Вопрос 3. Правовое положение владеющего арендатора.

В цивилистики является спорным вопрос о юридической природе арендных отношений.

Сложилось 3 позиции:

1. Договор аренды является исключительно обязательственным договором => все порожденные им отношения являются обязательственными.

2. Арендатор вправе владеть и пользоваться чужой вещью. Это право хотя и основывается на обязательстве, договор аренды представляет собой ограниченое вещное право на чужую вещь.

3. Арендное отношение носит смешаный вещно-обязательственный характер => сочетает в себе элементы как вещных, так и обязательственных правоотношений.

Если проанализировать складывающиеся при аренде правоотношения, можно обнаружить, что между этими 3 точками нет неприодолимых преград:

1) Если рассматривать отношения между арендатором и арендодателем в рамках которых арендодатель обязывается предоставить пользование вещью, а арендатор обязуется к уплате арендной платы, то эти отношения регулируются договором аренды и являются по своей природе обязательственным правоотношением.

2) При аренде, в процессе владения и пользования арендным имуществом, арендатор вступает в правоотноения не только с арендодателем, но и с 3ми лицами.

Это отношения, хотя и связано с договором аренды, возникает из факта предоставления арендатору владения чужой вещью.

Это отношение по своей природе является абсолютным, т.е. связывает арендатора с персонально-неопределенным кругом обязаных лиц.

Субъективное право владеющего арендатора обладает признаком следования, в соответствии с которым переход права собственности на сданное в аренду имущество арендатором к другому лицу не является основанием изменения или расторжения договора аренды.

Призидиум ВАС РФ: Новый собственник имущества может потребовать внести в договор аренды только такие изменения, которые связаны с наименованием арендодателя, и его реквизиты.

Право владеющего арендатора может защищаться вещно-правовыми способами, т.к. ст.305 ГК предписыает, что вещно-правовой способ защиты причитывается любому лицу, владеющему имуществом на законных основаниях.

Т.о право владеющего арендатора носит абсолютный характер, обладает признаками следования, может защищаться вещно-правовым способом.

=> Данное право представляет собой ограниченое вещное право на чужое имущество.

С договором аренды связано не одно, а 2 правоотношения:

1. Является обязательственным правоотношением: связывает арендатора с арендодателем.

2. Возникает из факта предоставления арендатору права владения чужим имуществом и связывающим арендатора с неопределенным кругом лиц, являющегося вещным правоотношением.

Вопрос 4. Аренда как длящееся обязательственное правоотношение.

Ст.610 ГК предписывает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором аренды.

Но: Это не означает, что срок является существенным уловием договора аренды.

Являясь обычным условием оно м.б. не согласовано при заключении договора => считается, что стороны заключили договор на неопределенный срок.

Те же последствия наступают в случаях, когда стороны имели намерение согласовать срок, но смогли это сделать юридически действительным способом.

Пример: Призидиум ВАС РФ рассматривал дело: «договор аренды действует до начала реконструкции сданного в аренду здания»

Разъяснил: в такой ситуации срок не определен.

Срок м.б. определен либо указанием на конкретную дату, либо истечением определенного отрезка времени, либо на событие, относительно которого оно точно наступит, неизвестно лишь когда.

Реконструкция здания – может наступить, а может и нет.

Включив такое положение поставив договор под отменительное условие, а договор на неопределенный срок.

Разница между срочным и бессрочным договором аренды имеет не только теоретическое, но и практическое значение.

1) В связи с вопросом гос.регистрации договора аренды

Гос.регистрации подлежат только такие договоры аренды зданий и сооружений, которые заключаются на определенный срок не менее 1 года.

Договор заключенный на нопределенный срок гос.регистрации не подлежат.

2) При прекращении арендных отношений

По общему правилу: аренда из срочного договора аренды прекращается только в связи с истечением установленного срока.

Досрочное прекращение такого арендного отношения допускается только по основаниям прямого указания в законе или договоре. К.п. в связи с виновными деяниями контрагента.

Пример:

* арендатор существнно ухудшил арендованое имущество

* 2 раза подряд не вносит арендную плату

Арендодатель может обратиться в суд о расторжении договора.

Арендатор также может обратиться в суд с аналогичными требованиями.

Договор заключенный на неопределенный срок м.б. в любое время расторгнут по требованию любой из сторон.

