1. Понятие и предмет договора

Определение данного договора в отдельный осуществляется на основании того, что предмет договора обладает специфичностью. Выделение данного договора в отдельный договор не всегда выделялся и только в РФ.

По договору продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Предмет – недвижимое имущество, перечень которого закреплен в законе. Общим требования для продажи любого объекта является то, что до заключения договора право собственности должно быть зарегистрирована в установленном порядке, т.е. предметом договора могут быть не объекты недвижимости по существу, а объекты недвижимости по закону.

Оборот земельных участков регулируется не ГК, а ЗК РФ, поэтому часть правил относительно продажи данных участков содержится в земельном законодательстве. Существует порядок, который позволяет выделить участки, зафиксировать их на местности. Не все земельные участки могут выступать предметом договора: статья 27 ЗК РФ – перечень участков, ограниченных и изъятых из оборота.

К недвижимому имуществу относят также участки недр, но они не могут быть предметом договора продажи недвижимости, так как они признаются государственной собственностью и не могут отчуждаться в любой форме. Государство лишь предоставляет право пользования.

Здания и сооружения – объекты недвижимого имущества, которые выступают предметом договора продажи недвижимости, при этом здание – объект недвижимости, который предполагает возможность постоянного нахождения в них людей в целях проживания или работы. Соответственно сооружение – недвижимость, предназначенная для выполнения технических функций, люди могут находиться только временно, если вообще могут.

Предметом может выступать объекты незавершенного строительства. Требуется предварительная государственная регистрация права собственности.

Воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты – могут выступать предметом государственного договора, также необходима регистрация права собственности на объект, морские суда и суда внутреннего плавания определяются и регулируются кодексом торгового мореплавания и кодексом внутреннего …. Регистрация воздушных судов осуществляется в связи со специальным законом ФЗ «О регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними» от 9.03.08.

В случаях, когда предмет договора – здание или сооружение, предмет договора должен включать также земельный участок, на котором располагается здание или сооружение и права на данный участок. Если продавец здания является собственником данного земельного участка, то он обязан продать земельный участок покупателю. Если продавец не является собственником земельного участка, то он может передать только те права на земельный участок, которыми он сам обладал с учетом положения земельного законодательства.

2. Особенности заключения, существенные условия и форма

Существенные условия договора – условия о предмете и о цене.

Закон предъявляет специальные требования к условию о предмете – чтобы согласовать предмет, договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Документом, идентифицирующий земельный участок, является кадастровый план или паспорт. Относительно зданий и сооружений – технические и кадастровые паспорта. Для определения предмета договора нужно сделать копию данных документов. Требования закона о такой определенности предмета приводит к тому, что предмет должен существовать реально в момент заключения договора, права на него должны быть зарегистрированы и он должен находиться в собственности продавца.

Цена – обязательно должна быть согласована в договоре. Движимые вещи они являются индивидуально-опредленными – так как найти подобную почти нереально, применить статьи, относящиеся к данным вещам (недвижимым) не является допустимым. Относительно договора, с предметом – жилое помещение, дом или его часть, то в договоре должны быть перечислены лица, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования таким помещением после его продажи.

Форма договора (специальные требования) – письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение требования влечет недействительность договора. Это объясняется тем, что необходимо согласовать предмет, а это невозможно путем письменной формы, а также необходима регистрация.

Государственная регистрация не требуется (только для договора о жилом помещении и предприятий). Договоры должны быть специально зарегистрированы, как сделки. Вступают такие договоры в действие только с момента регистрации. Но переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации. Регистрация перехода прав происходит на стадии исполнения договора. Если предметом договора выступает жилье или предприятие, то регистрация происходит дважды, «двойная регистрация».

Стадия заключения договора и стадия исполнения договора – между этими двумя момента существует определенный период времени. Если после заключения договора объект передается в установленном порядке покупателю, то:

1. Покупатель становится законным владельцем, соответственно в отношении него используются все способы защиты законного владения.

2. До государственной регистрации права собственности покупатель не может распоряжаться объектом, который он получил, поскольку он не стал собственником.

3. Продавец также утрачивает право на распоряжение данным объектом, так как он является предметом исполненного обязательства.

Данные положения содержится в постановлении Пленума АС № 10/22 от 29.04.10 года. Перед всеми третьими лицами продавец до регистрации является собственником, поэтому поскольку законом прямо не ограничено право распоряжения имуществом, то данный момент находится за рамками закона.