2.1. Привлекательность х-го района московской области

Х-ий район расположен в западной части Московской области. Протяженность с севера на юг – 66 км, с запада на восток – 50 км. Общая площадь – 1559 кв. км. Районный центр – город Х, находится на расстоянии 90 км от центра Москвы и расположен на реке Руза, одном из крупных притоков Москвы-реки. В состав района входят три поселка городского типа (Тучково, Дорохово, Колюбакино), 235 сельских населенных пунктов.

Район занимает промежуточное положение между ближним и дальним Подмосковьем. В настоящее время численность населения Рузского района – 68,8 тыс. человек, в том числе городского – 40,2 тыс. и сельского – 28,6 тыс. человек.

Рузский район – один из самых лесистых в Подмосковье: 47,5% всей территории покрыто лесами.

На территории района расположены два водохранилища: Рузское и Озернинское, занимающие около 4380 га, общая площадь озер района – 860 га, под реками (наиболее крупные – Руза, Москва, Озерна) и прудами – 1860 га. Естественная гидросеть Рузского района входит в систему водоснабжения Москвы.

Из озер наибольший интерес представляют два – Тростенское и Глубокое, которые вместе с окружающей их территорией представляют собой ценные природные комплексы.

В районе 92 предприятия лесной, деревообрабатывающей, легкой, пищевой и полиграфической промышленности; 222 предприятия сельского хозяйства, 87 предприятий строительной индустрии.

Более половины общего объема валовой продукции промышленности производится на пищевых предприятиях 55%, в лесной и деревообрабатывающей промышленности 39%, в легкой 5%, полиграфической 1,2% и промышленности строительных материалов 0,4%. Крупнейшие предприятия района АОЗТ "Рузская мебельная фабрика", АООТ "Мясокомбинат "Рузский", ОАО "Молочный завод "Рузский".

Развитие коттеджного строительства в Рузском районе, постепенно формирующее однородную социальную среду, позволяет объектам этого района находится по уровню спроса и цен в одной ценовой категории с объектами недвижимости других престижных направлений Подмосковья.

2.2. Рынок гостиниц в Подмосковье

В 2006 году в России появятся гостиницы, объединенные общим управлением и названием: управляющая компания Orange Ring Hotel Management выводит на гостиничный рынок новый продукт под «оранжевым» брендом. Будущим летом в Московской и Ленинградской областях откроются два загородных отеля Orange Club. Приставка club позволяет предположить, что эти средства размещения будут представлять крупные рекреационные комплексы высокого класса (не ниже 4*) с широким набором услуг и просторной территорией.Источник предпочтений управляющей команды понятен: часть специалистов этой группы «вышла» из школы Heliopark Hotel Management, стартовавшей в подмосковных Вербилках. Насколько совместима практика одновременного управления рекреационными комплексами и городскими гостиницами, покажет время.

В настоящий момент под управлением компании находятся два объекта - санаторий «Репино» под Санкт-Петербургом и «Песчаный берег», расположенный в Подмосковье на берегу Истринского водохранилища. Оба объекта до весны 2006 года закрыты на реконструкцию, чтобы предстать перед своими гостями в новом виде и формате - уже под названием Orange Сlub hotel Repino и Orange Сlub hotel Istra.

По оценкам экспертов, национальный бизнес по оказанию профессиональных услуг в области управления гостиницами в России находится в начальной стадии, происходит накопление первичного предложения, которое впоследствии будет перегруппировываться, специализироваться, сливаться и поглощаться. Однако для рядового потребителя гостиничного продукта начавшийся процесс однозначно следует оценивать как позитивный, поскольку с профессиональным управлением на рынок приходят профессиональные стандарты, гарантирующие высокий уровень качества услуг. А этих гарантий очень не хватает как в сегменте делового туризма, так и отдыха.

По информации RBC daily, в скором времени на гостиничный рынок Подмосковья выйдет международная сеть, которая планирует взять в управление не менее пяти трехзвездочных отелей. Несмотря на то, что спрос на отдых в Подмосковье в 2005 году остается на уровне прошлого года, аналитики все равно говорят о перспективности строительства загородных отелей вокруг Москвы.

