6.2 Основні методичні підходи до ринкової оцінки підприємства

Уся методологія оцінки бізнесу побудована на аксіомі «гроші завтра не є гроші сьогодні». Для правильної оцінки майбутніх надходжень необхідно провести тимчасове коректування, використовуючи складний відсоток і дисконтування.

При складному відсотку кожне наступне нарахування ставки здійснюється від накопиченої в попередній період суми. Простий відсоток не припускає даної процедури – доход приносить тільки спочатку вкладена сума.

Функція нагромадження суми грошової одиниці використовується в тому випадку, якщо відома поточна вартість грошей і потрібно визначити її накопичену суму (майбутню вартість) на кінець визначеного періоду при заданій ставці доходу на капітал.

При нарахуванні відсотків раз у рік майбутня вартість одиниці визначається по формулі

(6.1)

Поточна вартість одиниці – це величина, зворотна накопиченій сумі одиниці, тобто поточна вартість одиниці, що повинна бути отримана в майбутньому.

При нарахуванні відсотків раз у рік

(6.2)

Ця функція зворотня функції накопиченої суми грошової одиниці. Зміст задач такого класу полягає в тому, щоб при заданій ставці дисконту дати оцінку поточної вартості тих грошей, що можуть бути отримані наприкінці визначеного періоду.

Ануітет – серія рівновеликих платежів, що відстоять друг від друга на один рівновеликий проміжок часу. Розрізняють звичайний ануітет, коли платежі здійснюються наприкінці кожного періоду, і авансовий ануітет, коли платіж виробляється на початку кожного періоду.

При платежах наприкінці кожного року

(6.3)

де РМТ – рівновеликі періодичні платежі (надходження).

Визначення поточної вартості підприємства методом дисконтування майбутніх доходів припускає використання двох факторів: поточної вартості одиниці і поточної вартості ануітета. Доход складається з двох складових частин: потоку доходів і одноразової суми від перепродажу підприємства.

Існують два основних методи розрахунку величини потоку коштів: непрямий і прямої. Непрямий метод аналізує рух коштів по напрямках діяльності. Він наочно демонструє використання прибутку й інвестування розташовуваних коштів. Прямий метод заснований на аналізі руху коштів по статтях приходу і витрати, тобто по бухгалтерських рахунках.

Ставка дисконту, чи вартість залучення капіталу, повинна розраховуватися з обліком трьох факторів.

1. Наявність у багатьох підприємств різних джерел приваблюваного капіталу, що вимагають різних рівнів компенсації.

2. Необхідність обліку для інвесторів вартості грошей у часі.

3. Фактор чи ризику ступінь імовірності одержання очікуваних у майбутньому доходів.

Розрахунок ставки дисконту залежить від того, який тип грошового потоку використовується для оцінки як базу:

- для грошового потоку для власного капіталу застосовується ставка дисконту, рівна необхідний власником ставці віддачі на вкладений капітал;

- для грошового потоку для всього інвестованого капіталу застосовується ставка дисконту, рівна сумі зважених ставок віддачі на власні капітал і позикові засоби (ставка віддачі на позикові засоби є процентною ставкою банку по кредитах), де як ваги виступають частки позикових і власних засобів у структурі капіталу. Така ставка дисконту називається середньозваженою вартістю капіталу.

Метод капіталізації доходів полягає в розрахунку поточної вартості майбутніх доходів, отриманих від використання об'єкта за допомогою коефіцієнта капіталізації

(6.4)

де V – вартість;

I – періодичний доход;

R – коефіцієнт капіталізації.

Метод прямої капіталізації застосовується в тих випадках, коли мається достатня кількість даних для оцінки доходу, доход з нерухомості є стабільним чи, принаймні, очікується, що поточні грошові доходи приблизно будуть рівні чи майбутнім темпи їхнього росту помірні. Це стосується, наприклад, об'єктів з чітко визначеною орендною платою на багато років уперед. У силу того, що поточна вартість дуже чуттєва до змін коефіцієнта, для його використання необхідні чіткі ринкові вказівки на його величину.

