7. Прекращение договора социального жилищного найма

Прекращение может происходить по взаимному волеизъявлению, по воле одной из сторон, либо по обстоятельствам, не зависящих от воли сторон.

Расторжение договора

По инициативе нанимателя расторжение может быть произведено в любое время по любым причинам. Единственное условие – необходимо получить согласие членов семьи. Необходимых действий нет, нужно просто выехать из помещения.

По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение признано непригодным для проживания.

По инициативе наймодателя договор может быть расторгнут только в судебном порядке, в случае виновного поведения нанимателя. Зафиксированы в законе данные случаи:

• Невнесение платы за жилье и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев подряд

• Разрушение или повреждение жилого помещения нанимателями или членами его семьи

• Систематическое нарушение прав и законных интересов соседей (не любое, а которое делает невозможным совместное проживание граждан в одном доме)

• Использование жилого помещения не по назначению

• Самовольное переустройство либо перепланировка (однако возникает право на расторжение, если суд отказывается сохранить жилое помещение в переустроенном виде, либо если наниматель отказался привести его в первоначальное состояние)

Обязательным условием для обращения в суд является предупреждение нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Прекращение договора по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, происходит в 2 случаях:

1. При утрате (разрушении) жилого помещения, которое является предметом договора

2. Смерть нанимателя, проживающего в жилом помещении

Последствия расторжения или прекращения договора – обязанность нанимателя освободить помещение в добровольном либо принудительном порядке. Выселение может производиться без жилого помещения, с предоставление помещения худшего качества; с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Каждый вид выселения происходит на основе определенных условий:

Без предоставления жилого жилья – в случае, если помещение используется не по назначению, если происходит систематическое нарушение прав соседей; в случае ненадлежащего обращения с жилым помещением; в случае, когда выселение производиться в связи с тем, что родители, лишенные родительских прав, не могут совместно проживать совместно с детьми. Подобные выселения необходимо рассматривать в качестве санкций.

Выселение с предоставлением другого жилого помещения (в том числе и худшего качества) производится в случае невнесения платы за жилье в течение 6 месяцев. Ограничение – предоставляемое жилье должно находиться в черте населенного пункта, должно быть пригодно для проживания, размер этого помещения должен быть не менее 6м² жилой площади на одного человека.

Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения производится в случае, если производится капитальный ремонт (указано выше)

8. Договор найма жилых помещений в специализированных жилых фондах

Жилые помещения из указанного жилого фонда могут предоставляться гражданам только в случаях, прямо указанных в законе.

В составе специализированного жилого фонд выделяют:

1. Служебные жилые помещения

Их предоставляют гражданам в связи с их трудовыми отношениями с органами государственной власти, органами местного самоуправления, государственными унитарными предприятиями, государственным муниципальным учреждением, либо в связи с прохождением службы на государственной должности РФ, субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти и органы местного самоуправления

Служебные жилые помещения – жилье, находящееся в государственной и муниципальной собственности.

2. Жилые помещения в общежитии

Предназначены для временного проживания граждан в период работы, службы или обучения. В законе сказано, что под общежития должны предоставляться специально оборудованные дома либо их части; должны быть укомплектованы мебелью и другими необходимыми для проживания вещами

3. Жилые помещения маневренного фонда

Предназначены для временного проживания следующих категорий граждан:

1. Граждане, в связи с реконструкцией или кап.ремонтом жилого помещения

2. Граждане, для которых единственное жилье которых стало непригодным для проживания ввиду ЧП (независимо от того, на каком праве принадлежало им жилье)

3. Граждане, которые утратили жилые помещения в результате обращения взыскания на них, при условии, что эти помещения были приобретены за счет кредита банка либо займа, предоставленного юридическим лицом и заложенных в обеспечение возврата кредита займа

1. Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения

Данные помещения предоставляются гражданам, нуждающимся в специальной защите с предоставлением медицинских и социальных услуг

5. Жилые помещения, составляющие фонд для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев

Данные помещения предоставляются гражданам, которые признаны переселенцами и беженцами в установленном порядке

Основанием для заключения договора является решение о предоставлении предоставлении помещения (административный акт). Принимается данное решение при условии отсутствия у гражданина другого жилья в данном населенном пункте, если гражданин не относится к категории малоимущих.

Определение договора найма (статья 100 Жилищного Кодекса) – собственник помещения обязуется передать помещение во временное владение и пользование другому лицу за плату.

Договор заключается в письменной форме в соответствии с типовыми образцами, установленных законом. В качестве предмета может выступать одноквартирный жилой дом, часть дома, квартира, часть квартиры и комнаты (часть комнаты – общежитие, хотя в законе не говорится).

Служебное жилье может предоставляться в виде отдельной квартиры, жилые помещения маневренного фонда, в общежитиях должны предоставляться с расчетом не менее 6м² на одного человека.

Объем прав нанимателя гораздо уже, чем права нанимателя по социальному найму. Нет многих прав (на замену, на поднаем, на вселение временных жильцов). Обязанности те же самые, что и у нанимателя по социальному найму.

Права и обязанности наймодателя – те же самые, что и по договору социального жилищного найма.

Прекращение договора – законом предусмотрены специальные основания, ряд оснований распространяется на все виды фондов, другие – на отдельные виды: общим является окончание срока действия договора, также те основания, что и при социальном найме (разрушение жилого помещения либо смерть нанимателя).

Помещения в общежитие и служебные – переход права собственности на эти помещения либо передача их в хозяйственное ведение либо в собственность другому юридическому лицу, которое не является стороной трудового договора с нанимателем, образовательным учреждением, связанным с нанимателем (т.е. не должно быть никаких связей с нанимателем)

Договор найма служебных помещений прекращается в случае прекращения трудовых отношений нанимателя с наймодателем, либо с окончанием срока пребывания на службе. В общежитии – при прекращении трудовых отношений, при прекращении обучения, увольнении со службы.

Договор найма маневренного фонда прекращается при завершении капитального ремонта и реконструкции дома, в котором находится жилое помещение, в котором граждане проживали до момента переселения; при завершении расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания граждан; лица, которые утратили жилье в связи с обращением взыскания на их жилье, при завершении расчета после продажи ранее принадлежавшего им помещения.

Временное поселение беженцев и переселенцев в случае утраты ими данного статуса.

Общие последствия прекращения договора найма – обязанность освободить жилое помещение, при отказе – выселение без предоставления другого жилого помещения

Если из служебных помещений, общежитий, то ряд граждан имеет право на другое жилье. Такие граждане не должны иметь другое жилое помещение. Данные категории:

1. Члены семьи военнослужащих и похожих структур, если данные работники погибли

2. Инвалиды 1 и 2 группы, если получили увечье при исполнении трудовой функции

Обязанность по предоставлению другого жилого помещения возлагается на наймодателя

Договор подряда. Общие положения