Для этого необходимо лишь уведомить другую сторону о предстоящим прекращении аренды за определенный срок:

- движимое имущество – 1 месяц

- недвижимое имущество – 3 месяца

Практика: указанные сроки исчисляются со дня получения контрагентом уведомления о прекращении арендных отношений по действующему законодательству. Если по окончанию срока, арендатор продолжает пользоваться арендованым имуществом, а арендодатель не высказывает возражения по этому поводу,

 договор аренды сичтается автоматически возобновленным, на тех же условиях на неопределенный срок.

Данное предписание в ГК считается как императивное,

Но: по своей сути оно является диспозитивным, т.к. оно призвано обеспечить итнересы сторон договора аренды.

=> На практике стороны включают в договор аренды иные правила его пролангации, указывая что договор считается пролангированным на тех же самых условиях на тот же самый срок.

В судах они рассматриваются как действительные и не противоречащие закону.

Но: возникает вопрос об их гос.регистации.

Такие договоры гос.регистрации не подлежат, независимо от колличества пролангаций, и фактического срока их действия.

При пролангации договора стороны фактически заключают новый договор аренды с новым сроком действия, продолжительность которого менее 1 года.

Арендатору по окончанию аренды предоставляется преимущественное право на заключение нового договора аренды в отношении того же имущества на новый срок.

Это право возникает у арендатора только в случае, если он надлежащим образом исполнял обязанности.

Оно дает ему приимущество перед 3ми лицами на одинаковых для всех условиях.

Пример: Если арендодатель намерен увеличить размер арендной платы, арендатор не вправее требовать заключение на прежних условиях.

В случае нарушения преимущественного права покупки и в течение года арендодатель заключил новый договор аренды с 3м лицом, то арендатор вправе потребовать перевода прав и обзанностей по новому договору с одновременным возмещением убытков,

Либо арендатор вправе потребовать только возмещения убытков без перевода прав и обязанностей.

Тема: Безвозмездное пользование(ссуда)

1. Понятие и заключение договора ссуды.

2. Обязанности ссудодателя и последствия их неисполнения

3. Обязанности ссудополучателя и последствия их неисполнения.

4. Ссуда как длящееся обязательственное правоотношение.

1 Вопрос.

Наряду с договором аренды ГК регламентирует его безвозмездный аналог, который именуется договором безвозмездного пользования – ссудой

Ссуду в точном юридическом смысле как договор, направленный на безвозмездное пользование вещью необходимо отличать от договора банковской ссуды.

В этом случае термин ссуда используется не в юридическом смысле, а сам этот договор представляет собой разновидность кредитного договора.

Выделяют 2 вида договора ссуды:

1. Обязательственный договор, в котором одна сторона – ссудодатель, обязуется предоставить другой стороне – ссудополучателю ограниченное во времени пользование вещью.

Такой договор влечет возникновение обязательственного правоотношения между сторонами и требует его исполнения.

2. Реальный договор, посредством которого ссудодатель безвозмездно предоставляет ссудополучателю ограниченное во времени пользование вещью, тем самым обременяет свое право на нее.

Такой договор имеет все признаки распорядительных сделок за исключением одного:

договор ссуды представляет собой казуальную сделку, т.к. в состав этой сделки помимо действия об обременении правом, входит соглашение о его безвозмездности.

При релальном договоре ссуды обязательственные правоотношения между сторонами возникает лишь при истечении срока ссуды, когда у ссудополучателя возникает обязанность вернуть имущество ссудодателю.

Т.к. договор ссуды по многим признакам схож с договором аренды, ГК не предусматривает исчерпывающей регламентации.

Выделяются несколько предписаний расположенных в договоре аренды, которые могут применяться к ссуде:

- Совпадают предписания об объектах договора аренды и ссуды

- Предписания о несущественном характере указания о сроке

- Совпадают правила пользования имуществом(аренд./получ. в ссуду)

- Совпадают правила о пролангации договора ссуды после окончания действия договора

- Совпадает право о судьбе улучшений арендного имущества или имущества полученного в безвозмездное пользование, за исключением того, что про ссуде стоимость произведенных улучшений не возмещается.

Сторонами договора ссуды по общему правилу: могут быть любые субъекты гражданского оборота.

Закон может устанавливать определенные изътия из этого правила.

В частности коммерческие организации не вправе предоставлять свое имущество в безвозмездное пользование своим учредителям, участникам или членам организационного управления.

