§ 3. Требования формализации сделок

215

дарственная регистрация — это требование к уже состоявшемуся, имеющему определенное содержание факту.

Двойственность понимания государственной регистрации тре­бует соответствующего подхода при оценке норм п. 1 ст. 165 ГК РФ и п. 1 ст. 2 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»⁴⁷, согласно которой государственная регистрация выступает юридическим актом признания и подтверждения госу­дарством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Требование го­сударственной регистрации может рассматриваться только в ка­честве конститутивной формы сделки, и тогда несоблюдение это­го требования должно влечь недействительность сделки; если же требование государственной регистрации обращено к совершив­шемуся и оформленному правом факту, не может быть отнесено к форме и содержанию сделки, то государственная регистрация должна использоваться для регистрации уже возникших прав, до­казательства зарегистрированного права. При таком понимании государственная регистрация находится уже за рамками соверше­ния сделки, опосредует собой результат движения возникшего из сделки как юридического факта правоотношения.

С изложенных позиций нельзя признать обоснованными нормы и. 4 ст. 339 и ст. 584 ГК РФ в части недействительности нотариально удостоверенных, но незарегистрированных дого­воров об ипотеке и отчуждении недвижимого имущества под вы­плату ренты.

Во избежание двоякого толкования нормы п. 1 ст. 165 ГК РФ и в целях упорядочения требований формализации сделок может быть предложена следующая редакция: «Несоблюдение нотари­альной формы, а в установленных законом случаях используемого.в качестве формы сделки требования о государственной регистра­ции сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной».

Доказательством того, что регистрация может рассматриваться как фиксация факта совершения сделки, т.е. действия, облеченно-

⁴⁷ Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое иму­щество...».

216

Гл. 3. Действительность сделок как их режимная характеристика

го в определенную форму, является норма п. 3 ст. 165 ГК РФ, ко­торая гласит: если сделка, требующая государственной регистра­ции, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоня­ется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка ре­гистрируется в соответствии с решением суда. Так, облпотребсо-юз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акцио­нерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жило­го дома. Суд первой инстанции в иске отказал на том основании, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с тре­бованием о регистрации договора купли-продажи. Апелляцион­ная инстанция отменила решения суда и приняла постановление о регистрации сделки исходя из следующих обстоятельств. Меж­ду облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена и исполнена двухсторонняя сдел­ка купли-продажи жилого дома. Правомерность заключения до­говора не оспаривалась. Покупатель с требованием зарегистриро­вать эту сделку в регистрирующий орган не обращался, так как утратил к ней интерес из-за убыточности сделки. В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома подлежит обязательной государственной регистрации. Поэтому не заре­гистрировавший сделку правообладатель правомерно поставил вопрос о регистрации исполненной сделки, а бездействие ак­ционерного общества вышестоящей судебной инстанцией обос­нованно квалифицировано как уклонение от государственной регистрации. Принятое решение послужило основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуще­ствить государственную регистрацию сделки⁴⁸. Государственная регистрация здесь рассматривается как регистрация уже возник­шего права, доказательство его существования.

4. Наличие конститутивных требований к форме сделки сви­детельствует о том, что бытие сделки зависит от условий, опреде­ленных не только ее субъектами, но и в законодательном поряд­ке. Эти условия могут касаться не только формы, но и иных уста­новленных законом условий. Например, предусмотренная в п. 2 ст. 449 ГК РФ недействительность торгов как условие недействи-

⁴⁸ См. п. 1 в: Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости... — С. 81.

$ 3. Требования формализации сделок

217

тельности договора с лицом, выигравшим торги, недействитель­ность договора поднайма без согласия наймодателя, недействи­тельность сделок, направленных на ограничение правоспособно­сти или дееспособности. В этом смысле условия сделки могут быть разделены на внешние и внутренние. Внутренние условия договора или односторонней сделки определяются их субъекта­ми, а внешние установлены законом и обязательны к исполне­нию. В английском договорном праве в качестве внутренних ус­ловий договора рассматриваются «его внутренние элементы, его содержание, установленные намерением сторон, действительным и прямо выраженным или конструктивным и подразумеваемым». Внешними называются условия, «устанавливаемые правом неза­висимо от намерений, выраженных сторонами, либо конструк­тивно приписываемых им правом. Действительность договора за­висит как от внутренних его условий, установленных самими сто­ронами в соответствии с их намерениями, так и от соблюдения правовых, или внешних условий, установленных правом безотно­сительно к намерениям сторон»⁴⁹.