В настоящий момент рост гостиничного хозяйства в Московском регионе сдерживается неоправданно завышенными ценами – стоимость отдыха на выходных в нем вполне сопоставима с недельной поездкой в Крым или на Кавказ, а в некоторых случаях и за рубеж. При этом высокие цены отнюдь не являются залогом хорошего качества. В этой ситуации, отмечают эксперты, сеть, которая сможет первой предложить высокий уровень сервиса при нормальном уровне цен, автоматически может стать лидером на этом рынке.

Как считают участники рынка, в настоящий момент гостиничное хозяйство Подмосковья выглядит гораздо привлекательней столичного. Хотя на московском рынке идут процессы, связанные с расширением номерного фонда, в основном речь идет о реконструкции старых гостиниц.

«В Московской области ниже цены на землю и меньше бюрократических проволочек, более высокими темпами возвращаются вложенные инвестиции, – сказала RBC daily заместитель директора компании Jones Lang La Salle Марина Усенко. – Да и правительство области заинтересовано в долгих капиталовложениях». По мнению г-жи Усенко, наиболее привлекательным представляется сегмент недорогих гостиниц. «Очевидно, что спрос на размещение в Подмосковье формируется за счет двух основных потоков – корпорантов и туристов», – прокомментировала собеседница RBC daily.

Тем не менее, участники рынка недвижимости считают, что ставки оплаты, которые заявляются подмосковными гостиницами, не совсем отвечают их уровню. Именно это, по их мнению, сдерживает развитие гостиничного сектора в Подмосковье.

«В Дмитрове ко Дню города реконструируют гостиницу, которая после будет позиционироваться как отель категории 2–3 звезды», – рассказала RBC daily исполнительный директор компании Leeds Property Group Елена Флоринская. – Предполагаемые ставки составляют 60–80 долларов. Также там сейчас работает гостевой дом, качественные характеристики которого соответствуют гостинице уровня 3+ звезды, и стоимость номера в сутки там составляет на полулюкс 2800 рублей, а люкс – 4900.

Но главная претензия, которую можно предъявить подмосковным гостиницам, заключается не столько в ценах, сколько в сервисе, не сопоставимом с установленными ценами. «Сервис в большинстве своем хромает, – комментирует Ирина Савельева, – но это проблемы вообще всех российских баз.

Сейчас появляются частные отели, где совсем иной подход к уровню обслуживания: там администрация заинтересована в том, чтобы клиенты к ним вернулись». Как говорят некоторые собеседники RBC daily, готовым нужно быть ко всему, причем, чем дешевле размещение, тем более вероятно, что сервис может отдыхающего не устроить.

Судя по отзывам некоторых отдохнувших в Подмосковье, даже в пансионатах и отелях с высокими ценами сервис может оказаться из забытого прошлого. Некоторые отели продают свои номера по вполне европейским ценам – от 100 до 500 долларов в сутки, обслуживая клиентов «по старинке». По выражению одного из отдохнувших, рваного полотенца, конечно, в таких отелях уже не подадут, но вот выговорить за то, что, по их мнению, постоялец слишком возмущается ненадлежащим сервисом, могут.

Ситуация, складывающаяся на гостиничном рынке Подмосковья, свидетельствует о том, что многие нынешние его игроки не могут предложить разумного сочетания цены и качества услуг для своих клиентов. Поэтому выход международной гостиничной сети на российский рынок может не только кардинально изменить ситуацию в лучшую сторону, но еще и сделать нового игрока рынка безусловным лидером на нем.

Бизнес подмосковных гостиниц выглядит для инвесторов и новых игроков заманчиво, но выйти на этот рынок непросто. Процедура документального оформления многих объектов была и остается крайне запутанной. "Правовая база остается очень коллизионной, различные нормы Земельного и Гражданского кодексов часто противоречат друг другу", - отмечает РR-менеджер компании Penny Lane Realty Инна Кувшинова. А для удачной реализации проекта должны совпадать две составляющие - хорошее место и четкое оформление документов.