Основна перевага цього методу – простота розрахунків. Інша перевага полягає в тому, що метод прямої капіталізації в кінцевому рахунку безпосередньо відбиває ринкову кон'юнктуру. Це зв'язано з тим, що при його застосуванні, як правило, береться досить велика кількість угод з нерухомістю і проводиться їхній аналіз з погляду доходу і вартості.

Однак метод не слід застосовувати, коли відсутня інформація про ринкові угоди; якщо об'єкт ще не побудований, а виходить, не вийшов на режим стабільних доходів; коли об'єкт піддався серйозним руйнуванням у результаті стихійного лиха, тобто вимагає серйозної реконструкції.

Метод має ще один серйозний недолік. Справа в тім, що у формулі розрахунку поточної вартості присутня щорічний доход. Як цей доход при оцінці нерухомості береться так називаний чистий операційний доход. Це такий доход, що виходить з потенційного валового доходу після вирахування з нього всіх можливих втрат і операційних витрат, включаючи резерв на заміщення. Ця інформація дуже часто відноситься до розряду комерційних таємниць, і доступ до неї вкрай обмежений. У силу цього задача збору інформації про ринкові угоди і, отже, розрахунок коефіцієнта капіталізації є досить складною проблемою.

Порівняльний підхід в основному використовується там, де мається достатня база даних про угоди купівлі-продажу. Даний метод заснований на принципі заміщення – покупець не купить об'єкт нерухомості, якщо його вартість перевищує витрати на придбання на ринку схожого об'єкта, що володіє такою же корисністю.

Основні переваги порівняльного підходу:

1) оцінювач орієнтується на фактичні ціни купівлі-продажу аналогічних підприємств. Ціна визначається ринком, а оцінювач обмежується тільки корегуванням, що забезпечує порівнянність аналога з оцінюваним об'єктом;

2) оцінка заснована на ретроінформації і, отже, відбиває фактичні результати виробничо-фінансової діяльності підприємства;

3) ціна фактично зробленої угоди максимально враховує ситуацію на ринку, а виходить, є реальним відображенням попиту та пропозиції.

Разом з тим порівняльний підхід має ряд істотних недоліків: ігнорує перспективи розвитку підприємства в майбутньому; недоодержання інформації від підприємств-аналогів є досить складним процесом; оцінювач повинний робити складні корегування, вносити виправлення, що вимагають серйозного обґрунтування, у підсумкову величину і проміжні розрахунки.

Таким чином, можливість застосування порівняльного підходу залежить від наявності активного фінансового ринку, приступності фінансової інформації і наявності служб, що накопичують цінову і фінансову інформацію.

Порівняльний підхід оцінки підприємства використовує всі традиційні прийоми і методи фінансового аналізу. Визначення ринкової вартості власного капіталу підприємства порівняльним методом засновано на використанні цінових мультиплікаторів.

Ціновий мультиплікатор – це коефіцієнт, що показує співвідношення між ринковою ціною підприємства чи акції і фінансовою базою. Фінансова база оцінного мультиплікатора є, по суті, вимірником, що відбиває фінансові результати діяльності підприємства, до яких можна віднести не тільки прибуток, але і грошовий потік, дивідендні виплати, виторг від реалізації і деякі інші.

Для розрахунку мультиплікатора необхідно:

• визначити ціну акції по всіх компаніях, обраним як аналог, – це дасть значення чисельника у формулі;

• обчислити фінансову базу (прибуток, виторг від реалізації, вартість чистих активів і т.і.) або за визначений період, або за станом на дату оцінки – це дасть величину знаменника.

Існує багато оцінних мультиплікаторів, застосовуваних при оцінці вартості бізнесу. Їх можна розділити на два типи: інтервальні і моментні.

До інтервальних мультиплікаторів відносяться: ціна / прибуток; ціна/ грошовий потік, ціна/дивідендні виплати; ціна / виторг від реалізації.

До моментних мультиплікаторів відносяться: ціна / балансова вартість активів; ціна / чиста вартість активів.