2. Элементы договора аренды

Предмет – статья 607 содержит примерный перечень объектов, которые могут быть предметами. Необходимо запомнить признаки, которыми должны обладать вещи для передачи их в аренду:

1. Непотребляемые вещи

2. Индивидуально-определенные вещи

3. Вещи, способные в результате использования приносить определенную экономическую пользу (иначе ничтожность или притворность сделки)

Закон может устанавливать виды имущества, сдача которых не допускается или ограничивается (автомобильные дороги общего пользования или ж\д общего пользования, земельные участки государственного значения иностранцам, земельные участки с полезными ископаемыми и прочие – установлены в законодательстве). Чтобы согласовать предмет, договор аренды должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащие передаче арендатору. Если данные условия отсутствуют, то условия о предмете считаются несогласованными и договор – незаключенным.

В отношении земельного участка – документы с кадастровым номер участка. Если его нет, то допускается иные документы, позволяющие определить местоположение участка.

Предмет – единственное общее существенное условие.

Стороны договора

Арендодатель и арендатор, либо наниматель и наймодатель. В качестве арендатора могут быть, как собственники, так и лица, уполномоченные собственниками сдавать имущество в аренду (полномочия по распоряжению государственным или муниципальным имущественным, предприятия (унитарные)). Предоставления права передачи имущества в аренду может быть обеспечено договором.

Для отдельных видов аренды установлены ограничения к субъектам (договор проката – только предприниматели).

Арендаторы – любые физические лица и юридические лица (исключения есть: при найме жилого помещения – только гражданин, при аренде предприятия – только предприниматель или юридическое лицо)

Срок – не является существенным, но очень важное условие. Может заключаться, как на определенный срок, так и без указания срока действия (неопределенный срок). Любая из сторон договора, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в любое время, предупредив об этом другу сторону за 1 месяц (при аренде недвижимости – 3 месяца).

Предельные сроки для отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества (договор проката – не более 1 года). В случае, если стороны заключили договор на срок, превышающий максимальный, то договор считается заключенным на предельный срок и прекращает свое действие по истечению данного срока. Если договор заключен на определенный срок и после его истечения арендатор продолжает пользоваться имуществом, то договор аренды считается возобновленным на тех же условиях, но на неопределенный срок отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Арендная плата – не является существенным условием. Все условия и положения устанавливаются договором. Если договор не содержит критерием об арендной плате, есть законы. Например, статья 614 ГК РФ – перечень форм арендной платы. Может быть в форме сумм определенных платежей; в виде доли продукции, плодов и доходов, полученных арендатором от использования; предоставление арендатором определенных услуг, либо определенной вещи в собственность или в аренду; путем возложения на арендатора определенных затрат на улучшение имущества. Перечень не является закрытым. Если ничего не говорится о форме, арендная плата должна выплачиваться в денежной форме. Арендная плата может изменяться не чаще 1 раза в год. По общему правилу, если размер арендной платы не определен, то применяются положения статьи 424 ГК РФ (по аналогии) (необходимо учесть то, что в некоторых договорах аренды арендная плата – существенное условие).

Форма договора (статья 609 ГК РФ)

Договор аренды на срок более 1 года, также любой договор, в котором стороной является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Особых последствий нет, поэтому общие последствия – недопустимость использования применения судебных доказательств. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Сам договор, как сделка - право аренды самостоятельно не регистрируется. Оно регистрируется одновременно с договором в качестве обременения права собственности на арендованное имущество (т.е. аренда – это обременение).

Процедура регистрации достаточно длительная, бюрократичная, поэтому не во всех случаях она имеется не во всех случаях аренды недвижимости. Например, договор аренды зданий и сооружений, в случае, если срок договора не превышает 1 год – регистрация не требуется. По договору аренды после завершения срока аренды имущество переходит в собственность арендатора – аренда с выкупом, в таком случае – форма предусмотренная для договоров купли-продажи такого имущества.