Поле, на котором решила играть Heliopark, оказалось практически свободным - услуг в средней ценовой категории никто не предлагал. "Был представлен либо очень дорогой сегмент - к примеру, санатории Управления делами президента или Moscow Country Club в Нахабине, либо очень дешевый - морально и физически устаревшие пансионаты и санатории советских времен", - рассказывает Колесников.

В качестве стартовой площадки ННМ выбрал "советский" пансионат в Вербилках и занялся его реконструкцией. В 2001 году Heliopark Country Resort приняла первых постояльцев. Инвестиций в проект компания не раскрывает. По мнению Марины Смирновой, заместителя директора Hotel Consulting and Development Group, реконструкция 152 номеров и обустройство 7 га территории (строительство водных горок в бассейне, спортзала и игровых площадок) в то время могла обойтись компании минимум в $2 млн.

Подобной цифры придерживаются и специалисты консалтинговой компании по недвижимости Penny Lane Realty: $1,8 - 2 млн. стоила реконструкция, участок земли на 2000 год оценивается в $350 - 400 тыс. (сейчас его стоимость приближается к $1, 5 млн.).

На рекламе Heliopark сэкономила, посчитав, что при небольшом числе конкурентов продвинуть продукт на рынке можно будет без громкой кампании. Широкой раскрутки не было и у второго проекта компании -Heliopark Thalasso в Звенигороде, хотя новый брэнд появился в 2003 году.

Heliopark Thalasso принадлежит компании, созданной правительством Москвы, а ННМ владеет блокирующим пакетом акций. По размеру гостиница сравнима с Heliopark Country Resort - 162 номера и 8 га территории. Раньше в кругах отдыхающих она была известна как пансионат "Звенигород".

Управление гостиницами в Подмосковье - не менее острый вопрос для потенциальных инвесторов, чем документальное закрепление прав собственности на объект. Возможна ситуация, когда через какое-то время после строительства хороший комплекс из-за неграмотного позиционирования и плохого управления превращается в нерентабельный.

Пока в регион пришла лишь одна международная управляющая компания - Le Royal Meridien (их брэнд стоит рядом с названием Moscow Country Club в Нахабине). По словам директора по маркетингу комплекса в Нахабине Андрея Подкопаева, Le Royal Meridien продвигает Moscow Country Club на различных международных выставках, способствуя привлечению в этот подмосковный отель иностранных клиентов. Однако Подкопаев признается, что для многих столичных отдыхающих название Le Royal Meridien не говорит ничего.

У Heliopark нет западных партнеров, и менеджмент в отелях компания выстраивала самостоятельно, иногда заимствуя заграничный опыт. Турагенты и туроператоры отмечают ряд минусов в работе гостиниц ННМ. Глава туристического агентства "Дюла-тур" Вадим Тюрин считает, что для массового потребителя такой отдых дорог, хотя Heliopark позиционирует себя в среднем ценовом сегменте. Стоимость номера в отелях колеблется от $60 - 80 в сутки в будни до $100 в выходные и праздники.

Операторы недовольны компанией и из-за размера полагающегося им вознаграждения. "Heliopark дает одинаковую комиссию в 15% и операторам, и агентствам. "В результате агентствам выгоднее бронировать номер напрямую у отеля, а не у оператора, который оставляет себе часть комиссии", - говорит заместитель генерального директора компании "Роза Ветров" Ирина Воеводина. Из-за особенностей схемы продаж отелей Heliopark с этой компанией, например, не работает один из крупнейших внутренних операторов - "РВБ-Алеан". По словам его генерального директора Ирины Савельевой, компании не удалось договориться с хотельерами о комиссии.

Но представители как агентств, так и операторских фирм, признают, что в гостиницах Heliopark высокая загрузка - около 80%. Добиться такого уровня удалось с помощью бонусов и поощрений. Менеджеры ННМ активно вывозили агентов в Подмосковье, чтобы те могли лично ознакомиться с турпродуктом, который им предстоит продавать. По словам Колесникова, компания подписала контракты примерно с 1500 турагентств и постоянно работает примерно с третью из них.