С осторожностью следует относиться к договорам ссуды, заключенным между двумя коммерческими организациями.

т.к. основная цель организаций – это извлечение прибыли, посредствам осуществления предпринимательской деятельности.

Извлечение прибыли из безвозмездного пользования чужим имуществом не в полной мере соответствует статусу коммерческой организации.

Дарение между коммерческими организациями не допускается.

Договор ссуды будучи безвозмездным, также схож с договором дарения.

Предмет: единственное существенное условие так же как и при договоре аренды могут быть движимые и недвижимые вещи, но не имущественные права.

Предоставление пользования по договору ссуды должно совершаться безвозмездно.

Ссуда не является взаимным или синолагматическим договорами.

Несмотря на то, что у ссудополучателя существуют определенные обязанности.

Эти обязанности не являются эквивалентом предоставления имущества ссудополучателю  ссуда предоставляет собой несовершенную синалагму.

ГК не содержит общих положений о форме договора ссуды  применяются общие предписания о форме сделок и гражданских договоров в частности.

2 Вопрос.

Они зависят от разновидности договора ссуды который имеет место в каждом конкретном случае.

При консессуальной ссуде на ссудодателе лежат 3 обязанности:

1. Предоставить ссудополучателю пользование вещью

ссудодатель обязан предоставить вещь в том состоянии, в котором она соответствует услувиям договора и назначению вещи.

При отсутствии иных правил одновременно с вещью должны предоставляться принадлежности и относящиеся к ней документы.

ГК не решает вопрос о том, должен ли ссудодатель обеспечить владение и пользование, либо только владение.

В порядке аналогии этот вопрос должен решиться также как и при аренде.

2. На ссудодателе лежит обязанность сохранить предоставленную возможность пользования в течение обусловленного срока.

3. Ссудодатель обязан предоставить в пользования вещь, свободную от вещных и правовых недостатков.

Содержание этой обязанности несколько отличается от аналогичной обязанности арендодателя.

Сссудодатель отвечает только за те недостатки вещи, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора.

Сссудодатель не отвечает за оговоренные недостатки, за недостатки, которые были заранее известны ссудополучателю, за явные недостатки – те, которые могли быть обраружены ссудополучателем при обычном способе приемки имущества.

Что касается обеспечения свободы вещи от правовых недостатков – она совпадает с обязанностями арендодателя.

Сссудодатель должен предупредить ссудополучателя обо всех правах третьих лиц на имущество предоставляемого в ссуду.

При реальной ссуде.

Первая из 3х вышеназванных обязанностей ссудодателя отпадает, т.к. действия по предоставлению имущества в пользование совершается для заключения договора, а не во исполнении обязанности возникшей из договора.

Вторая и третья обязанности остаются без изменения.

Посладствия неисполнения своих обязанностей зависит от характера нарушения, Но: содержание этих последствий отличаются.

Если ссудодатель в нарушении своей обязанности не передает вещь в пользование ссудополучателю, он вправе требовать расторжения договора и получения реального размера ущерба.

В отличие от аренды – упущенная выгода ссудополучателем не возмещается.

При непридоставлении ссудополучателю принадлежностей и документов – аналогичные последствия ссудополучатель может потребовать предоставления таких документов в принудительном порядке, либо следует расторжение договора + возмещение реального ущерба.

ГК не регламентирует вопрос о том, может ли ссудополучатель потребовать в принудительном порядке предоставление самой вещи, являющейся предметом ссуды.

Отсутствие подобной нормы применительно к договору ссуды может объясниться тем, что сама обязанность предоставленного пользования характерна не для всех договоров ссуды, а лишь для консессуальной его разновидности. По этой причине в ГК относит указание на общие последствия неисполнения обязанности.

 Если договор ссуды консенсуальный(т.е. создает обязанность предоставить вещь в пользование и она не исполняется),

то ссудополучатель может истребовать имущество по правилу ст. 398 ГК.

Если ссуда реальная  истребование имущества не допускается, т.к. это означало бы понуждение к заключению договора ссуды.

При обнаружении вещных недостатков:

1. Требование от ссудодателя безвозмездного устранения недостатков.

2. Возмещение своих расходов на возмещение недостатков

3. Расторжение договора + возмещение понесенного им реального ущерба.

