижимостью. Так под угрозой призна­ния договора недействительным подлежат государственной регистрации договоры продажи жилых домов, квартир, жилых помещений и договоры продажи предприятий, а также договоры дарения недвижимости и дого­воры, предусматривающие отчуждение недвижимого имущества под вы­плату ренты.

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. "О при­ватизации государственного имущества в Российской Федерации" права из сделок по приватизации недвижимости в виде предприятий, зданий, сооружений, долгое время остававшиеся вне сферы государственной ре­гистрации, начиная с 31 января 1998 г. требуют регистрации. Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договоров коммерческого, социального и иного найма жилого помеще­ния.

Введение системы регистрации преследует цели предания предельной открытости правам на недвижимое имущество, обеспечения доступности информации об этих правах, введения государственного контроля за со­вершением сделок с недвижимым имуществом и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан и юридических лиц, а так­же обеспечит соблюдение публичных интересов.

Для осуществления государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним создается система учреждений юстиции по регистрации прав.

Учреждение юстиции осуществляет:

а) прием документов на регистрацию и проверку действительности представленных документов;

б) правовую экспертизу документов, в целях выявления их соответс­твия законодательству Российской Федерации, а также проверку закон­ности сделки;

в) внесение записей в единый государственный реестр прав;

г) выдачу свидетельства о государственной регистрации прав;

1. д) выдачу информации зарегистрированных правах.

Наличие государственной регистрации удостоверяет законность прав на недвижимое имущество, является единственным доказательством на­личия права на недвижимость. Зарегистрированное право или сделка мо­гут быть оспорены только в судебном порядке.

Создание системы регистрации прав на недвижимое имущество поз­волили законодателю отказаться от требования обязательного нотариаль­ного удостоверения сделок с недвижимостью. Обязательная нотариальная форма сохранена для договоров ипотеки (залога недвижимости) и пожиз­ненного наследуемого содержания с иждивением. Однако по соглашению участников любая сделка с недвижимостью может быть совершена в но­тариальной форме. Нотариальное оформление в соответствии с ФЗ "О го­сударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обеспечивает применение упрощенного порядка подачи документов на регистрацию.

Представляется, что между нотариусом и регистратором должны сло­житься отношения партнерства и взаимодействия в интересах всемерной защиты прав и законных интересов участников рынка недвижимости. Общество вправе рассчитывать на то, что в России, подобно Испании, Франции, Германии, случаи удовлетворения судами исков об оспарива­нии зарегистрированного права или сделки станут единичными. Утрата правообладателем по решению суда зарегистрированного титула будет со­провождаться возмещением понесенных потерпевшей стороной убытков. Вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате не­законных действий частного нотариуса, возмещается самим нотариусом за счет принадлежащего ему имущества. Вред, причиненный государс­твенным нотариусом или государственным регистратором должен в со­ответствующих случаях возмещаться за счет казны субъекта Российской Федерации (ст. 1609 ГК РФ).

В надлежащих случаях к материальной ответственности перед кли­ентом может быть привлечен и риэлтер (риэлтерская фирма), не испол­нивший или ненадлежащим образом исполнивший обязанности, возло­женные на него договором с клиентом, в частности, не обеспечивший надлежащую проверку юридической чистоты подобранного объекта не­движимости, что повлекло за собой признание судом заключенной сделки недействительной. Ответственность риэлтера, как лица, осуществляюще­го предпринимательскую деятельность, наступает и при отсутствии его вины, то есть в соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ. Данная ответственность строится на началах риска, если иное не предусмотрено договором.

1. Интересам всех участников рынка недвижимости отвечало бы всемер­ное развитие страхования, в частности, страхования риска утраты титула.

Такой вид страхования в России уже существует, но, к сожалению, пока еще не пользуется популярностью, в немалой степени по причине высо­ких ставок страховых платежей.