245 000 000 (Двести сорок пять миллионов) рублей.

Сведения о задолженности ОАО «ХХХХХ комбинат хлебопродуктов» перед ЗК «ХХХХХ» и ВТБ:

• По состоянию на дату проведения оценки 01.10.2008 г. задолженность ОАО «ХХХХХ комбинат хлебопродуктов» перед Зерновой Компанией «ХХХХХ» составляет 136 956 904 рубля, в том числе остаток основного долга 128 097 764 руб., начисленные проценты 8 859 140 руб. Долг учитывается по стр. 510 баланса на 01.10.2008 г.

• Задолженность перед ВТБ составляет 210 560 000 руб., в том числе остаток основного долга 210 000 000 руб., начисленные проценты 560 000 руб. Дата погашения 11.03.2009 г. Долг учитывается по стр. 610 баланса на 01.10.2008 г.

Оценка была произведена с учетом вышеописанных задолженностей.

8. Расчет ликвидационной стоимости

Все факторы, лежащие в основе ликвидационной стоимости или сопутствующие ей, можно условно классифицировать.

Объективные факторы присутствуют при определении ликвидационной стоимости в любой ситуации. Их влияние невозможно не учитывать, и, по сути, они практически не зависят от положения дел на конкретном объекте (за исключением общего состояния имущества). При этом, все объективные факторы оказывают взаимное влияние один на другой. Так, например, благоприятная конъюнктура рынка может снизить оптимальные сроки экспозиции.

Одним из важнейшим фактором, влияющим на различия в рыночных и ликвидационных стоимостях, выступает срок экспозиции имущества. При этом, чем ниже планируемый срок экспозиции ликвидируемого имущества по сравнению с оптимальным, тем сильнее снижается стоимость.

Ниже, на схеме № 1, показана структура факторов, лежащих в основе и сопутствующих ликвидационной стоимости.

Схема № 1. Факторы ликвидационной стоимости

Факторы ликвидационной стоимости

Фактически, срок экспозиции имущества является основополагающим фактором, существенно влияющим на все остальные факторы как в сторону усиления их воздействия, так и ослабления. Очевидно, что при увеличении планируемого срока экспозиции появляется больше реальных возможностей для использования эффективных маркетинговых мероприятий, нивелирования негативного влияния краткосрочных конъюнктурообразующих факторов и т.д. Общая инвестиционная привлекательность объекта основывается на индивидуальных характеристиках объектов (функциональном назначении, физическом состоянии) и оказывает непосредственное влияние на уровень потребительского спроса.

В случае вынужденной распродажи имущества, активизируются специфические факторы, которые можно условно назвать «факторами выделения» (в принципе, эти факторы очень близки к фактору инвестиционной привлекательности). Суть действия данных факторов сводится к тому, что некоторые объекты индивидуально не представляют из себя никакой ценности и фактически не могут быть реализованы по нормальной цене, в то время как в рамках ликвидируемого комплекса объектов данные объекты играли значительную роль. При ликвидации имущественных комплексов реализовать эти объекты не всегда представляется возможным.

Абсолютная величина рыночной стоимости объекта оказывает обратное воздействие на уровень ликвидности — чем выше рыночная стоимость объекта, тем меньше становится платежеспособный спрос на него в связи с уменьшением числа потенциальных покупателей.

К факторам непосредственного воздействия на уровень стоимости объектов относится и конъюнктура рынка в ликвидационный период. Чем дольше этот период, тем больше возможностей у продавца проанализировать ситуацию на рынке и выбрать наиболее оптимальный вариант действий в сложившихся обстоятельствах. И наоборот, при непродолжительном периоде экспозиции и неблагоприятной конъюнктуре рынка потери при продаже имущества будут еще больше возрастать, а надеяться на общий подъем рынка именно в непродолжительный период экспозиции по меньшей мере неразумно.

Эффективность маркетинга также значительно осложняется краткосрочностью периода, отведенного для проведения соответствующих мероприятий. Однако она в равной степени зависит и от конкретных средств, используемых для увеличения цены реализации имущества.

Еще одним важным объективным фактором является психологический аспект вынужденной продажи, который выражается в определенном воздействии на инициативу покупателей. Причем воздействие данного фактора также достаточно двоякое — с одной стороны, чувствуя, что продавец находится в изначально невыгодных условиях, покупатели начинают демпинговать, но, с другой стороны, ощущая конкуренцию друг с другом, они боятся упустить реализуемое имущество и вынуждены идти на компромисс.

