8. Купля-продажа земельных участков.

По договору одна сторона продавец передает другой стороне (покупатель) ЗУ определенного размера, качества и местоположения за плату, а другая сторона обязуется принять данное имущество в собственность и произвести оплату продавцу.

Договор продажи ЗУ заключается только в письменной форме, переход права от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации в ЕГРП.

Если одна из сторон уклоняется от регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о гос регистрации.

Отношения по купли-продаже ЗУ вступают в силу с момента подписания договора купли-продажи.

Продавец обязан предоставить полную информацию о ЗУ (которая может повлиять на стоимость ЗУ, в частности обязан уведомить о правах 2х лиц, об обременениях и т.д)

В случае предоставления покупателю заведомо ложной информации или непредставлении ее, покупатель вправе требовать:

• Уменьшения выкупной цены

• Расторжения договора и возмещения убытков

В случае приобретения права на здание, находящееся на чужом ЗУ, покупатель приобретает право на использование части ЗУ на тех же условиях и в том же объеме, что и предыдущий собственник.

Если переходит к нескольким собственникам- порядок пользования определяется с учетом долей в праве собственности на здание.

Собственник здания имеет преимущественной права покупки или аренды ЗУ, на котором расположено здание.

Отчуждение здания и ЗУ, принадлежащих одному лицу проводится совместно за исключением:

• Отчуждения части здания, которое не может быть выделено в натуре вместе с частью ЗУ

• Отчуждение здания, находящегося на земле, изъятой из оборота.

• Отчуждение здания и ЗУ ограниченного в обороте уже производится совместно

В случае отчуждения доли в праве собственности на здание, это влечет отчуждение доли в праве на ЗУ

Продажа недвижимости, находящейся на ЗУ, которая не является собственностью продавца здания допускается без согласия собственника ЗУ.

Недействительными являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка: 1) устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; 2) ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; 3) ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами

9. Аренда земельного участка.

Аренда ЗУ- когда по договору одна сторона (арендодатель) предоставляет другой стороне (аоендатору) ЗУ в пользование на определенный срок за установленную договором плату, а арендатор принимает в пользование ЗУ и берет на себя обязательства выплачивать арендную плату в течении установленного договором срока использования ЗУ, а по истечении срока возвратить ЗУ арендодателю.

Основные признаки: 1. Срочность, 2. Платность, 3. Возвратность.

Право сдавать имущество в аренду имеют:

• Собственники ЗУ (либо доверенное лицо на основании доверенности)

• Арендатор ЗУ (может сдать в субаренду в пределах срока аренды и с уведомлением собственника если не предусмотрено иное)

• Арендатор ЗУ вправе передать свои права и обязанности по договору аренды 3ему лицу в залог в качестве вклада в уставной капитал, но в пределах срока аренды с уведомлением собственника.

• Изменение условий договора возможно только при соглашении обеих сторон.

• Преимущественное право аренды ЗУ имеет предыдущий арендатор в том случае, если он арендовал без нарушений и если арендодатель не отказался от арендных отношений.

• В случае продажи ЗУ арендатор также имеет преимущественное право покупки.

• При регистрации договора аренды, как правило не требуется предоставление кадастрового паспорта, если ранее он уже был предоставлен.

• В случае сдачи в аренду части ЗУ к договору прилагается план ЗУ с указанием на нем части земли, сдаваемой в аренду.

• Предоставление ЗУ из гос и муниципальной собственности осуществляется как правило посредством осуществления торгов.

Порядок и сроки аренды

Аренда бывает:

• Краткосрочная (до 5 лет)

• Долгосрочная (более 5 лет)

Если срок в договоре не определен , значит договор заключен на неопределенный срок. Это значит что каждая из сторон на основании ГК РФ вправе в любое время отказаться от договора аренды ЗУ, предупредив при этом другую сторону не менее чем за 3 месяца

При аренде здания арендатору передаются права на ту часть ЗУ, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если арендодатель является собственником ЗУ, то как правило вместе с передачей в аренду здания в аренду передается и ЗУ или иные права на ЗУ. Обычно эти права определяются договором. Если договор его не определяет, то передается право пользования.

Договор аренды ЗУ находящихся в долевой собственности.

В аренду могут предоставляться ЗУ находящиеся в общей долевой собственности. Договор аренды при этом заключается либо с участниками долевой собственности, либо с их представителями (на основании доверенности, заверенной нотариально, либо ОМС)

Прекращение аренды

1. Аренда ЗУ прекращается по истечении срока аренды.

2. Кроме того, аренда ЗУ может быть прекращена по инициативе арендодателя в следующих случаях:

• В случае правонарушения со стороны арендатора

-Использование ЗУ не по целевому назначению

-Использование способами, приводящими к существенному снижению плодородия или ухудшению качества землт.

• Изъятие ЗУ для государственных и муниципальных нужд

• Систематическое невнесение арендной платы (более 2 раз)

• Реквизиция ЗУ и т.д.

Для прекращения арендодатель должен направить письменное предложение об устранении правонарушения с установлением разумных сроков. При не устранённом нарушении следует обратиться в суд.

Досрочное расторжение договора аренды заключенного на срок более 5 лет по требованию арендодателя возможно только по решению суда.