2. Договор коммерческого найма жилого помещения. Понятие, предмет, стороны, общая характеристика

Определение данного договора содержится в статье 651 ГК РФ – по данному договору одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор является консенсуальным, двусторонне обязывающим и безвозмездным. Данный договор не является публичным. Договор найма жилого помещения является срочным – максимальный срок действия – 5 лет.

Стороны договора

Наймодатель – собственник или управомоченное им лицо. Наниматель – только гражданин. Если юридическое лицо желает получить во временное владение и пользование жилье, то такие отношения оформляются договором аренды и они регулируются общим положением об аренде. Юридическое лицо может использовать жилье только для проживания своих сотрудников.

Лица, постоянно проживающие с нанимателем – по общему правилу они не являются стороной договора. В качестве данных лиц могут выступать любые субъекты, как члены семьи, так и иные граждане. Данные субъекты могут вселяться, как при заключении договора, так и в период его действия. Краткосрочный договор найма до 1 года – в рамках такого договора вселять лиц, которые будут проживать совместно с нанимателем, не допускается, если иное не предусмотрено в самом договоре. Чтобы вселить субъектов – лиц, проживающих с нанимателем – необходимо получить согласие наймодателя и уже проживающих с нанимателем лиц. Обусловлено это тем, что данные лица приобретают равные с нанимателем права по использованию данного имущества. Единственное исключение – вселение несовершеннолетних детей. Данные лица не несут обязанности перед наймодателем, поэтому за все действия отвечает наниматель. Данные субъекты могут повысить свой статус до стороны договора (сонаниматели) в том случае, если они заключат с нанимателем договор о солидарной ответственности перед наймодателем. Договор найма становится договором со множественностью лиц на стороне нанимателя.

Временные жильцы – тоже участники отношений, которые могут вселяться нанимателем в жилое помещение, полученное по коммерческому найму, но срок вселения не более 6 месяцев. Для их вселения необходимо получить согласие уже проживающих с нанимателем лиц.

Форма договора

Установлена обязательная простая письменная форма. Особых последствий не предусмотрено, поэтому по 162 ГК РФ.

Предмет договора

Предметом является жилое помещение. В законе указано, что это квартира, жилой дом, часть квартиры или часть жилого дома.

Жилой дом – строение, отдельно стоящее и предназначенное для проживания людей и отвечающее установленным требованиям.

Квартира – часть жилого дома, предназначенная и используемая для проживания (при этом не любая часть, а только та, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку либо в общий коридор и имеющая отдельную кухню).

Комната – часть квартиры (возможно и часть жилого дома), обособленная постоянными стенами и являющаяся изолированной от других помещений

Признаки помещения, позволяющие отнести его к жилому:

1. В отношении него должны быть завершены все строительные работы, соответственно жилой дом должен быть принят в эксплуатацию и зарегистрирован в качестве жилого дома в органах технической инвентаризации

2. Такое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания:

   1. Пригодность для проживания – соответствие помещения установленным техническим и санитарным нормам (пригодными для проживания не признаются дома без окон, каменные дома с износом более 70%)

   2. Помещение должно быть пригодно для круглогодичного проживания людей соответствующей местности (различные временные строения, сезонные строения – не признаются жилыми помещениями)

3. Изолированность помещения. Изолированным считается помещение, которые имеет изолированный выход в места общего пользования и отделено от других помещений капитальными стенами (если чтобы пройти к местам общего пользования нужно пройти через другую комнату – то данную комнату нельзя сдавать по данному договору)

4. В литературе стараются внести признак о размере комнаты. Закон не предусматривает никаких норм о размере комнаты. Важно то, чтобы при вселении лиц необходимо, чтобы комната соответствовала санитарным требованиям (сюда можно отнести и размер).

Условия о предмете договора являются существенным условием (единственное).

Цена

Некоторые авторы относят цену к существенным условиям (Суханов). Цена не является существенным условием (фамилия автора похожа на Разинского) в соответствии со статье 424 ГК РФ, так как прямо в законе цена не обозначена. Цена – вознаграждение за найм и включает в себя расходы, связанные с обслуживанием жилого помещения; часто в цену включают и коммунальные платежи (но это условия договора)

Срок

Договор заключается на срок не более 5 лет. Выделяют краткосрочный (до 1 года) и долгосрочный (от 1 до 5 лет). Различия данных договоров заключаются в объеме прав (у нанимателя по первому виду меньше прав). Например, невозможность при краткосрочном договоре вселять временных жильцов, лиц, проживающий совместно с нанимателем, не может сдавать помещение в поднаем (аналог субаренды) и не имеет преимущественного права при заключении на новый срок. Все данные ограничения являются диспозитивными