Особенность Heliopark, которая важна не столько для агентов, сколько для клиентов: гостиницы работают по принципу турецких или египетских курортных отелей. "Например, в подмосковных пансионатах Heliopark так же, как и во многих гостиницах за границей, клиенты не платят за различные услуги сразу, все записывается на их номер. Возникает ощущение коммунизма - вроде все бесплатно, отдыхающие не считают денег. Это типично восточный способ заставить клиента потратить больше", - говорит Марина Смирнова из HCDG.

Если во многих российских пансионатах советского типа в стоимость проживания включается трех-четырехразовое питание, то в отелях Heliopark клиентам положен завтрак и обед. Пятичасовой чай и ужин - за свой счет в ресторанах комплекса. По словам Колесникова, компания не захотела изобретать велосипед, поэтому и переняла часть стандартов у зарубежных курортов - ведь они вполне устраивали российских туристов. В результате клиент в среднем тратит в гостинице столько же, сколько заплатил за проживание. Своих оборотов Heliopark не раскрывает, но по оценкам "К°", совокупная выручка компании в подмосковных отелях составляет порядка $11 млн. в год.

Большая часть отелей, расположенных в Подмосковье, находится на трассе, ведущей из аэропорта Шереметьево в столицу. Однако такое расположение удобно далеко не всем: в подмосковных гостиницах обычно останавливаются транзитные пассажиры, конгресс-туристы и гости, приезжающие в Московскую область, а не в саму столицу, и ехать с севера области на юг для них совершенно нецелесообразно. Именно поэтому гостиница Атлас Парк Отель выгодно отличается от отелей ее уровня. Находится она в 30 км от Москвы, в 15 минутах езды от аэропорта Домодедово. Автотрассы, ведущие в столицу отсюда, практически всегда свободны, а значит, вы не потеряете время в московских пробках. Гостиница Атлас Парк Отель располагается на берегу реки Рожайки, в экологически чистой зоне – гостиницу окружают 20 га леса.

Строители жилья создают сеть трехзвездных отелей в Подмосковье. На гостиничном рынке Подмосковья появился новый девелопер. Компания «Интерпром-СВ», ранее выступавшая соинвестором строительства жилых домов в Москве, объявила о начале реализации своего первого проекта - гостиничного комплекса в городе Клин.

В перспективе компания планирует выйти и в другие города Подмосковья, в которых развиты туристические потоки. Как рассказал «Бизнесу» Андрей Федотов, один из учредителей ООО «Интерпром-СВ», строительство гостиничного комплекса общей площадью 20 тыс. кв. м в Клину планируется закончить к 2007 году.

Новая трехзвездная гостиница, рассчитанная на 150 номеров, будет возведена рядом с домом-музеем П. И. Чайковского. Помимо отеля на выделенном земельном участке «Интерпром-СВ» также возведет бизнес-центр с кинотеатром и конференц-залами общей площадью 10 тыс. кв. м. По словам Федотова, реализация всех инвестиционных проектов будет вестись за счет средств компании, а также с привлечением банковских структур. «Мы планируем, что срок окупаемости гостиничного комплекса в Клину не превысит четырех лет. Эта цифра обусловлена тем, что музей Чайковского в год посещает до 100 тыс. человек»,- отметил он.

Заявленные характеристики пилотного проекта ООО «Интерпром-СВ» вызвали некоторое недоумение у экспертов рынка. По мнению Ларисы Афанасьевой, директора департамента оценки и консалтинга Colliers International, метраж гостиничного комплекса на 150 номеров в городе Клин слишком велик. С ней соглашается и Вадим Прасов, вице-президент Федерации рестораторов и отельеров: «Оптимальный размер гостиницы на 150 номеров составляет около 10 тыс. кв. м. При этом оптимальное количество номеров для трехзвездного отеля составляет около 80 номеров»,- добавил он.

