1.6 Благоустройство территории

Планируемое ограждение территории комплекса - декоративный деревянный забор высотой 1,5 м и подпорные стены в соответствии с рельефом.

Въездная зона оборудуется воротами с управляемым автоматическим приводом.

Гостиница, административно-спортивный центр и жилые дома оборудуются системами противопожарной защиты, оповещения и средствами защиты от пожара, предусмотренными Правилами пожарной безопасности для жилых домов и общественных зданий.

На прилегающей территории размещается внутренний асфальтированный проезд и гостевая парковка для автотранспорта.

Благоустройство территории включает в себя подпорные стены в соответствии с рельефом, с отделкой декоративным камнем.

На внутриплощадочных дорогах проводится устройство асфальтового покрытия.

Наружные осветительные приборы размещаются согласно плану расстановки осветительных приборов.

В рабочей зоне размещаются контейнерные площадки для утилизации мусора.

Оборудование скважин и системы первичной фильтрации воды поставляется согласно спецификации проекта.

Газоснабжение поселка предусмотрено от магистрального газопровода, который предусматривается построить.

Канализация поселка общесплавная на узловые очистные сооружения (очистка 98%).

1.7. Характеристика и состав сооружений

Дороги, дорожки, автостоянка имеют однослойное асфальтобетонное покрытие, обрамленное бортовым камнем. В качестве основания – гранитный щебень, подстилающий слой – песок толщиной до 25 сантиметров.

Все основные здания и сооружения объединены между собой комплексом подземных сетей, водоснабжения, канализации отопления, электроснабжения и наружного освещения.

Для обеспечения бесперебойного водоснабжения предусматривается бурение двух артезианских скважин глубиной до 30 погонных метров с устройством насосной первого подъема.

Электроснабжение поселка осуществляется от высоковольтных сетей ОАО «Мосэнерго», с установкой в центрах нагрузок понижающих трансформаторных подстанций К-31-400м 250 квА.

На границе территории, в изолированной санитарно-защитной зоне, размещается станция биологической очистки в составе: блок биофильтра с помещением хлораторной, насосной и вспомогательными помещениями.

2. Анализ рыночной позиции инвестиционного проекта

Московская область является лидером продаж туров на короткие сроки пребывания на отдыхе (2–3 ночи, выходные, праздники). Здесь средства размещения Подмосковья могут не опасаться конкуренции из-за рубежа или со стороны других российских регионов. Это же касается и более длительных сроков пребывания (от 24 дней и дольше). В этом сегменте подмосковные пансионаты оспаривают клиентов, в первую очередь, москвичей, не у других туристских направлений, а у владельцев загородной недвижимости, предназначенной для проживания собственника дачи или коттеджа, а также для сдачи их в аренду.

В то же время, близость к Москве оказывает не только положительное влияние на ситуацию в области. Одним из негативных факторов, влияющих на проекты строительства объектов туристско-рекреационного назначения в Подмосковье, является ухудшение экологической ситуации вблизи Москвы.

Другой сдерживающий момент развития туризма в Подмосковье – высокая стоимость земли в районах, особенно привлекательных с точки зрения организации отдыха. Это обстоятельство представляет обратную сторону выгодности соседства с крупным мегаполисом – Москвой, который с одной стороны, является основным потребителем рекреационных услуг, а с другой стороны, высокий спрос рождает рост ценовой составляющей предложения, принимающего спекулятивный характер.

Основные места отдыха в области расположены на севере, северо-западе и западе области. Много рекреационных объектов в окрестностях Звенигорода, Рузы, Наро-Фоминска и Дмитрова. Юго-восток практически для целей рекреации не используется, несмотря на насыщенность этих направлений дачными объектами.

Подмосковье относится к району с умеренно-континентальным климатом. В среднем только один месяц в году бывает действительно жарким, в целом погода как зимой, так и летом неустойчива, что в значительной степени влияет на спрос на рекреационные услуги. Особенно тяжелый для рекреационного комплекса Подмосковья становится переходный период – межсезонье, когда сходит (или устанавливается) снеговой покров. В это время, как правило, спрос на отдых в Подмосковье существенно снижается.

Климатические колебания вызывают сезонность спроса на рекреационные услуги, причем отсутствие климатической стабильности делает невозможным прогнозирование деловой активности средств размещения, работающих в этом сегменте, на средне- и долгосрочную перспективу.

Рынок подмосковных средств размещения, предназначенных для организации на их базе отдыха и оздоровления граждан, испытывает высокое конкурентное давление как со стороны других рынков, предлагающих подобный продукт, так и на собственной территории, в том числе со стороны жилого сектора, предлагающего за плату или безвозмездно свои услуги для временного проживания и отдыха.

В первом случае основными конкурентами Подмосковья как туристского направления будут курорты юга России и зарубежное предложение аналогичного класса. Основные преимущества российских конкурентов – наличие морского побережья и теплого климата, а также лечебные минеральные источники.

Для того чтобы изменить направление туристских потоков, развернув их в сторону Подмосковья, большинство опрошенных считают, что областные средства размещения должны:

• повысить качество обслуживания (35,1%);

• – снизить цену (32,4%);

• выровнять соотношение цена/качество (17,6%);

• расширить набор предлагаемых услуг (10,2%).

В то же время, около 5% отвечавших на вопросы не поедут в Подмосковье на отдых ни при каких обстоятельствах. При этом, как показывает опрос, далеко не все респонденты сформировали отрицательное отношение к отдыху вблизи Москвы, опираясь на собственный негативный опыт, поскольку такой ответ дали 40% из тех, кто никогда не отдыхал в области.

Анализ ответов тех респондентов, кто никогда не отдыхал в Подмосковье (их чуть более 20%), а также тех, кто отдыхал здесь очень давно (34,3%), в целом очень интересен. Исследования показывают: отрицательная оценка Подмосковья как рекреационного направления, сложившаяся в массовом сознании, сформирована старыми стереотипами (отрицательными впечатлениями, полученными несколько лет назад или «очень давно») и определенными предрассудками. Только так можно объяснить факт, что люди, никогда не отдыхавшие в Подмосковье, оценивают такую возможность как крайне нежелательную (ни при каких условиях я туда не поеду), а 5% уже заранее имеют отрицательную реакцию на данного рода предложение (очень недовольны отдыхом, хотя никогда в области не отдыхали).

Общественное сознание и восприятие очень инертны, поэтому впечатления и представления, однажды полученные или сформированные, с трудом поддаются в дальнейшем переоценке. Опыт исследования отношения потребителей к рекреационному продукту Подмосковья в этом отношении очень показателен.

Действительно, большинство лиц, принимавших участие в опросе, находятся во власти стереотипов 10–15-ти летней давности. Многие из тех, кто в последние год-два не выезжал на отдых на областную базу размещения, не представляют себе масштаба произошедших здесь изменений и по-прежнему считает, что спрос на этом направлении очень ограничен. Те же, кто отдыхал в Подмосковье год-два назад, остались очень довольны своим пребыванием. Они превращаются в постоянных клиентов областных пансионатов.

Чтобы понять природу процессов формирования общественного мнения, следует проанализировать основные источники получения информации клиентов о возможностях отдыха в Московской области. Основная информация о рынке и происходящих на нем изменениях идет по специализированным каналам, в первую очередь, по Интернету (тот, кто решил провести отпуск в Подмосковье, найдет в нем для себя много интересного). Общедоступные каналы такой информации не дают или дают в недостаточном количестве. Вместе с тем, непрямая реклама (общедоступные каналы) формируют общее представление о направлении, создавая потенциальный интерес, который конкретизируется в реальный спрос.

Для примера рассмотрим основные параметры концепции развития курортно-рекреационного комплекса федерального курорта Анапа на 2005—2010 годы. В результате маркетинговых исследований установлено, что растущие потребности рынка в высококачественных рекреационных услугах диктуют необходимость создания новых санаторно-курортных комплексов, отвечающих таким требованиям. В проекте стратегии развития туризма в Краснодарском крае по курорту Анапа предлагается развитие четырех приоритетных зон. Это Утриш — элитный отдых, Анапа — семейный отдых, Пионерский проспект — детский отдых и Благовещенская коса — новая, практически не освоенная зона отдыха.

Арендатором земли общей площадью 1800 гектаров является акционерное общество «Благовещенское». Из этого количества под рекреационную зону предлагается использовать 822 гектара. Именно этой территории планируется придать статус свободной экономической зоны на период проектирования, строительства и расчетного периода окупаемости при эксплуатации.

Для быстрого освоения новой рекреационной зоны потребуются масштабные инвестиции в строительство средств размещения ориентировочно в размере 34,116 млрд. рублей, на строительство объектов общественного питания, индустрии отдыха и развлечений — 5,114 млрд. рублей. На это предполагается использовать средства частных инвесторов.

Мировой опыт создания экономических зон рекреационного типа показывает, что на начальном этапе требуется поддержка государства по выделению бюджетных средств на развитие инженерной и транспортной инфраструктуры. А налоговые льготы высвободят капиталы, необходимые инвесторам для развития своих предприятий. И они, в свою очередь, «вытолкнут» вперед все сопутствующие сферы.

Поскольку маркетинговые исследования свидетельствуют о возможности полной загрузки комплекса, проект экономически эффективен. Строительство такого комплекса даст возможность отдыхать с детьми практически в любое время года и хорошо обеспеченным гражданам, и россиянам со средним достатком. Комплекс предполагает функционирование по турецкой модели, то есть по привлекательному для россиян принципу «все размещено». Кроме обычного набора развлечений это будет центр парусного спорта, океанарий, клубные отели, пансионаты. Все это позволит создать около 2,7 тысячи новых рабочих мест для жителей Анапы (из расчета 1 новое рабочее место на 15 отдыхающих).

Сводная стоимость всего комплекса, по оценке специалистов, составит 47 млрд. 918 млн. рублей. Планируется, что объем финансирования из государственной казны составит 4,342 млрд. рублей, столько же из бюджета Краснодарского края, от частных инвесторов — 39,234 млрд. рублей. Мероприятия, направленные на создание объектов развлечения, объектов общественного питания, будут финансироваться из средств частных инвесторов.

Окупаемость бюджетных инвестиций, рассчитанная непосредственно предприятиями, обслуживающими инженерные сети, коммуникации и объекты жизнеобеспечения, по существующим тарифам составляет около 40 лет. Это значительно меньше срока эксплуатации создаваемого комплекса. Окупаемость частных инвестиций, направленных на создание средств развлечения, наступает на 7-й год, а объектов общественного питания и индустрии развлечений — на 4-й год эксплуатации.