10.09.11. Особенности права собственности на землю.

А)Разъяснения положений кас защиты ПС и касс применения ГК.

Совм пост пленумов от 29.апр.2010 10/22. О некот вопросах при разр споров связ с защитой ПС.

Иль 2011 №54 – особенности применения норм о самовольной застройки. Применение норм ГК, касающихся ЗУ.

ПС – возм для правообл производить действия по вл/польз/распор ЗУ как своим собственным, своей волей, но в соотв с целевым назначением и уст в градостр регламенте видами разрешенного использования. От сюда получается что право собственника полноценное, но это господство не является абсолютным. П. 11 Ст. 1 ЗК.

Гл 17 ГК – подтверждение общедозволительного характера полномочий собственника. Целевое назн ЗУ уст в адм порядке и указывается в акте о возникновении ПС первичным способом. Акт о тпередаче ЗУ публ органом. Менять цель исп собственник не может.

Т.е. правовой статус собств-ка имеет общедозволит характер с огр усл - не может сам менять целевое назначение и запрет выходить за пределы перечня видов разрешенного использования ЗУ.

Соответственно собственник может производить любые действия по извлеч полезных свойств земли. Может любыми способами допутимыми законом пресекать проникн постронних лиц на ЗУ. Закон содержит гарантии обесп защиту таких прав собственника. Например собственник м. поставить забор по линии границы ЗУ.

Характеристика ЗУ как объекта – граница. Принцип незыблемости границы от всех 3 лиц в т.ч. от гос-ва. Ст. 7 ФЗ о гос кадастре недвижимости: граница – уникальная характеристика ЗУ как об недвиж и объекта ПС. Т.е. эта характеристика д.б. всегда. Факт завершенности индивидуализ ЗУ. Отношения по межеванию заверш кадастр учетом и присв кадастр номера и затем граница – заверш этих отн. Обозн пределы полномочий собственника. В пределах границ собств осущ свое господство и реализ свои полно.

На границе сталкив со смежным правообладателем.

ПС связ с теорией потребления.

Со 2 авг 2011 вступ в силу ФЗ – об искусственных ЗУ. На водных об наход в фед собственности.

Гос кадастр недвиж – сведения о границе подств проср присв кадастрового номера.

Толков ст. 554 гк – указыв свед о зем участке.

А если нет собственника. То можно продать дом а покупатель уже будет разрешать проблему с ЗУ не в собственности.

Образование ЗУ. ЗУ д. обл призн инд определенности. И должен быть ОБРАЗОВАН гл 1.1 ЗК посв зем уч. Содержит перечень способов образ-я ЗУ. Это первоначальное созд вещи как объекта права.

Правообладателя совок опр действий по сбору и опис хар-к описание ЗУ как инд-опр вещь. Основная хар-ка – граница образования.

Граница расширяет круг субъект рядом с правособственником. Соседи.

Граница еще одно ограничивающее условие.

Эти вопросы вообще не урегулированы сейчас в зак-ве.

Б)Владение/польз/распор носит публ характер, выр в гос рег-ии в ЕГРП на недв имущ и сделок с ним.

Особ соверш сделок с ЗУ ст.37.

ПС не замыкается на одного собственника. Гарница расщширяет круг лиц перед которыми собственник обязан. Должен информировать и т.п. а делать то вроде может.

ЗУ – часть ОС.

Исключение ст 40 и 42 – единственные средства для защиты.

Связь ПС с земельным правопорядком. Это упорядоченность отношений. Есть или нет?? Все зависит от того есть ли защита.

П. 3 ст. 37.

В теории связь пс на землю с земельным правопорядком не упорядочена. Нет встроенности. Показатель – урегулированность отношений.

Особенности реализ полн собств-ка по исп ЗУ, тут связь пс на ЗУ с землепорядком более урег т.к. есть регламенты.

Пост совм пленумов о защите прав на недвижимость – посмотреть. И суд практику арб судов с самовольной постройкой.

Ст.40 – перечень земельных прав собственника. Плюс гл.17 ГК. Ст263 ГК.

Ст.41 – перечень прав правообладателей.

Ст. 42 – перечень земельных обязанностей.

Земля исп чтобы исп ее полезные свойства. Основное направление – застройка.

Основной после ведения с/х пр-ва. Право на застройку поэтому явл одним из осн прав на землю.

Нормы земельного зак-ва, то в ст. 40 закорепляется в пп.2 п. 1 право возводить разл здания строения сооруж в соотв с целевым назн и его разрешенным исполз0ованием с собл градостроит норм и правил.

Разрешительный порядок реализации этого права, устан-я треб собл градостр нормы и правила и собл целевое назн.

Механизм реализации этого права на застройку: в ст. 51 ГСК – порядок получения разрешения на строительнство. ЗП застраивать ЗУ обеспечивается неормами ГСК регл порядок получения разрешения на строительстве в соотв с разрешительным порядком реализации этого права.

Ст. 263 ГК регулир механизм реализ права на застройку собственником ЗУ. Ч. Ст. 261 сопост с пп2 п.1 ст. 40 ЗК мы увидим различия! В Зем зак-ве четко предусм разреш порядок реализ этого права и общедозвол статус собственника четко ограничивается условиями. В 261 ст. ГК собственник может возводить здания и разрешать строительство на своем участке другим лицам. Огранич условия таких действий совп с пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК. Разница в том что земельные права согл ст. 40 применительно права на застройку закр право возводить. А в ГК кроме прпва возводить есть еще право давать другим лицам право застраивать. Следовательно вопрос, можно ли говорить о том что давая разрешение на застр другим лицам, собственник д. выступать как градостр орган? Для реализ права на застройку нам необх получить инф о нашем ЗУ. Д. понять что будем строить на ЗУ. Земля жто элемент ОС.а право на застройку как правило реализ в насел пунктах. А значит ЗУ – элемент среды обитания горожан. Поэтому градостр правила уст опр правила к застройке. Например градостр регл м. огр застройку только 4 этажами и 5 построить не может. Т.е. это влияет на правомочия собственника и корректирует его поведение. Виды разрешенного строительства, параметры разреш строительства и целевым назначением.

