Вопрос 2. Обязанности сторон договора аренды и последствия их нарушения.

Основной обязанностью арендодателя является обязанность предоставить арендатору пользование вещью в течение срока аренды.

=> арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в том состоянии которое соответствует условиям договора и назначения имущества.

Если для пользования арендованым имуществом необходимо предоставление не только самого этого имущества, но и принадлежностей и относящихся к нему документов, то наряду с предоставлением имущества арендодатель должен предоставить эти вещи.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество свободное от вещных и иных недостатков.

Страд. вещных недостатков – вещь признается в тех случаях, когда они полностью или частично мешают пользоваться этим имуществом.

Знание / незнание арендодателя об этих недостатках правового значения не имеет.

Не отвечает арендодатель за следующие веди недостатков:

А) недостатки зафоксированные в договоре

Б) недостатки о наличии которых арендатор заведомо знал

В) явные недостатки.

Правовые недостатки:

При заключении договора аренды, арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах других лиц на предмет договора.

Помимо предоставления вещи в пользование, арендодатель обязан сохранить уже предоставленую арендатору возможность пользования в течении всего срока аренды.

Отдельным проявлением этой обязанности арендодателя служит обязанность осуществить капитальный ремонт сданного в аренду имущества.

Обязанность по осуществлению капитального ремонта возлагается на арендодателя по умолчанию. Он должен его произвести либо в срок, определенный договором, либо в разумный срок, если срок проведенного ремонта не определен в договоре, либо проведение ремонта вызваное неоложной необходиостью.

Конкретным договором аренды обязанность осуществлять капитальный ремонт м.б. возложена на арендатора.

Закономерно для отдельных разновидностей договора аренды может предусматриваться иное распределение обязанностей осуществления капитального ремонта.

Главной обязанностью арендатора является уплата согласованного вознаграждения ст. 614 п.1 предписывает, что арендная плата вносится за пользование арендованным имуществом.

Это означает, что если арендатор по каким – либо обстоятельством, зависящим от арендодателя или по обстоятельствам не зависящим не от одной из сторон был лишен возможности пользоваться арендованым имуществом, то арендная плата не подлежит взысканию.

Это положение привидится в судебной практике Призидиумом ВАС РФ

«Обзор практического разрешения споров, связаных с договором аренды»

2 разъяснения:

1) если арендодатель нарушил срок передачи арендатору арендованного имущества, то арендная плата подлежит начислению не со дня вступленя договора в силу, а со дня фактического поступления арендованого имущества в пользу арендатора.

2) если пользование арендованым имуществом неозможно без предоставления арендатору принадлежностей и относящихся к имуществу документов, то арендная плата начисляется со дня их предоставления.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы по общему правилу должны определяться договором аренды.

Если такие условия отсутствуют => стороны устанавливают такой порядок, условия и сроки, которые применяются в аналогичных ситуациях при сравнимых обстоятельствах.

Аренда - длящееся правоотношение => в период его существования размер арендной платы может изменяться.

По общему правилу: изменение размера арендной платы возможно по соглашению сторон.

Учитывая интерес арендатора, действующий закон устанавливает, что изменение размера арендной платы может происходить не чаще чем 1 раз в год.

Судебьая практика. Какой год указывается: календарный или год действия договора.

В последнее время практика по этому вопросу считает, что размер арендной платы не должен меняться за 1 год договора.

При применении данного законодательного ограничения, необходимо учитывать, что по смыслу закона неизменным должно оставаться само условие договора о размере арендной платы или порядка ее выплаты.

Если стороны поставили размер арендной платы в зависимость от каких либо условий

Пример: изменение курса валюты => размер арендной платы меняется каждый месяц.

В некоторых случаях размер арендной платы может меняться в зависимости от конкретного волеизъявления одной из сторон.

Пример: арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы если по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает условия пользования или состояние арендованного имущесвта существенно ухудшается.

2 обязанности арендатора:

Обязанность пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Арендатор должен соблюдать ту цель, для достижения которой имущество предоставляется в пользование.

Пример: Если нежилое помещение сдается в аренду для размещения офисного помещения, то арендатор не может организовать в данном помещении торговую или производственную базу.

Цель использования арендованого имущества существенным условием не является => в конкретном договоре можно оспаривать.

В такой ситуации арендатор ограничен в возможности использования арендованого имущества прямым назначением этого имущества.

Только с согласия арендодателя:

* субаренда

* передача прав и обязанностей из договора аренды другому лицу.

*арендные права передаются в залог

Это предписание напрямую относится лишь к общим положениям об аренде и зачастую изменяются в специальном предписании договора аренды.

С обязанностью арендатора использовать арендованное имущество надлежащим образом связывает его обязанность поддерживать имущество, в исправном состоянии производя за свой счет текущей ремонт и нести расходы по содержанию имущества.

