Вопрос 2. Действие договора ренты.

Действие договора ренты заключается в переходе права собственности на имущество к плательщику ренты.

Это имущество м.б. как движимым, так и недвижимым, являясь предметом договора ренты наименование и колличество имущества всегда согласовывается сторонами.

Действие договора ренты состоит в возникновении между сторонами обязательного отношения по выплате ренты.

Это обязательное отношение имеет определенную специфику по сравнению с другими гражданско-правовыми обязательствами.

А) Это обязательство носит личный характер. Получатель ренты не просто получает денежную сумму, а средства для существования.

Б) Исполнение обязанности по выплате ренты в обязательном порядке обеспечивается:

если под выплату ренты передается недвижимое имущество, то оно автоматически считается находящимся в залоге у получателя ренты в обеспечение обязательства по ее уплате.

Передача недвижимого имущесвта под выплату ренты обременяет это недвижимое имущество.

Получатель ренты преобретает ограниченые вещные права на соответствующее имущество, следовательно в случае его отчуждения плательщик ренты и его обязанности по договору перейдут к покупателю.

Если под выплату ренты передается движимое имущество, то право залога на него не возникает. Движимое имущесвто рентой не обременяется , Но: дополнительным условием договора ренты будет являться либо обеспечение обязательства любым из способов, либо условие страхования ответственности плательщика ренты по договору.

Неисполнение обязательств по исполнению обеспечения, утрата или ухудшение свойств такого обеспечения дают получателю право отказаться от такого договора с применением реституции и возмещении убытков.

Обязательство по выплоте ренты является простым обязательством:

Получатель – кредитор

Плательщик – должник

Ответственность за неисполнение.

Закон устанавливает возможность применения ст.395 ГК

Такая санкция применяется не только в том случае, если в качестве ренты выступает денежная сумма, но и когда рента в натуральной форме.

Вопрос3. Правовые особенности отдельных разновидностей. (самостоятельно)

Тема: Общее положение об аренде.

Вопрос 1. Понятие и заключение договора аренды.

Стороны:

Арендатор

Арендодатель

Договор аренды – взаимный обязательственный договор, в котором арендодатель обязуется предоставить арендатору, имущество во временное пользование, а арендатор обязуется уплачивать за пользование имуществом согласованную цену – арендная плата.

Т.о. суть договора аренды заключается в возмездном предоставлении пользования одной или несколькими вещами.

Предмет – вещь.

В качестве предмета аренды могут выступать части вещей, если они способны к самостоятельному использованию.

В российском правопорядке вопрос о возможности части вещи долгое время оставался спорным.

Президиум ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров связаных с договором аренды»

«Часть вещи не м.б. предметом аренды, т.к. этой частью продолжает пользоваться арендодатель»

Точка зрения( Чуваков В.Б) : Это неправильно.

2010г. Пленум ВАС РФ: хотя такие договоры и не являются договорами аренды, к таким договорам по аналогии могут применяться предписания об аренде»

=> официальное допущение аренды части вещи.

Предметом аренды могут являться как движимая, так и недвижимая вещь.

Аренда – обязательственный договор, то арендодатель не должен быть собственником.

=> м.б. как собственник, так и иное лицо управомоченое на это в силу закона либо собственником вещи.

Предметом аренды могут выступать только непотребляемые вещи, т.к. по окончанию аренды, т.е. после использования арендованого имущества, арендатор должен вернуть арендодателю ту же самую вещь.

Необходимо учитывать, что вопрос о потребляемости и непотребляемости и непотребляемости вещей только по общему правилу связан с их прямым назначением.

Если стороны оговорят иное назначение арендованного имущесвта, вопрос о его потреблении/непотреблении решается в зависимости от его специального назначения.

По договору аренды арендодатель всегда предоставляет арендатору в пользование арендованое имущество.

Но стороны могут согласовать, что помимо пользования арендованой вещью, арендатору могут предоставить владение арендованой вещью.

Это так же происходит в тех случаях, когда пользование вещью невозможно без обладания ею.

Легальное определение договора аренды указывает что арендованое имущество передается либо в пользование, либо во владение и пользование арендатора.

В практике нередко встречаются случаи когда арендодатель помимо предоставления владения и пользования оказвает арендатору дополнительные услуги.

Пример: наряду с предоставлением в владение и пользование офисного помещения предоставляются услуги по его уборке.

Это не чистые договоры аренды, а смешаные договоры, к которым в соответствующих частях применяются предписания об аренде и др. договорных типах.

Арендная плата в договоре аренды как и цена в договоре купли-продажи по общему правилу является существенно-восполнимым условием, т.е. стороны согласовывают размер при заключении договора, лиюо определяют в дальнейшем по правилам п.3.ст.424 ГК.

В некоторых специальных разновидностях аренды арендная плата является существенным невосполнимым условием.

Арендная плата заключается в определенной денежной сумме, но стороны могут согласовать любые другие формы арендной платы.

Пример:

* определенная доля от доходов в результате использования арендованого имущества.

* Предоставление арендатором, арендодателю определенных услуг.

* Предоставление арендодателю определенной вещи в собственность или пользование.

* возложение на арендатора обязанности улучшения имущества за свой счет

* и др.

В судебной практике возникает вопрос могут ли рассмативать в качестве арендной платы внесение арендатором коммунальных платежей.

Президиум ВАС в обзоре практики разрешения споров, связаных с договором аренды:

Такие договоры не являются договорами аренды, т.к. арендная плата по своей сути должна поступать в распоряжение арендодателя.

Коммунальные платежи поступают к поставщикам коммунальных услу.

Такое толкование с теоретической точки зрения представляется спорным.

В самом ГК среди форм арендной платы существует возможность предоставления арендодателю услуг со стороны арендатора.

1) Услуга может не иметь овеществления результата.

С этой точки зренияможно сказать, что услуга как арендная плата поступает в распоряжение арендодателя.

2) Против говорят чисто практические рассуждения

Договор аренды является договором консессуальным в фактический состав входит только соглашение сторон по его существующем условиям.

Субъектами договора аренды могут выступать любые участники гражданского оборота.

М.б. заключен как в устной, так и в письменной форме.

В простой письменной форме:

А) на срок более года = 1год+1 день

Б) договоры аренды, в которых хотя бы одной из сторон договора являются ЮЛ.

В) договоры аренды в отношении недвижимого имущества путем составления одного документа, подписаного сторонами

п. А и Б : несоблюдение простой письменной формы не влияет на действиетльность договора, лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания.

п. В: Обличение их в простую письменную форму связано с тем, что эти договоры подлежат гос.регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации, => несоблюдение простой письменной формы должно влечь нечтожность договора.

Но: правило о гос.регистрации договора аренды недвижимости знает существующее исключение.

Если речь идет об аренде зданий или сооружений, либо отдельных помещений внутри них, такие договоры подлежат гос.регистрации только в том случае:

- заключены на определенный срок

- не менее года(1год).

Договор заключенный на меньший срок, либо без указаные сроки гос.регистрации не подлежат, но в силу прямого указания закона должны совершаться в ППФ, путем составления единого документа подписаного сторонами.