Форма и государственная регистрация договора аренды

Требования к форме и государственной регистрации договора аренды указаны в статье 580 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Письменная форма обязательна для договора аренды, заключаемого на срок более одного года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо.

Государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательными актами, то есть аренды таких объектов недвижимости, для которых государственная регистрация договора аренды предусмотрена только в том случае, если он заключен на срок не менее года, а в остальных случаях для его вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с законодательством Республики Беларусь, к недвижимому имуществу относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты.

Субъекты (стороны) договора аренды

Субъектами (сторонами) договора аренды являются арендодатель(наймодатель) и арендатор(наниматель).

Арендодателями могут быть собственники имущества, а также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.

Собственник имущества вправе быть арендодателем, постольку он владеет в отношении имущества правомочиями владения, пользования и распоряжения, которые включены в субъективное право собственности

Сложнее обстоит вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа.

Что касается арендатора, то в этом качестве может выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. Гражданский кодекс не содержит специальных правил, ограничивающих права субъектов гражданского оборота на получение в аренду имущества.

Объекты аренды

В соответствии с законодательством Республики Беларусь объектами аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с ч. 3 ст. 578 ГК Республики Беларусь данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, являются существенным условием договора, то есть договор считается заключённым только при согласовании данных условий.

Законодательными актами могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Типовой договор аренды офиса см. в приложении

СПРАВКА - ОПИСАНИЕ ИМУЩЕСТВА

1. Наименование имущества __________________________________________

2. Адрес ___________________________________________________________

3. За счет каких источников построен _______________________________

4. Дата ввода в эксплуатацию _______________________________________

5. Дата и номер акта принятия на баланс, решение органа управления

____________________________________________________________________

6. Первоначальная стоимость на дату ввода __________________________

7. Балансовая (остаточная) стоимость на 01.01.20__ _________________

8. Накопленная амортизация (износ в % и тыс. рублей) _______________

9. Функциональное назначение здания ________________________________

10. Площадь общая / полезная (торговая), кв.м ______________________

В том числе:

не используемая владельцем, кв.м ______________________________

сданная в аренду, кв.м _______________________________________

11. Арендатор ______________________________________________________

(наименование, дата и срок договора аренды)

12. Характеристика строения (техническое состояние, даты проведения

капитальных ремонтов, модернизация, реконструкция, достройки,

восстановление и пр.) ______________________________________________

13. Наличие инженерных коммуникаций:

водопровод _________________________________________________________

канализация ________________________________________________________

электроосвещение ___________________________________________________

теплоснабжение _____________________________________________________

телефонная связь ___________________________________________________

горячее водоснабжение ______________________________________________

вентиляция _________________________________________________________

14. Наличие технического паспорта на здание ________________________

15. Наличие акта на право пользования землей либо удостоверения на

право временного пользования земельным участком ____________________

16. Площадь земельного участка, га _________________________________

17. Наличие других построек на участке _____________________________

18. Элементы благоустройства _______________________________________

Директор __________________ ________________________

(подпись) (И.О.Фамилия)

М.П.

Главный бухгалтер __________________ ________________________

(подпись) (И.О.Фамилия)

Что касается юридического и фактического адреса фирмы, то действующее законодательство не содержит запрета на одновременное наличие у организации юридического и фактического адресов и даже не содержит этих терминов. Несмотря на это, и тот и другой активно используются в правоприменительной практике. Термин "юридический адрес" употребляется в качестве аналога термина "место нахождения юридического лица", под которым понимается место нахождения постоянно действующего исполнительного органа организации на момент ее регистрации, а в случае его отсутствия - иного органа или лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности. Этот адрес указывается в уставе организации.

А по фактическому адресу (фактическое место нахождения), который может отличаться от юридического, реально располагается постоянно действующий исполнительный орган юридического лица.

Есть еще и почтовый адрес, который также может не совпадать с юридическим и фактическим адресами организации.

Несовпадение таких адресов может стать серьезной налоговой проблемой, связанной с отказом в предоставлении налоговых вычетов по НДС