Также экспертов смущают заявленные сроки окупаемости проекта, так как непонятно, на кого рассчитана эта гостиница. Прасов уверен, что за четыре года гостиница такой большой площади не сможет себя окупить (при ориентировочной стоимости номера в $40–50 тыс.), для этого понадобится как минимум шесть лет. Именно поэтому, по словам Афанасьевой, обязательным условием успешности этого гостиничного комплекса является организация автобусных туристических маршрутов, например из Санкт-Петербурга. Объем инвестиций Прасов оценил примерно в $60 тыс. на номер.

В дальнейшем помимо города Клин ООО «Интерпром-СВ» планирует строительство гостиничных комплексов в других городах Подмосковья. «Сейчас эти проекты находятся на стадии разработки. Однако уже выбраны два города с таким же населением, как и Клин, 150–200 тыс. человек, и обязательно с историческим прошлым»,- отметил Федотов. По мнению экспертов, реализация программы строительства гостиниц в городах Золотого кольца России - разумное и своевременное решение. «В этих городах не хватает хороших гостиничных комплексов»,- заметила Афанасьева. Однако, по мнению Прасова, компании придется самой заниматься эксплуатацией построенной сети. «Западные сети не заинтересованы в строительстве своих отелей в таких городах - они не соответствуют их требованиям. Если какая-то сеть вроде Park Inn и согласится на участие в проекте, то переговоры простыми не будут»,- резюмировал эксперт

Затраты на строительство отеля составляют порядка $1500-2000 на 1 кв. м. Создание отеля обходится инвестору дороже, чем строительство объекта торговой, офисной и жилой недвижимости.

Как отмечает Андрей Назаренко, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании «Ernst&Young», это объясняется, в первую очередь, большими сроками окупаемости гостиничных проектов. В частности, срок окупаемости пятизвездочной гостиницы составляет по данным российских операторов 10-15 лет, тогда как офисы и торговые центры окупаются за 5-6 лет. При этом стоимость строительства квадратного метра гостиничной площади в зависимости от класса гостиницы колеблется в пределах от $500 до $1500, не включая оборудование. Для высококлассной гостиницы затраты могут составить и более $3,5 тыс. за 1 кв. м. В целом, по оценкам международных операторов, строительство пятизвездочной гостиницы может обойтись около $40 млн.

Отель «Грандъ Мариотт Тверская» насчитывает 232 номера. Средняя стоимость номера (высчитывается путем суммы и деления цены на обычный номер и на президентский) составляет $220. При средней загрузке отеля в 70% валовая выручка составляет чуть более $13 млн. При этом побочный доход отеля (аренда конференц-зала, а также торговля – см. ниже) приносит еще около 10% от валовой выручки. Итого общий доход отеля такого класса составляет не менее $14 млн. в год. Гостиничная сеть за его управление получает не менее $1 млн. в год. Следует учесть, что это гарантированный доход оператора.

В бизнес-план проекта гостиницы на Китай-городе после произведенных расчетов была заложена стоимость строительства квадратного метра $1,5 тыс. С учетом всех технических условий, выдвинутых «Мосгазом», «Мосгортеплом», «Мосэнерго» и другими, цена 1 кв. м возросла до $2,5 тыс. В результате полная стоимость гостиницы достигла $6 млн.

Западные инвесторы, работающие на гостиничном рынке, часто вообще не вступают в проект, если сумма затрат на право аренды земли составляет более 30%. Еще один критерий оценки – стоимость строительства одного номера. «Если себестоимость номера в 3-звездочном отеле составляет $50 тыс., а в 4-звездочном – $60 тыс., иностранцы, скорее всего, не возьмутся за такой проект, так как его трудно окупить. При этом стоимость одного номера в московской 4-звездочной гостинице может составить и все $100 тыс. – и это не смущает частных инвесторов.

