12.22 Права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем недвижимостей.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижи­мостью и необходима для ее использования. Если продавец выступает собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передаются права собственности, аренды или иные права на соответствующую часть земельного участка в соответствии с договором. Если договором не определено право на соответствующий земельный участок, то к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, если недвижимость находится на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, передача такого земельного участка возможна без согласия собственника, если использование данного участка не противоречит условиям пользования, установленным законом или договором. Покупатель приобретает в данном случае право пользования таким участком или его частью на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

12.23 Передача недвижимости покупателю.

Комментарии к Статье 556 (гражданского кодекса). П. 1 коммент. ст. определяет порядок и момент исполнения продавцом договора продажи недвижимости. Исполнение договора состоит из двух юридически значимых действий: а) подписание сторонами передаточного акта или иного документа (акта приема - передачи и т.п.); б) вручение имущества покупателю. В соответствии со ст. 224 ГК вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение покупателя или указанного им лица. Норма является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрен иной порядок передачи. Момент исполнения настоящего договора следует отличать от момента его заключения и от момента перехода права собственности на недвижимость (см. ст. 551 и коммент. к ней). 2. Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также уклонение продавца от вручения, а покупателя от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия. В соответствии с п. 2 ст. 463 покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимости (индивидуально - определенной вещи) (ст. 398 ГК). В том случае, когда от исполнения отказался покупатель, продавец в соответствии со ст. 484 ГК вправе потребовать от покупателя принять товар либо отказаться от исполнения договора. 3. Если продавец передает покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора, о чем имеется оговорка в передаточном акте (ином документе), а покупатель все же ее принимает, то продавец считается ненадлежаще исполнившим договор. В этом случае покупатель в соответствии со ст. 393 ГК вправе требовать от продавца возмещения ему убытков. О последствиях ненадлежащего исполнения договора в виде передачи недвижимости ненадлежащего качества см. ст. 557 и коммент. к ней.Передача недвижимости в соответствии с заключенным договором происходит путем подписания соответствующего передаточного акта, подписанного сторонами в передаче имущества в натуре