55. Состав земель поселений и территориальное зонирование.

Сначала все населённые пункты подразделялись на городские и сельские.

Зонирование – деление территорий на зоны при градостроительном планировании, развитии территорий поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.

Зонирование направлено на обеспечение благоприятной среды, жизнедеятельности, защиту территорий от воздействия ЧС, предотвращение чрезмерной концентрации населения и производства, загрязнения окружающей природной среды, охрану и использование особо охраняемых территорий, с/х земель, лесных угодий.

Зонирование территорий имеет 3 основных отличительных признака:

1. Связано с осуществлением градостроительной деятельности

2. Является предпосылкой детального определения правового режима земель поселений

3. Путём зонирования осуществляется правовое регулирование сооружения и использования объектов недвижимости как взаимосвязанного комплекса зданий, строений, сооружений и земельных участков, на которых они расположены.

Градостроительное зонирование.

Градостроительное зонирование – зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Градостроительный регламент – установленный в пределах границ соответствующей территориальной зоны вид разрешённого использования земельных участков (территории над землёй и под ней), а также ограничение использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В общем виде зонирование заключается в разделении определённой территории в соответствии с установленными критериями на несколько зон и в определении для каждой зоны особого режима (например, орган хозяйственной деятельности дифференцирует размер платы за земельный участок в зависимости от того, находится он в экологической зоне или нет и др.).

Градостроительное зонирование – инструмент регулирования градостроительной деятельности и землепользования на территории муниципального образования.

Основные элементы зонирования:

1. Правила землепользования и застройки территорий

2. Градостроительные регламенты

Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий, обеспечения прав и интересов физических и юридических лиц (т.к. граждане не могут влиять на застройку населённого пункта) в целях привлечения инвестиций.

Правила землепользования и застройки включают в себя порядок принятия внесения изменений, карту градостроительного зонирования, градостроительные регламенты.

При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учётом:

1. Возможности сочетания различных видов землепользования

2. Параметров их развития, генеральным планом

3. Сложившейся ранее планировки территории.

Границы территориальных зон устанавливаются по:

1. Линиям магистралей, улиц, проездов, красным линиям

2. Границам земельных участков, населённых пунктов

3. Естественным границам природных объектов.

Виды территориальных зон:

1. Жилые зоны: для застройки многоквартирными, многоэтажными жилыми домами, индивидуальными домами с приусадебными участками.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных, пристроенных объектов социального и культурно-бытового обслуживания, культовых зданий, стоянок автотранспорта и др.

К жилым зонам относятся территории садовых и дачных кооперативов, расположенные в пределах границ поселения.

2. Общественные деловые зоны: для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, образовательных учреждений, научно-исследовательских учреждений, административных учреждений и др.

В них могут включаться жилые дома, гостиницы, многоэтажные подземные гаражи.

В чистом виде в Новосибирске этой зоны нет.

3. Производственные зоны: для размещения промышленных, коммерческих, складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, обеспечивающих их функционирование, для установления санитарно-защитных зон этих объектов.

В санитарно-защитной зоне не допускается размещение жилых домов, дошкольных образовательных учреждений, учреждений здравоохранения, отдыха, дачных и огороднических кооперативов.

4. Зоны инженерной и транспортной инфраструктур: для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций ж/д, автомобильного, речного, морского, трубопроводного транспорта, связи.

5. Рекреационные зоны: для организации мест отдыха.

Включают в себя парки, сады, городские леса, пляжи, могут включать в себя особо охраняемые природные территории.

В рекреационных зонах не допускается строительство промышленных, коммерческих, складских объектов, не связанных с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения.

6. Зона с/х использования: занята пашнями, садами, огородами, сенокосами, пастбищами, с/х зданиями и сооружениями.

Эти земли могут быть использованы в с/х целях до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральным планом и правилами застройки.

7. Зоны специального назначения: для размещения кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок.

Порядок использования этих земель определяется правилами застройки.

8. Зоны военных объектов и иных режимных территорий: для размещения объектов, в отношении которых устанавливается особый режим.

9. Пригородные зоны.

В соответствии с градостроительным кодексом пригородная зона – территория, которая включает в себя земли, примыкающие к границам горда и предназначенные для развития горда и других поселений.

Это территории резерва для развития поселений, коммерческих, складских объектов, мест отдыха.

В пригородных зонах городов выделяются зелёные зоны, выполняющие санитарную, санитарно-гигиеническую и рекреационную функции.

В них запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая вредное воздействие на окружающую среду.

Зелёные зоны могут быть заняты лесами первой группы (рядом с чертой населённого пункта, заповедники, заказники).

Формы планирования использования земель.

Градостроительное планирование развития территорий, их застройка осуществляются посредством разработки градостроительной документации.

Градостроительная документация развития территории:

1. Генеральная схема расселения на территории РФ

2. Консолидированные схемы градостроительного планирования различных территорий РФ, включающих в себя территории 2 и более субъектов РФ.

3. Территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территории субъекта РФ.

В этой документации определяется сфера взаимных интересов субъекта РФ м муниципального образования в области градостроительства.

Градостроительная документация о градостроительном планировании развития городских и сельских поселений:

1. Территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территории поселения.

2. Генеральные планы городских и сельских поселений

3. Проекты черты поселений.

Градостроительная документация о застройке территории поселений:

1. Проекты планировки частей территории поселения

2. Проекты межевых территорий

3. Проекты застройки кварталов, микрорайонов.

В консолидированных схемах определяется зонирование территорий, меры по развитию инженерной, транспортной, социальной инфраструктур, меры по развитию региональных систем расселения и др.

Консолидированные схемы разрабатываются федеральными органами исполнительной власти совместно с органами исполнительной власти субъектов РФ.

Территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территории субъекта РФ и её частей определяют цели государственной политики в области градостроительства на территории субъекта РФ, зонирование и развитие территории.

Эти схемы разрабатываются и утверждаются органом исполнительной власти субъекта РФ по согласованию с органами местного самоуправления.

Генеральный план города – градостроительная документация о градостроительном планировании развития территории городских и сельских поселений.

Является основным градостроительным документом.

В нём определяются основные направления развития территорий, соотношение застроенных и незастроенных территорий, территории резерва для городских и сельских поселений и др.

Проекты планировки и застройки – градостроительная документация, разработанная для частей территорий городских и сельских территорий, определяющая красные линии, границы земельных участков, параметры улиц, проездов, пешеходных зон.

Проекты застройки – разрабатываются для территорий кварталов, микрорайонов.

В них определяются линии регулирования застройки, расположение зданий, строений, этажность, организация движения транспортных средств, пешеходов, территории общего пользования.