Российские инвесторы, не рассчитывая на высокие прибыли от продажи номеров, научились «дополнять» гостиничный бизнес. Например, сдавать часть первого этажа в аренду под торговлю, либо заниматься ритейлом самому. Даже такой нехитрый бизнес способен приносить до $200 тыс. в год (200 кв. м по $1 тыс. за кв. м в год). Для небольшой 3-звездочной гостиницы такая сумма составляет около 10–15% валового дохода за год. Еще одна возможность диверсифицировать бизнес – сдавать часть номеров под офисы. Учитывая, что средняя заполняемость даже лучших отелей в Москве не превышает 75%, свободные помещения под такие цели находятся всегда. И эта побочная деятельность способна без видимых усилий приносить до $100 тыс. в год (6 номеров по 26 кв. м умножаем на $600 \ кв. м в год).

С одного участника хотельеры берут в среднем $80 за день конференции (без НДС). На конференциях обычно присутствует минимум 50–60 человек. А обычная 4-звездочная гостиница проводит не менее сорока таких мероприятий в год. Нехитрый подсчет показывает, что даже при таком минимальном «наборе» выручка составляет минимум $200 тыс. в год. Причем, в некоторых хорошо позиционируемых гостиницах – «Грандъ Мариотт Тверская», «Рэдиссон Славянская» и др. – конференции и «круглые столы» проходят ежедневно.

Компания “Русские газоны”, входящая в группу компаний “Белая дача”, намеревается построить в поселках Никоновское и Левино Раменского района рекреационный туристический комплекс общей площадью 3000 га, в котором планируется объединить гостиничный комплекс, сафари-парк, поля для гольфа и другие развлекательные заведения. В строительство комплекса будет инвестировано не менее $2 млрд. При благоприятном стечении обстоятельств строительство начнется в 2006 году.

Принципиально новый продукт появился на рынке подмосковной недвижимости - апартаменты на территории рекреационных зон. Их продавцы говорят, что такое предложение сможет конкурировать как с коттеджными поселками, так и с арендой номеров в подмосковных домах отдыха, сообщает "Коммерсант". Собственные номера в гостиницах – распространенное явление в курортных странах. К примеру, выкупив в собственность за $200 тыс. номер в небоскребе Rose Tower в Абу-Даби, владелец проживает в нем бесплатно, оплачивая только гостиничный сервис. А в то время, когда номер хозяином не используется, управляющая компания сдает его постояльцам. Прибыль делится между гостиницей и инвестором. Получается своего рода таймшер.

Подобный подход практикует компания "Конкор", которая продает номера гостиничного комплекса "Бумеранг" в лыжном парке "Яхрома". Гостиничный комплекс начнет работу в октябре этого года. Управляющая компания обязуется сдавать номера постояльцам и обслуживать комплекс. Все 42 номера гостиницы "Бумеранг" были выкуплены еще в сентябре 2005 года. "Яхрому" можно считать лидером "русского таймшера": на территории парка расположен поселок "Петровские дали", коттеджи в котором тоже можно выкупить, а затем сдавать в аренду через администрацию гостиничного комплекса. Стоимость готового к проживанию одноэтажного дома площадью 127-140 кв. м и земельных участков от 10 до 13 соток – $400 тыс. В цену входят все городские коммуникации, кухня, сауна, камин, готовые ванные комнаты.

Девелоперы жилого комплекса "Сосны на Николиной Горе", расположенного на территории пансионата "Сосны", готовы сдавать апартаменты своих жильцов в долгосрочную аренду. "Сосны на Николиной Горе" – большой семиэтажный дом на 112 квартир. Похожий проект есть на 38-м километре Калужского шоссе - компания "Парк Групп" продает апартаменты в застраиваемом ей курортном парке "Витро Вилладж Курорт". По мнению специалистов, не исключено, что в недалеком будущем многие коттеджные поселки больше чем на 50 домов будут позиционироваться именно как курорты или спортивно-оздоровительные комплексы. Кроме того, учитывая высокую заполняемость подмосковных гостиниц, домов отдыха и пансионатов, участники рынка прогнозируют появление на их территории новых жилых комплексов с возможностью сдачи апартаментов собственников в краткосрочную или длительную аренду управляющими компаниями.