Разработка проектной документации

ТЭО строительства является основным проектным документом на строительство объектов. В ТЕО определяются основные решения – технологические, объемно-планировочные, конструктивные, природоохранные; достоверно оценивается экологическая, санитарно-эпидемиологическая и эксплуатационная безопасность проекта, а также его экономическая эффективность и социальные последствия.

ТЭО строительства является обязательным документом, в том случае, если финансирование капитальных вложений в основные фонды соответствующих предприятий осуществляются или на долевых началах из гос. бюджета РФ и ее внебюджетных фондов, централизованных фондов министерств и ведомств, а также собственных финансовых ресурсов гос. предприятий.

В процессе разработке ТЭО в обязательном порядке должна осуществляться оценка воздействия деятельности предприятия на окружающую среду. Она проводится с целью предотвращения деградации окружающей среды, обеспечения сбалансированной хозяйственной деятельности, выработки мер, снижающих уровень экологической опасности намечаемой деятельности, выработки согласованных мер по предотвращению или компенсации негативных последствий в социально – экономической сфере района размещения предприятия (объекта).

В результате разработки ТЭО определяются следующие технико-экономические и финансовые показатели:

1. мощность предприятия (годовой выпуск продукции в стоимостном выражении) в натуральном выражении (по видам продукции);

2. стоимость товарной продукции (млн.руб.);

3. общая численность работающих ( чел.);

4. количество рабочих мест (ед.);

5. общая стоимость строительства (млн. руб.), в том числе:

- объектов производственного назначения (млн. руб.);

- объектов жилищно-гражданского назначения (млн. руб.);

- прочих объектов;

6. стоимость ОПФ (млн. руб.);

7. продолжительность строительства (лет);

8. удельные капитальные вложения (руб./ед.);

9. себестоимость основных видов продукции (руб./ед.);

10. балансовая прибыль (млн. руб.);

11. чистая прибыль (доход) (млн. руб.);

12. срок окупаемости капитальных вложений (лет);

13. внутренняя норма рентабельности (норма прибыли), %.

После утверждения ТЭО и принятия инвестиционного решения заказчик обращается в орган местного самоуправления, обладающий правом изъятия и предоставления земельных участков, с ходатайством об изъятии предварительно согласованного земельного участка и предоставлении его для строительства.

Организация проектного финансирования

Под проектным финансированием понимается предоставление финансовых ресурсов для реализации инвестиционных проектов в виде кредита без права регресса, с ограниченным или полным регрессом на заемщика со стороны кредитора. Под регрессом понимается требование о возмещении предоставленной в заем суммы. При проектном финансировании кредитор несет повышенные риски, выдавая, с точки зрения традиционных банковских кредитов, необеспеченный или не в полной мере обеспеченный кредит. Погашение этого кредита осуществляется за счет денежных потоков, образующихся в ходе эксплуатации объекта инвестиционной деятельности.

Различают три основные формы проектного финансирования:

1. финансирование с полным регрессом на заемщика, т.е. наличие определенных гарантий или требование определенной формы ограничений ответственности кредиторов проекта. Риски проекта «падают» в основном на заемщика, зато цена займа при этом относительно невысока и позволяет быстро получить финансовые средства для реализации проекта. Данная форма проектного финансирования используется для малоприбыльных и некоммерческих проектов.

2. финансирование без права регресса на заемщика, т.е. кредитор не имеет при этом никаких гарантий от заемщика и принимает на себя все риски, связанные с реализацией проекта. Стоимость такой формы финансирования достаточно высока для заемщика, т.к. кредитор надеется получить соответствующую компенсацию за высокую степень риска. Таким образом, финансируются проекты, имеющую высокую прибыльность и дающие в результате реализации конкурентоспособную продукцию.

3. финансирование с ограниченным правом регресса, т.е. распределение всех рисков проекта между его участниками так, чтобы каждый из них брал на себя зависящие от него риски. В этом случае все участники принимают на себя конкретные коммерческие обязательства, и цена финансирования умеренна. Все участники проекта заинтересованы в эффективной реализации проекта, т.к. их прибыль зависит от их деятельности.

Основной особенностью проектного финансирования является использование широкого круга источников, средств и методов финансирования инвестиционных проектов, в том числе банковских кредитов, эмиссий акций, паевых взносов в акционерный капитал, облигационных займов, финансового лизинга, собственных средств предприятия и т.д. Могут использоваться также государственные средства, иногда в виде кредитов и субсидий, а также гарантий и налоговых льгот.

Преимущества проектного финансирования:

позволяет более достоверно оценить платежеспособность и надежность заемщика;

позволяет рассмотреть весь инвестиционный проект с точки зрения жизнеспособности, эффективности, реализуемости, обеспеченности, рисков;

позволяет прогнозировать результат реализации инвестиционного проекта.

Кроме того, проектное финансирование открыло новые направления банковских услуг.

Недостатки проектного финансирования:

высокие затраты потенциального заемщика для разработки детальной заявки банку на финансирование проекта на предынвестиционной фазе по подготовке ТЭО, на уточнение запасов полезных ископаемых, экологическую оценку воздействия будущего проекта на окружающую среду и т.д.;

долгий период до принятия решения о финансировании, что связанно с тщательной оценкой предпроектной документации банком с большим объемом работ по организации финансирования;

сравнительно высокое повышение процента по кредиту в связи с высокими рисками, а также увеличение расходов на оценку проекта, на организацию финансирования, на надзор и т.д.;

гораздо более жесткий контроль за деятельностью заемщика, чем при традиционном банковском кредитовании;

определенная потеря заемщиком независимости, если кредитор оговаривает за собой право приобретения акций компаний в случае удачной реализации проекта.

Оценка эффективности инвестиционных проектов.

В числе наиболее важных основных принципов оценки эффективности инвестиционных проектов можно выделить следующие:

-рассмотрение проекта на протяжении всего его жизненного цикла;

-моделирование денежных потоков;

-сопоставимость условий сравнения различных проектов (или вариантов проекта);

-принцип положительности и максимализма эффекта;

-учет фактора времени;

-учет только предстоящих затрат и поступлений;

-учет всех наиболее существенных последствий проекта;

- многоэтапность оценки;

-учет влияния инфляции и возможность использования нескольких валют при реализации проекта);

-учет влияния неопределенности и риска, сопровождающих реализацию проекта.

Оценка эффективности проекта проводится в три этапа:

этап. Экспертная оценка общественной значимости проекта.

этап. Расчет показателей эффективности проекта в целом. Цель этого этапа – интегральная экономическая оценка проектных решений и создание необходимых условий для поиска инвестора.

этап. Он осуществляется после выработки схемы финансирования. На этом этапе уточняется состав участников и определяется финансовая реализуемость и эффективность участия в проекте каждого из них.

В рамках оценки эффективности инвестиционных проектов осуществляется:

-оценка социально-экономической эффективности проекта;

-оценка коммерческой эффективности проекта;

-оценка финансовой реализуемости проекта и расчет показателей эффективности участия предприятия в проекта;

-оценка эффективности проекта структурами более высокого уровня (с точки зрения РФ, субъектов РФ, административно-территориальных единиц РФ, а также отраслей экономики, объединений предприятий, холдинговых структур и ФПГ);

- оценка бюджетной эффективности проекта.