Ссудодатель может освободить себя от ответственности, если в разумный срок может заместить имущество.

При обнаружении правовых недостатков ссудополучатель может защищаться одним способом:

Требование о расторжение договора с возмещением реального ущерба.

3 Вопрос.

На ссудополучателе лежит обязанность поддерживать имущество ссудодателя в исправном состояние, осуществлять как текущий, так и капитальный ремонт.

Это обязанность носит диспозитивный характер и может быть исключена договором.

По окончанию ссуды ссудополучатель должен вернуть предоставленное ему имущество ссудодателю по правилам установленным для договора аренды.

Как и при аренде ссудополучатель должен пользоваться имуществои в соответсвие с условиями договора и назначением имущества.

В случае неисполнения обязанностей ссудополучателя:

при неосуществление ремонта, а так же при существенном ухудшение состояния имущества, ссудодатель вправе потребовать расторжения договора, не исключая возможности требования возмещения понесенного им реального ущерба.

4. Вопрос

В договоре ссуды, условие о сроке, также как и в договоре аренды является обычным условием, следовательно договор ссуды может быть заключен как с указанием срока, так и на неопределенный срок.

Право о возможности в любой момент прекратить отношения из бессрочного договора, к договору ссуды не применяется.

Следовательно, договор ссуды может быть прекращен:

1. По соглашению сторон

2. В связи с истечением срока (если на определенный срок)

3. В случае отсутствия(прекращения) ссудополучателя (смерти физического лица, ликвидации юридического лица).

Конкретным договором ссуды, могут быть предусмотрены иные последствия прекращения ссудополучателя (пример: переход его прав к наследникам)

4. По требованию одной стороны в судебном порядке при неисправности контрагента.

Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора:

1. Ссудополучатель использует вещь не по назначению с договором или назначением вещи

2. Ссудополучатель не выполняет обязанности по поддержанию вещи в исправном состоянии.

3. Ссудополучатель существенно ухудшил состояние вещи.

4. Без согласия ссудополучателя вещь была передана 3му лицу.

Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора:

1. При обнаружении неоговоренных недостатков, препятствующих использованию имущества.

2. Если имущество в силу обстоятельств, за которое ссудополучатель не отвечает, окажется в состояние, непригодном для использования

3. Если вещь обременена правовыми недостатками.

4. Если ссудодатель не исполняет свою обязанность передать вещь в пользование или не предоставить принадлежности и относящиеся к вещи документы.

5. Любая из сторон договора ссуды, учитывает его безвозмездный характер, вправе отказаться от договора.

При этом обращение в суд и доказывание неисправности контрагента не требуется.

Для отказа, достаточно известить другую сторону за 1 месяц.

Не имеет значения движимая или недвижимая вещь.

Конкретным договором ссуды могут быть предусмотрены иные правила извещения контрагента об отказе от договора.

НО: сама принципиальная возможность от отказа является императивной и не может исключаться договор ссуды.

По умолчанию закон предусматривает право на отказ от договора и для тех случаев когда договор был заключен на определенный срок.

Необходимо: Известить другую сторону за 1 месяц. Договорные отношения будут автоматически прекращены, несмотря на то, что предусмотренный договором ссуды срок не истек.

Право отказа, от срочного договора ссуды предусмотрено диспозитивной нормой, следовательно это право может быть исключено конкретным договором ссуды.

Закон предусматривает возможность изменения субъектного состава:

1. Отчуждение имущества, переданного в безвозмездное пользование, а именно перемена субъекта на стороне ссудодателя. Его обязанности по договору переходят к новому собственнику имущества, который приобретает не чистое право собственности, а право собственности, обремененное правами ссудополучателя.

2. Переход прав собственности на имущество, переданное в безвозмездное пользование к другому лицу по указанным в законе основаниям:

1. Смерть гражданина – ссудодателя, следовательно переход прав собственности к наседникам

2. Реорганизация юридического лица, являющегося ссудодателем,следовательно переход имущества к его правоприеемнику.

3. (спор) Ликвидация юридическое лица, являющегося ссудодателем -следовательно переход имущество в собственность к другому лицу.

Тема: Коммерческая концессия (франчайзинг)

1. Понятие и заключение договора коммерческой концессии.

2. Обязанности сторон и последствия их неисполнения (ненадлежащего исполнения).

3. Коммерческая концессия как длящееся обязательственное правоотношение.