14. Виды износа недвижимости, используемые в затратном подходе. Понятия устранимого и неустранимого износа. Методы оценки износа.

С течением времени происходит снижение относительной стоимости зданий и сооружений по ряду причин:

• - износ сооружений в процессе эксплуатации;

• - неблагоприятное воздействие окружающей среды;

• - изменения в технологии;

• - воздействие других внешних факторов.

Износ - это утрата полезности, а значит и стоимости по любой причине. При затратном подходе износ измеряется в текущих ценах в сопоставлении с текущей восстановительной стоимостью.

Существуют два подхода к оценке суммарного износа:

1. При косвенном подходе стоимость объекта, полученная в результате применения рыночного или доходного подхода (или их обоих), вычитается из суммы полной восстановительной стоимости зданий и стоимости земли.

2. Прямой подход - когда выполняется оценка каждого вида износа для каждого компонента оцениваемой собственности. В сложившейся в течение длительного времени отечественной практике выделялись два вида износа: физический и моральный.

три вида износа:

• Физический износ- это потеря зданием с течением времени прочности, устойчивости, снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости (любое физическое изнашивание здания).

• Функциональный износ - это вид морального износа, то есть снижение стоимости оцениваемого объекта из-за несоответствия моде (духу времени), недостатка или избытка чего-либо. Например, система отопления отстала от современных стандартов, или фундаменты более мощные, нежели необходимо,планировка квартиры предусматривала коммунальное заселение и т.д.

• Внешний износ (внешнее устаревание, экономическое устаревание, или устаревание по местоположению, или устаревание из-за окружающей среды). Например, перегруженность улицы автомобильным движением, строительство экологически вредного предприятия вблизи объекта оценки, экономический спад производства и т.д.

Физический и функциональный износы могут быть устранимыми и неустранимыми.

Внешний износ всегда неустранимый.

1. Устранимый износ - затраты на устранение или исправление дефекта меньше или равны общей величине ожидаемой добавленной стоимости (ожидаемых потенциальных выгод). Например, отслоившаяся штукатурка, потрескавшиеся потолки

2. Неустранимый износ- затраты на устранение или исправление дефекта больше, чем ожидаемая величина добавленной стоимости (ожидаемые потенциальные выгоды), Например, износились несущие конструкции

Сумма всех трех видов износа есть накопленный (суммарный) износ.

Методы определения степени износа:

1) Метод разбивки по компонентам.

• Обследуют отдельные участки, имеющие разную степень износа.

• Износ всей конструкции подсчитывают по средневзвешенному значению износа отдельных участков и по их удельному весу в общем объеме конструкции

• Процент износа всего здания определяют как среднее арифметическое значение износа отдельных конструктивных элементов,

2) Метод срока жизни базируется на следующих определениях:

Износ, выраженный в процентах и являющийся отношением суммы износа к восстановительной стоимости здания, равен отношению эффективного возраста к сроку экономической жизни:

;

где И – износ в д.е.; ВС - восстановительная стоимость в д.е.; ЭВ - эффективный возраств годах; СЭЖ - срок экономической жизни в годах; ПИ - процент износа.

Возможно определение износа и с помощью такого соотношения:

ФВ - фактический возраст; ЭВ - эффективный возраст; ОС - оставшийся срок экономической жизни; ПИ - процент износа.

- срок экономической жизни (экономическая жизнь) - период в течение которого здание вносит вклад в суммарную стоимость недвижимости, т. е. используется для извлечения прибыли;

- типичный срок физической жизни, представляет собой период времени, в течение которого то или иное строение существует, функционирует и пригодно для проживания или работы в нем.

- эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания, учета его состояния, планировки, экономических факторов, влияющих на его стоимость, т. е. насколько здание выглядит, как оно изношено;

- хронологический возраст в оценке указывается, но при расчете стоимости имеет небольшое значение. Фактический и эффективный возрасты могут совпадать при нормальной эксплуатации здания;

- срок оставшейся экономической жизни - есть период времени до конца срока экономической жизни от даты оценки.

3)Способ рыночной выборки

Основан на рыночных данных, т. е. для определения износа оцениваемого объекта используются данные текущих сопоставимых продаж. Как известно, при методе сравнения продаж для оценки отбираются 3—5 сопоставимых объектов (объектов-аналогов).

1. Подобран сопоставимый по основным параметрам с оцениваемым. Пример.

Цена его продажи составила 260 тыс, д. е., рыночная стоимость зем участка определена в 40 тыс. д. е.

2. Определим стоимость улучшений с учетом износа (цена продажи минус рыночная стоимость ЗУ): 260 - 40 = 220 тыс. Д. е.

3.Определим восстановительную стоимость сопоставимого объекта на дату оценки (например, методом разбивки по компонентам) - 310 тыс, д. е.

4.Из восстановительной стоимости сопоставимого объекта на дату оценки (310 тыс, д. е.) вычтем стоимость улучшений с учетом износа (220 тыс, д. е.) и получим суммарную величину износа - 90 тыс. Д. е.

Эффективный возраст здания - 15 лет.

Определим среднегодовой износ, поделив его (90 тыс. д. е.) на эффективный возраст (15 лет) - 6 тыс. д. е.

7. Рассчитаем среднегодовой процент износа: 6 тыс. д. е. : 310 тыс. Д. е.· 100 % = 1,94 %.

Аналогичным образом обследуют другие сопоставимые объекты. По полученным данным определяют средний годовой процент износа, который принимают в качестве искомой величины для объекта оценки.