15. Методика определения рыночной и кадастровой цены сельскохозяйственных угодий

15.1. Условия и факторы формирования рыночной цены земли

Условие – это наличие мотивов определенных действий людей, а фактор – это движущая сила какого-либо процесса. Толкование данных понятий поможет сформулировать условия формирования рынка земли и факторы, при взаимодействии которых образуется рыночная цена земли.

Условие 1. Достаточно большое количество потенциальных продавцов земельных участков. Данное условие необходимо для формирования цены равновесия, то есть рыночной цены, так как рыночная цена образуется при действии законов спроса и предложения, а для их проявления необходимо достаточно большое количество продавцов и покупателей.

Данному условию соответствует фактор 1 - большое количество собственников земельных участков, которые могут предложить их для продажи или сдачи в аренду. В России данный фактор сформирован: зарегистрировано более 42 млн. собственников земельных участков. В сельском хозяйстве в приватизированных хозяйствах все работающие и пенсионеры, а в отдельных случаях и работники социальной сферы имеют "Свидетельства на право собственности на землю", в которых указана площадь земельной доли и её кадастровая цена. Также в собственности находятся земельные участки под застройкой, в личном подсобном хозяйстве, в садово-огороднических кооперативах. В колхозах, акционерных обществах, обществах с ограниченной ответственностью и прочих приватизированных хозяйствах сельхозугодия находятся в частной собственности, но использование земли совместное, то есть коллективное. Поэтому собственники земельных долей называются сособственниками.

Наряду с частной собственностью около 20% площади сельхозугодий находятся в государственной и муниципальной собственности.

Условие 2. Полная экономическая ответственность собственников земельных участков.

Частные собственники (фермеры и сособственники) ведут хозяйство на основе самофинансирования, то есть результаты хозяйственной деятельности зависят от наличия собственных финансовых ресурсов.

При полной экономической ответственности владелец земельного участка свободен в выборе вариантов свой деятельности: он может оставаться собственником или освободиться от земельного участка. Если собственник земли не выдерживает конкуренции, не может приспособиться к экономической ситуации и не в состоянии получать предпринимательский доход не ниже нормально-удовлетворительной прибыли, то он предъявляет участок для продажи или сдачи в аренду. Если он не сделает выбор, то будет платить земельный налог, не получая от земли дохода.

Следовательно, полная экономическая ответственность порождает фактор 2 - добровольное полное (при продаже) или частичное (при сдаче в аренду) отчуждение земельных участков.

Условие 3. Спрос на земельные участки. От спроса зависит размер земельной ренты, которая принимается в расчёт цены земли и размера арендной платы. Однако для выявления рыночной цены должна быть конкуренция между покупателями, которая является фактором 3, порождаемым спросом.

Условия для конкурентной борьбы создаются путём организации аукционов. Аукционы проводятся при продаже участков городских поселений, но для продажи участков сельхозугодий пока не созрели условия для организованной торговли. Фактор спроса, кроме юридических ограничений, не получил экономической основы для своего становления. Спрос на сельхозугодия зависит от возможности получения нормально-удовлетворительной прибыли, что проблематично при наличии диспаритета цен и недостаточной господдержке.

Условие 4. Регулирование рынка земли должно осуществляться таким образом, чтобы не ущемлялась свобода ценообразования. На рынке земли свобода в образовании цен зависит от полноты реализации собственности на землю.

Создание этого условия формирует фактор 4 - защищенность участников рынка. Защищенность граждан обеспечивают различные правовые нормы, изложенные, в частности, Земельном Кодексе и Законе об обороте земли сельскохозяйственного назначения, который вступил в силу в январе 2003 г.