Разрешение производить застройку на своем ЗУ.

Т.е. сначала проектная документация, потом разрешение градостр органа.

Разрешения на застройку участка может быть выдано лицу обладающим участком на праве! Титул. Ст. 51 ГСК. Условие получение разрешения – наличия документа о праве.

Кроме того для получения разрешения необходим разработанный проект застройки в соотв с треб ГСК. Для получ разреш на строительство – необх инф о характеристиках ЗУ, влияющая на возм будущей деятельности. Сюда отн и документы получ в рез исследования грунта (материалы инжен изысканий) ст. 47 ГСК. Это инф которая д.б. получена перед началом любой дечятельности по строительству. Либо в спец органе либо посредством спец исслед в специализированной орг-ии на осн договора. Инф о качеств характер ЗУ влияющих на право на застройку. Расчеты, инженер обеспеч ЗУ, факторы техноген возд на ОС от будущего объекта

З-ль уст основы контроля за собств при реализ им права на застройку. Посредством разрешительного порядка реализ этого права.

Решение 2 вопр: а) насколько будет создаваемый объект опасен для жизни и здоровья людей; б) насколько будущий объект соотв ГСНормам и правилам. Например этажность здания. – публ ф-я регулир рационального использования земли. Зыбкий момент т.к. нет опасности прия вреда не имущ не гражданам. Но собственник внедр в публ сферу. Это эстетический в какой-то момент. Запрет собственнику выходить за пределы этих градостр норм и правил.

Если самовольновозвед строение – граддостр орган м требовать сноса.

Если опасно – компет органом град, метар по градостр экспертизы – чем м.б. зафиксир опасность.

Суд признает что если опасно – это однозн основание для снова объекта. А в случае если нет опасности для жизни и здоровья но не собл второе требование. То если участок в собств лица и подтвержден факт что собств предпринял де йствия по получ разрешения на застройку а действий от ОИВ не последовало, то потом опред насколько объект соответствует. И если соотв градостр нормам и правилам, то застройщик м потребовать признать право собств на такой объект. П. 25, 26 Совместного пост Пленумов апреля 2010 №10-22. А если участок не принадлежит собств то в таком случае, объект призн самовольно возведенным. И тогда либо сам собственник заявл треб о призн своего права собств на объект. (плюс тут еще вопрос а было ли разрешение от собственника).

Ст. 263 ГК «собств может РАЗРЕШАТЬ строительство». В ГСК – разрешение на строительство. Причем разрешение на строительство в п1 ст 51 ГСК содержится определение правового статуса данного документа. И редакция ст. 51 позволяет заключить что 1) разрешение на строительство выдается если будущий объект и будущая деят соотв предельным параметрам правового режима ЗУ. П.1 ст. 51 сопоставляем со ст. 44 ГСК – собл правового режима и в частности параметров разрешенного строительства. Т.е. должны быть собл требь градостроительного регл – собл правового режима ЗУ. 2) ввод объекта в эксплуатацию ст. 55 ГСК. Проявл разреш порядка реализ права на застройку. Контроль за полномочиями собственника с начала и до конца. Сначала разреш на строительство. А после окончания разрешение на ввод объекта в эксплуатацию согласно ст. 55 ГСК. Т.е. дкументот ОИВ градостр-ва и архитектуры подтвержд эти же самые обстоятельства. Разрешение на ввод объекта – завершающий этап. Т.к. это обяз документ для проведения госуд кадастрового учета здания.

Но суды на первое место ставят первый признак! Опасен или нет. Применительно ко второму вопрос решается в каждом конретном случае. Это не очень т.к. субъективный подход.

Плюс есть проблема в том что по ЗК – собственнику принадлежит кусок поверхности! А по ГК – еще и высота надо и глубина под. А сколько это над и под? В зак-ве о недрах – 5 метров. А высота возд простр над? Аналогичной нормы в возд зак-ве нет.

Воздух это объект права? – нет. Поэтому и нормы нет.

П.3 ст. 261 ГК закрепл полном исп по своему усмотре все что над пов ЗУ? Ведь воздух не объект.

Право над – это право на преобразов простр территории! Это и есть право на застройку. У собственника есть право давать или отказывать в разреш в прокладку коммуникаций, проводов

Только для собственника!! Иных правообладателей этого не касается. Обладатель иных вещныхз прав только линейно может распоряжаться. В глубину не может.

Передача права застройки – договорная форма!

Виды ЗУ:

• Искусственный ЗУ;

• Садовый ЗУ;

• Дачный ЗУ;

• Огородный ЗУ;

• Приусадебный ЗУ;

• Полевой ЗУ.

Земельный права правообладателя ЗУ.

• Право использовать зу в соотв с целевым назн и уст видами разрешенного использования

• На застройку в соотв с выданным решением на строительство

• На приватизацию зу под зданием строением сооружением наход на ПС.

• Переоформить свои права пнв пбп на зу возникшие до 30.10.2001.

Земельные обязанности правообладателя ЗУ

• Исп ЗУ с соотв с целевым назначение и уст в градостр регламенте видами разрешенного использования (собл градостр, санит, экол требования при исп участка)

• Сохранять межевые знаки, обозначающие границы ЗУ

• Приступ к исп в установленные сроки

• Осуществлять мероприятия по охр ЗУЦ (мелиорация, рекультивация, консервация)