Эта обязанность арендатора является диспозитивной.

=> может быть изменена не только специальным предписанием закона, но и соглашением сторон.

3 обязанности:

Обязанность по окончанию аренды вернуть арендованное имущество арендодателю.

По общему правилу: имущество должно быть возвращено в том же состоянии, в котором его получил арендатор с учетом нормального износа.

Договор аренды м.б. установлено иное состояние, в котором должно находиться арендованое имущество на момент возврата.

При возврате арендованного имущества встает вопрос о судьбе улучшений, производящихся в арендованом имуществе. Он решается в зависимости от двух обстоятельств:

1) являются ли улучшения отделимыми или неотделимыми

2) производится ли улучшения с согласия арендодателя или без такового.

Если арендатор произвел отделимые улучшения => они являются собственностью арендатора и возврату арендодателю не подлежат.

Если улучшения являются неотделимыми => они становятся собственностью арендодателя и подлежат возврату наряду с арендованым имуществом.

Если неотделимые нарушения были произведены с согласия арендодателя, то он обязан компенсировать арендатору стоимость произведенных улучшений.

Если без согласия => расходы арендатора возмещению не подлежат.

В судебной практике существовал спорный вопрос:

В какой форме д.б. выражено согласие арендодателя на произведения улучшения и насколько категорично д.б. это согласие.

В настоящее время:

Согласие арендодателя д.б. выражено в той же форме, в которой был заключен договор аренды.

Дача согласия в устной форме подлежит доказыванию арендатору.

Не требуется чтобы арендатор доказывал наличие прямого согласия арендодателя.

Достаточно того, чтобы арендатор доказал, что арендодатель знал о производимых улучшениях и не возражал против них.

Правило о судьбе улучшенного арендованного иущества является диспозитивным и может измениться.

Последствия нарушения сторонами своих обязаностей.

Зависят от характера допущенного нарушения.

Если арендодатель не предоставляет арендатору имущество, то у арендатора есть 2 альтернативы:

А) потребовать расторжения договора и возмещения убытков

Б) истребовать имущество от арендодателя по правилам ст.398 ГК и потребовать возмещения убытков вызваных просрочкой исполнения

Аналогичная возможность есть у арендатора в том случае, если арендованое имущество было ему предоставлено, но не были предоставлены необходимые принадлежности и документы.

При нарушении арендодателем обязанности передать имущество без вещных недостатков наступают следующие последствия:

* арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора

* арендатор вправе потребовать безвозмездное устранение недостатков арендованого имущества

* арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения арендной платы

* арендатор вправе потребовать возмещение собственных расходов на устраненные недостатки.

* арендатор вправе потребовать непосредственно удержать сумму произведенных расходов из суммы арендной платы, предварительно уведомив арендодателя.

Арендодатель извещается о требованиях арендатора либо о его намерении произвести устранение недостатков за счет арендодателя может незамедлительно заменить предоставленое арендатору имущество другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащим состоянии.

Только при аренде родовых вещей.

Если переданное имущество страдает правовыми недостатками:

* арендатор требует уменьшения размера арендной платы

* арендатор требует расторжения договора с возмещением убытков.

Если арендодатель не выполняет возложеную на него обязанность по осуществлению капитального ремонта, у арендатора есть 3 варианта:

1) требование соразмерного уменьшения арендной платы

2) расторжение договора с возмещением убытков

3) самостоятельное произведение капитального ремонта, + взыскание стоимости ремонста с арендодателя либо зачесть ее в счет арендной платы.

Если арендатор наруает обязанность по внесению арендной платы, то специальных последствий ГК на этот счет не устанавливает.

=> применяются общие правила о неисполнении обязательств

- убытки

- неустойка(если предусмотрено договором или законом)

- проценты % по ст. 395 ГК, если арендная плата носила денежный характер.

Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может потребовать досрочного внесения арендной платы, но не более, чем за 2 срока подряд.

Понятие ссущественных нарушений законом не расскрываются

=> ст.450 ГК – общие правила о существенных нарушениях.

Должно учитываться, что по действующему ГК невнесение арендатором арендной платы более 2х сроков подряд признается существенным, что арендодатель вправе отказаться от договора.

Если арендатор нарушит свою обязанность пользоваться имуществом, то арендодатель может потребовать расторжение договоро и возмещения причиненных убытков.

Если по окончанию аренды арендатор не возвращает арендованое имущество арендодателю, либо возвращает его несвоевременно, то арендодатель может потребовать от арендатора внесения арендной платы за все время просрочки.

Если размер арендной платы не покрывает всех убытков арендодателя  арендодатель может потребовать возмещения соответствующей разницы между полной суммой убытков и арендной платой.

Если за несвоевременный возврат долга предусмотрена неустойка  она предполагается штрафной, а не зачетной.

=> по умолчанию при отсутствии других указаний причиненные убытки будут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки.