- •Инициатор проекта:
- •1. Цель проекта
- •1.1. Инициатор настоящего проекта
- •1.2. Местоположение территории застройки
- •1.3. Схема местоположения
- •1.4. Основные характеристики территории застройки
- •1.5. Состав объектов комплекса
- •1.6 Благоустройство территории
- •1.7. Характеристика и состав сооружений
- •2. Анализ рыночной позиции инвестиционного проекта
- •2.1. Привлекательность х-го района московской области
- •2.2. Рынок гостиниц в Подмосковье
- •2.3. Инвестиции в рекреационные комплексы
- •2.4. Гольф-клубы и гольф-поля
- •2.4.1. Требования к гольф-клубам и гольф-полям Здание клуба
- •Эффективность планировки поля
- •2.4.2. Планировочное решение и стоимость строительства гольф-полей
- •Отвод избытка грунтовых вод
- •2.5. Спортивное коневодство
- •2.6. Сегмент рынка поселков усадебного типа
- •Новые русские усадьбы
- •2.7. Прогноз цены продажи участков под усадьбы
- •2.8. Общие тенденции развития рынка загородного строительства
- •3. Расчет стоимости строительства
- •3.1. Продолжительность строительства, календарный план
- •3.2. Список этапов строительства комплекса
- •4. Фининсовый план
- •4.1 Основные допущения и нормативы для финансово-экономических расчетов (в т. Ч. Платежи по налогам, инфляция, издержки, способ отнесения выплат
- •4.2. Исходные данные для финансовых расчетов проекта
- •4.3. Результаты расчетов эффективности проекта
- •4.4. Интегральные показатели проекта
- •5. Анализ рисков проекта
- •5.1. Мероприятия по снижению рисков
- •Приложение 1 Классификация полей для гольфа по данным Российской ассоциации гольфа
- •Развлекательные комплексы Подмосковья Краткая характеристика Гольф-клубы
3. Расчет стоимости строительства
При определении стоимости нового строительства в рамках данной работы использовались два метода расчетов:
1. Метод расчета стоимости строительных и монтажных работ на основе составления сметы на основные (жилые) объекты строительства, в действующей сметно-нормативной базе 2001 года, включающей сметные нормы и единичные расценки (в сметных ценах на 1 января 2000 года).
Расчет смет осуществлялся по федеральным единичным расценкам, составленным в базисных ценах на 1 января 2000 года и предназначенных для определения прямых затрат в сметной стоимости строительства.
В ходе реализации данной модели осуществлялся подсчет объемов работ по эскизным проектным проработкам и действующим правилам исчисления объемов работ, установленным ГЭСН-2001 (Государственные элементные сметные нормы на строительные работы).
2. Метод восстановления (воспроизводства) с использованием УПВС (для административно-спортивного центра, объектов благоустройства и инженерной инфраструктуры.)
Данный метод использован для расчета административно-спортивного комплекса, основных инженерных сооружений, передаточных устройств и элементов благоустройства.
В ходе реализации данной модели в качестве показателя стоимости сравнительной единицы эксперты использовали стоимости единиц измерения:
1 кубический метр строительного объема здания;
1 погонный метр -линейного сооружения;
1 квадратный метр или 1 объект – по малым архитектурным формам и элементам благоустройства.
В рамках данной работы экспертами использовались сборники Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС) (утверждены Государственным Комитетом СМ СССР по делам строительства 14 июля 1970 года - издание официальное). Сборники УПВС предназначены для переоценки в современных ценах зданий и сооружений всех отраслей народного хозяйства. В процессе подбора аналогов использовались сборники, содержащие укрупненные показатели стоимости общественных и жилых зданий и сооружений и повышающие коэффициенты, учитывающие рост стоимости материалов и работ соответствующие современным условиям строительства и потребительским требованиям.
Указанные стоимостные показатели учитывают полную восстановительную стоимость, в том числе накладные расходы, плановые накопления, а также все виды удорожаний, как-то: затраты, связанные с производством работ в зимнее время; льготы, выплачиваемые строительным организациям; затраты на содержание дирекции строящихся предприятий, технадзор.
Величины восстановительной стоимости представлены в таблицах УПВС в зависимости от вида и назначения объекта, а также отдельно для каждого климатического региона и территориального пояса. По основным конструктивным характеристикам рассматриваемых объектов в сборниках УПВС были выбраны стоимостные аналоги и определена стоимость объектов в ценах 1969 года, при этом величины удельных показателей стоимости были дополнительно скорректированы на разницу в строительных объемах рассматриваемых объектов строительства и стоимостных аналогов.