Субъективные факторы отражают специфику каждого конкретного объекта. Особенно негативно данные факторы проявляются для объектов с неэффективными управленцами, что приводит к значительным затруднениям во время ликвидации. К подобным факторам относится целая система явлений. Так, оценка основных фондов обанкротившихся предприятий почти всегда затруднена состоянием бухгалтерских регистров и отсутствием технических паспортов и паспортов БТИ на объекты недвижимости. Это приводит к значительному осложнению процесса ликвидации.

Применительно к оцениваемому имуществу влияние факторов ликвидационной стоимости оценивается следующим образом:

Таблица №

Диапазон скидки на вынужденность продажи

Фактор	Степень влияния	Оценка	Диапазон скидки на вынужденность продажи
Срок экспозиции	высокая	8	8 / 47  100% = 0 – 17%
Инвестиционная привлекательность	высокая	8	8 / 47  100% = 0 – 17%
Факторы «выделения»	средняя	5	5 / 47  100% = 0 – 11%
Абсолютная рыночная стоимость	средняя	5	5 / 47  100% = 0 – 11%
Конъюктура рынка	высокая	7	7 / 47  100% = 0 – 15%
Эффективность маркетинга	средняя	5	5 / 47  100% = 0 – 11%
Субъективные факторы	средняя	9	9 / 47  100% = 0 - 19%
Суммарная величина		47	0 - 100%

/ «К вопросу об использовании ликвидационной стоимости в процессе оценки», Вопросы Оценки, № 3, 2002 /

Для каждого из вышеперечисленных факторов, Исполнителем была экспертно оценена степень значимости для объекта оценки. К опросу были привлечены практикующие оценщики Санкт-Петербурга.

По результатам проведенного опроса, степень значимости факторов для объекта оценки была оценена следующим образом:

Таблица №

Степень значимости факторов для объекта оценки

Фактор	Степень значимости
Срок экспозиции	2
Инвестиционная привлекательность	3
Факторы «выделения»	1
Абсолютная рыночная стоимость	3
Конъюктура рынка	3
Эффективность маркетинга	2
Субъективные факторы	3

Степень значимости оценивалась исходя из следующих доводов:

- срок экспозиции – для существующего рынка заводов мукомольно-крупяной отрасли, а также с учетом срока экспозиции в размере 180 дней, степень значимости этого фактора для оцениваемого имущества была оценена как низкая;

- инвестиционная привлекательность – на фоне существующего предложения предприятий мукомольно-крупяной промышленности заинтересованность потенциального инвестора именно в оцениваемом объекте является достаточно важным фактором. На дату проведения оценки имущество используется в составе действующего завода, в целом, ситуацию на заводе можно охарактеризовать как стабильную. Степень значимости – низкая;

- факторы «выделения» - оказывают незначительное влияние на объект оценки, т. к. он используется самостоятельно и возможность его эксплуатации не зависит от соседних объектов;

- абсолютная рыночная стоимость – рыночная стоимость объекта оценки достаточно высока для рынка действующих комбинатов по производству хлебопродуктов, число потенциальных покупателей ограничено, значимость фактора средняя;

- конъюктура рынка – конъюктура рынка в России, в целом, благоприятна для реализации объектов по производству муки, в том числе и при реализации в сжатые сроки. Степень значимости – ниже средней;

- эффективность маркетинга – в связи с существующим рынком продаж мукомольных и крупяных предприятий, нет оснований ожидать чересчур высокой эффективности маркетинговых мероприятий при реализации объекта. Степень значимости – ниже средней;

- субъективные факторы – имущество эксплуатируются в составе действующего завода, находится на территории с развитой инфраструктурой, есть перспективы развития. Таким образом, положение продавца при вынужденной продаже не представляется изначально невыгодным. Значимость этого фактора была оценена как средняя.

Таблица №

Расчет ликвидационной скидки

Фактор	Степень значимости	Скидка
Срок экспозиции	2	4,3%
Инвестиционная привлекательность	2	4,3%
Факторы «выделения»	1	2,1%
Абсолютная рыночная стоимость	3	6,4%
Конъюктура рынка	2	4,3%
Эффективность маркетинга	2	4,3%
Субъективные факторы	3	6,4%
Суммарная величина		31,9%

В расчетах использовалась ликвидационная скидка в размере 32% от рыночной стоимости объекта оценки (округленное значение).

Таблица №

Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки

Показатель	Значение
Рыночная стоимость объекта оценки, округленное значение, руб.	245 000 000
Ликвидационная скидка	32%
Ликвидационная стоимость, расчетное значение, руб.	166 600 000
Ликвидационная стоимость, с учетом необходимого округления, руб.	167 000 000

Расчет ликвидационной стоимости по использованной в настоящем отчете методике расчета ликвидационной стоимости заключался в корректировке полученной рыночной стоимости на величину рассчитанной ликвидационной скидки.