Наличие внутренних и внешних условий сделок не противо­речит пониманию их как средств индивидуального регулирова­ния общественных отношений, а лишь подчеркивает то обстоя­тельство, что сделки не просто индивидуальные регуляторы отношений между субъектами, а именно индивидуальные право­вые регуляторы общественных отношений. Необходимость со­блюдения внешних условий при индивидуальном регулировании должна осознаваться субъектами сделок не только как требова­ние соблюдения публичного интереса в гражданском праве, но и как требования, в конечном счете через реализацию публичного интереса обеспечивающие реализацию интереса самого участ­ника сделки. Исходя из презумпции известности законов каж­дому, ссылки субъекта сделки после совершения конкретной сделки на незнание закона как на обстоятельство, предопреде­лившее игнорирование обязательных условий закона, при кон­статации действительности или недействительности сделки во внимание приниматься не должны. Выполнение всех требова­ний к содержанию сделки означает необходимость соотнесения

⁴⁹ Самонд и Вильяме. Основы договорного права. — М.: Изд-во иностр. лит., 1955. - С. 87-88.

218

Гл. 3. Действительность сделок как их режимная характеристика

выраженной в волеизъявлении воли с требованиями закона, т.е. необходимость включения изъявленной воли в правовую сферу и тем самым оценки ее как изъявления воли в сделке. Нежелание этого делать свидетельствует об отсутствии стремления именно к совершению сделки как используемого в гражданском праве юридического факта.

Таким образом, при совершении сделок проблема состоит не в необходимости оценки обязательности соблюдения установ­ленных законом требований для действительности сделок, учет и соблюдение которых должны быть очевидны для субъекта сдел­ки. Проблема заключена в определении критериев необходимо­сти и достаточности таких требований в законе, дабы обязатель­ные для действительности сделок, оформленные в законе режим­ные требования не дезавуировали сами себя, т.е. не привели фактом произвольного и чрезмерного их установления в законе к подмене индивидуального регулирования нормативным. Во избе­жание этого все оформленные в нормах права требования дейст­вительности сделок в конечном счете должны свидетельствовать о дефектности волевого процесса.

Конститутивное значение форме могут придать и субъекты сделок. Тогда она будет считаться одним из внутренних сущест­венных условий сделки, невыполнение которого однозначно го­ворит о том, что акт поведения не обретает качества сделки. При этом требование о государственной регистрации как форма сдел­ки не может быть установлено соглашением сторон, т.е. стороны не вправе требовать регистрации сделки с имуществом, для кото­рого закон не предусматривает государственную регистрацию. Требование государственной регистрации как конститутивная форма сделки может быть установлено только законом и высту­пает в качестве внешнего условия сделок.

5. Основная масса норм права о сделках носит рекоменда­тельный характер со стороны законодателя о заключении сделки в той или иной форме. В ст. 159 ГК РФ указано, что сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена пись­менная (простая или нотариальная) форма, может быть соверше­на устно. Если иное не установлено соглашением сторон, могут совершаться устно все сделки, исполняемые при самом их совер­шении, за исключением сделок, для которых установлена нота-

$ 3. Требования формализации сделок

219

риальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность.

Отдавая предпочтение словесной, в том числе письменной, форме сделок, законодатель способствует становлению опреде­ленности гражданского оборота. «Являясь более сложной, по срав­нению с устной, письменная форма сделок обладает и рядом пре­имуществ: а) приучает участников гражданского оборота к по­рядку, точному выражению своей воли; б) лучше, чем устная, способствует выяснению подлинного содержания сделки; в) наи­более точно закрепляет содержание сделки во времени; г) позволя­ет ознакомиться с условиями сделки непосредственно по тексту и убедиться в ее заключении; д) позволяет проверить подлинность документа и облетает осуществление контроля за законностью сделки; е) дает возможность иметь несколько идентичных экземп­ляров документа, в котором воплощена сделка»⁵⁰.

Закон рекомендует письменную форму для сделок юридиче­ских лиц между собой и с фажданами; для сделок граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установ­ленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки. Вме­сте с тем при несоблюдении указанных в ст. 161 ГК РФ рекоменда­ций ст. 162 ГК РФ оговаривает, что несоблюдение простой пись­менной формы недействительности сделки не влечет, а лишь ли­шает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Тем самым законодатель стремится осуществить контроль за совершением сделок, не искажая их сути. Эта же цель преследуется и в ст. 160 ГК РФ, в соответствии с которой законом, иными правовыми ак­тами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнитель­ные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих тре­бований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки.

Правильное сочетание требований конститутивного характе­ра с указаниями, не имеющими подобного значения, определяет

Хейфец Ф.С. Недействительность... — С. 31-32.

220

Гл. 3. Действительность сделок как их режимная характеристика

обеспеченную взаимодействием способов гражданско-правового регулирования эффективность требований формализации сделок и, как следствие, эффективность использования сделок как пра­вовой формы в гражданском обороте.