12. Правовое регулирование сделок с земельными участками.

Земельно-правовые сделки 一 действия граждан и юридических лиц по установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей по поводу земли как природного объекта и недвижимого имущества. Объектами земельно-правовых сделок выступают права граждан и юридических лиц на индивидуально-обособленные земельные участки, находящиеся в их собственности либо принадлежащие им на других титулах. Объектами сделок могут быть также права на земельные участки, закрепленные за государственными или муниципальными органами.

В зависимости от объема передаваемых гражданских прав и обязанностей на земельные участки земельно-правовые сделки можно разделить на две группы:

1. сделки, связанные с передачей всех правомочий собств. и отчуждением зем. участка,( купля-продажа права частной собственности на земельный участок, мена, дарение, различные формы приобретения права частной собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муп собственности, изъятие путем выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд

2.сделки, в результате которых передается часть правомочий собственности.

При заключении сделок с землей необходимо соблюдать следующие основные условия.

Во-первых, распоряжение зем. участком не должно наносить ущерба участкам земли, окружающей среде и нарушать законные интересы других лиц, градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных устан. требований (норм, правил, нормативов).

Во-вторых, существуют некоторые особенности в совершении, оформлении сделок, где земельные участки являются предметом сделки. К ним относятся:

• обязательная письменная форма (договор купли-продажи заключается письменно, а именно, составляется документ, подписанный сторонами), для некоторых сделок необходимо

• в случаях, прямо определенных федеральным законом, орган производящий государственную регистрацию производит регистрацию прав

Данное положение не распространяется на договоры мены, договоры аренды, договоры купли-продажи, субаренды или договор безвозмездного срочного заключаются на срок менее одного года.

В-третьих, закреплено приоритетное право субъектов РФ и муп образований при отчуждении зем. участков из состава земель с/х назначения при ликвидации крестьянского (фермерского) хозяйства.

В-четвертых, никто из участников сторон сделки не вправе самостоятельно изменить категорию земельного участка. Такое возможно только в порядке, предусмотренном земельным законодательством.

В-пятых, сделки с земельными участками, как и иные другие виды сделок, могут быть признаны недействительными. Недействительность сделки означает, что сделка не приводит к наступлению тех юр. последствий, на которые она была рассчитана при ее совершении.

В-шестых, сделки с земельными участками и их частями невозможны, если земельные участки не прошли соответствующий кадастровый учет.

Последними нормативно-правовыми актами, регламентирующими этот вопрос, стали Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и приказ Министерства юстиции РФ от 18 февраля 2008 г. № 32 «Об утверждении кадастровых паспортов земельного участка». Этими актами разработаны новые требования по учету объектов недвижимости, в том числе и земельных участков.

При сделках с землей ее приобретателю важно знать, нет ли задолженности у прежнего владельца по обязательным платежам с земли в пользу государства или муниципального образования, не предъявлены ли иски в судах и претензии в административных органах, касающиеся земли. Проверка этих обстоятельств для рядового приобретателя и даже для организации может стать непростым делом. Не исключено, что такого рода проверками должны заниматься особые поверенные или специализированные юридические фирмы по поручению заинтересованных лиц. Правила, регулирующие такие проверки, целесообразно принимать на региональном уровне.

К земельно-правовым сделкам не относятся действия, связанные с принудительным изменением либо прекращением прав на земельные участки. В эту категорию не попадают принудительное прекращение прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками ввиду ненадлежащего использования земельного участка, изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, используемого с различного рода нарушениями, реквизиция, конфискация и национализация.